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La concessione comunale con cui è stata regolarizzata la realizzazione di un'unità abitativa in uno spazio interpiano del palazzo da parte di un soggetto non implica che gli altri condomini non possano agire per ottenerne l'eliminazione
Pubblicato il:
10/05/2012
Le vicende amministrative hanno l'effetto di sanare gli illeciti amministrativi o penali, ma non incidono sui rapporti di vicinato ne' sul regime della comunione e dei conseguenti diritti dei singoli.
Pertabto la concessione comunale con cui è stata regolarizzata la realizzazione di un'unità abitativa in uno spazio interpiano del palazzo da parte di un soggetto non implica che gli altri condomini non possano agire per ottenerne l'eliminazione. (Fonte: Diritto e giustizia)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 febbraio 2012, n. 3123
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I balconi "aggettanti", costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa
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10/05/2012
In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi "aggettanti", costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 aprile 2012, n. 6624
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In caso di infiltrazione, il proprietario ha diritto anche al risarcimento dei canoni di locazione versati per l'immobile in cui è stato costretto ad abitare provvisoriamente durante lo svolgimento degli interventi di sistemazione
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07/05/2012
Se la responsabilità del danno è attribuibile al condominio, il proprietario ha diritto al rimborso sia delle spese risultanti dalle fatture prodotte sia dei canoni di locazione pagati per fruire di un altro alloggio durante i lavori di riparazione, poiche' il suo era stato reso interamente inabitabile dall'umidita', i cui effetti si erano estesi anche agli ambienti non direttamente interessati.
(Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 aprile 2012, n. 6128)
Fonte: Diritto e Giustizia
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 aprile 2012, n. 6128
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Tra gli obblighi del costruttore non vi è né quello di dover necessariamente predisporre il regolamento di condominio né, tantomeno, quello di realizzare le aree a verde, e ciò anche nell'ipotesi in cui esista di un atto d'obbligo in tal senso verso il Comune
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28/04/2012
La convenzione stipulata tra un Comune ed un privato costruttore con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di una concessione o di una licenza edilizia, si obblighi ad facere o a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico, quale, ad esempio, la destinazione di un'area ad uno specifico uso, non solo non costituisce un contratto di diritto privato ma neppure ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione, la quale e' portatrice di interessi essenzialmente pubblici e non di protezione di quelli di alcuni privati. Ne consegue che, non potendosi configurare l'atto d'obbligo come contratto a favore di terzi, figura che postula, ai sensi dell'articolo 1411 c.c., comma 1, l'esistenza di un interesse dello stipulante, i terzi privati acquirenti dell'immobile edificato non hanno alcuna possibilita' di rivendicare diritti sulla base di esso ne' quindi di agire per il suo adempimento, salva l'ipotesi che esso sia stato trasfuso in una disciplina negoziale all'atto del trasferimento delle singole unita' immobiliari (Cass. n. 24572 del 2006; Cass. n. 10459 del 2001; Cass. S.U. n. 4016 del 1998).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 febbraio 2012, n. 2742
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La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto
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16/04/2012
La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., e non già l'art. 1104 c.c., atteso che, giusta il disposto di cui all'art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 febbraio 2012, n. 2979
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Non vi può essere lesione del decoro architettonico del caseggiato da parte del condomino che, pur trasformando un locale di proprietà esclusiva, ricorre solo ad opere interne senza variazione del volume del locale
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12/04/2012
Ove il giudice del merito abbia, in linea di fatto, accertato che la trasformazione dei locali di proprietà del singolo condomino è stata effettuata solo mediante opere interne, «sicché non essendovi stata alcuna variazione né ampliamento di volume dei locali originari non si è verificata nessuna compromissione per l'accesso al lastrico solare di proprietà condominiale», una tale motivazione vale a escludere la lesione del decoro architettonico del fabbricato che è logicamente incompatibile con l'insussistenza di modifiche esterne allo stabile. Né - ancora - rileva, ai fini del decoro architettonico, l'apposizione di tendaggi e stracci sul terrazzo dell'edificio e rimovibili.
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 30 gennaio 2012, n. 1326
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E' legittima la delibera dell'assemblea condominiale che a maggioranza stabilisca la rimozione dell'antenna centralizzata per la ricezione dei canali televisivi
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02/04/2012
Le attribuzioni dell'assemblea di condominio riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento dei beni comuni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini (Cass. n. 6915/07). In specie, l'antenna centralizzata per la ricezione di canali televisivi pur essendo cosa comune ai sensi dell'art. 1117, n. 3 c.c., non costituisce ex se bene comune, se non in quanto idonea a soddisfare l'interesse dei condomini a fruire del relativo servizio condominiale. La volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere siffatto uso, non si pone, pertanto, come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune, perché quest'ultimo è tale finché assolva, a beneficio di tutti i partecipanti, la sua funzione; e questa, a sua volta, rientra nella signoria dell'assemblea, la quale come può attuarla istituendo il relativo servizio comune, cosi può sopprimerla con l'unico limite di non incidere sulle proprietà esclusive, cioè sulle parti dell'impianto di proprietà individuale. Pertanto, non si tratta, di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di non dar luogo ad un servizio la cui attivazione o prosecuzione non può essere imposta dal singolo partecipante per il solo fatto di essere comproprietario delle cose che ne costituiscono l'impianto materiale. (Amb.Dir.)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 11 gennaio 2012, n. 144
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Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, c.c. essere alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità
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22/03/2012
Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, c.c. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, devono essere alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità.
