Questa guida ha funzione meramente esemplificativa e non esaustiva delle problematiche
afferenti la materia. Per esporre il tuo caso ad uno dei nostri professionisti,
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La normativa fiscale in materia di locazione
Imposte dirette ed incentivi in materia di locazioni
La legge n. 431/98 ha fatto largo uso della leva fiscale sia per incoraggiare il mercato delle locazioni, sia per reprimere le relative evasioni.
Tale indirizzo seguito dal legislatore coinvolge sia l'ICI, che le imposte sui redditi, che l'imposta di registro. In particolare, in materia di ICI, l'art. 2, comma 4, della legge da ultimo citata, attribuisce ai Comuni la facoltà di deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione, a titolo di abitazione principale, immobili che si trovino nelle condizioni definite negli appositi accordi conclusi in sede locale tra le organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia da un lato e della categoria degli inquilini dall'altro.
Di contro, i Comuni, per la medesima finalità, possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.
Dall'esame di tale disposizione emerge dunque che gli incentivi e le penalizzazioni ICI previsti sono soltanto eventuali e, comunque, non possono essere conosciuti fino al momento in cui il Comune in cui si trovi l'immobile locato di volta in volta considerato non assuma le deliberazioni del caso.
La predetta penalizzazione, inoltre, può applicarsi esclusivamente nei Comuni ad alta tensione abitativa e comunque, si ribadisce, solo in caso di mancata locazione dell'immobile. In base ai principi generali riportati nelle sezioni precedenti, peraltro, la locazione potrà e dovrà essere provata esclusivamente con la produzione del relativo contratto scritto, obbligatorio a norma dell'art. 1 L. 431/98.
Per quel che concerne, sotto altro profilo, le imposte dirette, gli incentivi stabiliti dai primi quattro commi dell'art. 8 L. 431/98 si applicano esclusivamente ai nuovi contratti o ai rinnovi a canone convenzionato - sindacale, nonchè alle locazioni stipulate con studenti universitari nei Comuni sede di università e Comuni limitrofi, sempre ricorrendo all'opzione del canone convenzionato-sindacale, ed alle locazioni transitorie a canone libero in cui sia conduttore l'ente locale.
In particolare, il legislatore del 1998, a tale riguardo, prevede che il reddito imponibile derivante al proprietario dalle suddette tipologie contrattuali sia ulteriormente ridotto del 30 per cento. In ogni caso, al fine di usufruire di tali benefici, il locatore deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione, nonchè quelli della denuncia dell'immobile per il pagamento dell'ICI.
Ancora, nell'ottica di favorire le locazioni immobiliari a canone convenzionato - sindacale, l'ultimo periodo del comma 1 dell'art. 8 L. 431/98 dispone che, per le medesime categorie di contratti sopra menzionate, il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento. Ne consegue che, per tali contratti, l'imposta proporzionale di registro, la cui aliquota è attualmente del 2%, viene ridotta all'1,40%, restando inalterata l'imposta fissa minima.
La registrazione dei contratti di locazione
A norma del Testo Unico sull'imposta di registro, la registrazione dei contratti di locazione è obbligatoria entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione degli stessi, indipendentemente dall'ammontare del canone pattuito, fatta eccezione per i contratti non formati con atto pubblico o scrittura privata autenticata, di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'arco dell'anno.
Per i contratti aventi durata pluriennale, peraltro, l'imposta di registro può essere assolta alternativamente in due modi diversi, ossia annualmente sull'importo del canone relativo a ciascun anno oppure sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto.
Il versamento dell'imposta deve essere effettuato utilizzando gli appositi moduli F23 ed indicando i relativi codici degli uffici destinatari dei versamenti e delle causali di versamento. Il predetto termine di pagamento dell'imposta in oggetto, pari, come indicato, a 30 giorni, decorre dalla data della stipula relativamente ai contratti formati con scrittura privata e, rispettivamente, dal giorno di inizio della nuova annualità per i contratti pluriennali in ordine ai quali si sia optato per pagare anno per anno.
E' altresì possibile provvedere alla registrazione telematica dei contratti di locazione e di affitto di immobili, direttamente con la trasmissione da parte del contribuente attraverso lo stesso servizio telematico Entratel o Internet, oppure tramite intermediari, come i professionisti abilitati alla trasmissione telematica o altri soggetti quali i CAF.
Peraltro l'impiego della procedura telematica per la registrazione dei contratti di locazione, che avviene mediante la trasmissione telematica dei dati del contratto, compreso il testo, entro il termine suddetto previsto per la registrazione, è obbligatorio soltanto per chi possieda almeno 100 unità immobiliari. Quanto alla spettanza delle spese di registrazione del contratto di locazione, la norma di riferimento è poi costituita dall'art. 8 Legge n. 392/78, mai abrogato dalla Legge n. 431/98, secondo cui le spese in oggetto sono a carico del conduttore e del locatore in parti eguali, tranne nei soli casi in cui parte del contratto di locazione sia lo Stato. In questa ultima eventualità, infatti, obbligata al pagamento dell'imposta è esclusivamente l'altra parte contraente.
Una particolare questione attiene inoltre all'esigibilità o meno dell'imposta di registro per il periodo di detenzione dell'immobile da parte del conduttore, successivamente alla scadenza del contratto, nonchè nelle more dell'azione di sfratto. Taluni sostengono che tale rapporto non sia più qualificabile come rapporto di locazione, versandosi in verità, in simili casi, un'indennità di occupazione avente ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, soggetta pertanto all'imposta proporzionale del 3% e non del 2%. D'altro canto, con una recente risoluzione del luglio 2003, l'Agenzia delle Entrate ha affermato che, nel lasso di tempo intercorrente tra la consegna dell'immobile o la scadenza del contratto e la stipula di un nuovo contratto di locazione, il rapporto che si instaura tra le parti non è autonomo, ma consequenziale e geneticamente collegato ad un rapporto contrattuale; l'imposta di registro sulle somme corrisposte dal conduttore è dunque del 2%, in quanto ha natura di corrispettivo di locazione.
Inoltre la legge finanziaria 2005, n. 311 del 30 dicembre 2004, ha introdotto alcune importanti novità in tema di locazioni.
In primo luogo i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti personali di godimento di unità immobiliari o loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli in mancanza di registrazione. L'omissione della registrazione, pertanto, non è più sanzionata soltanto sul piano tributario, ma può costituire anche una causa di nullità del contratto. In second'ordine, è previsto che i contribuenti non subiscano alcun accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate qualora dichiarino una somma uguale o superiore al 10% del valore catastale dell'immobile.
Infine, per arginare le ricadute negative dell'evasione nel settore delle locazioni tra privati, è stata resa obbligatoria la comunicazione all'anagrafe tributaria dei dati catastali identificativi degli immobili presso le quali vengono attivate le utenze di energia elettrica, di servizi idrici e del gas da parte delle aziende erogatrici di detti servizi.
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