Ove il giudice del merito abbia, in linea di fatto, accertato che la trasformazione dei locali di proprietà del singolo condomino è stata effettuata solo mediante opere interne, «sicché non essendovi stata alcuna variazione né ampliamento di volume dei locali originari non si è verificata nessuna compromissione per l'accesso al lastrico solare di proprietà condominiale», una tale motivazione vale a escludere la lesione del decoro architettonico del fabbricato che è logicamente incompatibile con l'insussistenza di modifiche esterne allo stabile. Né - ancora - rileva, ai fini del decoro architettonico, l'apposizione di tendaggi e stracci sul terrazzo dell'edificio e rimovibili. (M.Fin.)
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 30 gennaio 2012, n. 1326
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Potrebbe essere ritenuta legittima l'invasione di una porzione del ballatoio di accesso del condominio
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19/01/2012
L'uso della cosa comune e' sottoposto dall'articolo 1102 c.c. a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Del resto questa corte ha piu' volte affermato che il principio della comproprieta' dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilita' aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprieta' esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro -ovvero la facolta' di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione (v. Cass. 17 febbraio 2005 n. 3265; Cass. 17 ottobre 2003 n. 16097; Cass. 18 febbraio 1998 n. 1708) e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilita' ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale (v. Cass. 26 marzo 2002 n. 4314).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 21 dicembre 2011, n. 28025
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L'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare, ma di consentire, il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti
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13/01/2012
L'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare, ma di consentire, il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti.
Di conseguenza, qualora - attraverso la valutazione delle esigenze e dei diritti degli altri partecipanti alla comunione - il giudice verifichi che l'uso della cosa comune sia avvenuto nell'esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 cod. civ. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l'opera seppure realizzata senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti fra proprietà contigue e che trovano applicazione nel condominio, sempre che la relativa osservanza sia compatibile con la struttura dell'edificio condominiale, in cui le singole proprietà coesistono in unico edificio.
Corte di cassazione, Sentenza 22 luglio - 25 ottobre 2011, n. 22092
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In tema di condominio, la ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell'articolo 1125 del Codice civile, riguarda le ipotesi in cui la necessità delle ripartizioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini
Pubblicato il:
25/11/2011
In tema di condominio di edifici, la ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell'art. 1125 cod. civ., riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati. Sicché, l'art. 2051 c.c. oltre a tutelare i terzi estranei, è applicabile nei rapporti tra i condomini (Cass. 23/6/1999 n. 6398)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 8 settembre 2011, n. 18420
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I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali
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19/11/2011
I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui titolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti rappresentano un insieme, sia in virtù del principio generale previsto dall'art. 1294 c.c., alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 21 ottobre 2011, n. 21907
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E' legittima l'installazione di pensiline realizzate con materiale elegante e in armonia con le caratteristiche strutturali del fabbricato
Pubblicato il:
19/11/2011
Qualora - attraverso la valutazione delle esigenze e dei diritti degli altri partecipanti alla comunione - il giudice verifichi che l'uso della cosa comune sia avvenuto nell'esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall'articolo 1102 cod. civ. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l'opera seppure realizzata senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti fra proprieta' contigue e che trovano applicazione nel condominio, sempreche' la relativa osservanza sia compatibile con la struttura dell'edificio condominiale, in cui le singole proprieta' coesistono in unico edificio.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 25 ottobre 2011, n. 22092
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Il rimborso delle spese sostenute dal condomino è ammissibile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza
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08/11/2011
La diversa disciplina dettata dagli articoli 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e piu' stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione" che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilita' finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilita' strumentali al godimento dei beni individuali, sicche' la legge regolamenta con maggior rigore la possibilita' che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorieta' tra i beni comuni e le proprieta' individuali, poiche' tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioe' di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi e' rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'articolo 1134 cod. civ." (Cass., S.U., n. 2046 del 2006).
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 12 ottobre 2011, n. 21015
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Deve ritenersi applicabile in via analogica e in ragione della medesima ratio sostanziale inerente a entrambi gli istituti, la disciplina del condominio edilizio anche ai consorzi di urbanizzazione
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31/10/2011
Deve ritenersi applicabile in via analogica e in ragione della medesima ratio sostanziale inerente a entrambi gli istituti, la disciplina del condominio edilizio anche ai consorzi di urbanizzazione. Pertanto, nel giudizio di opposizione promosso dal consorziato avverso il titolo ingiuntivo chiesto e ottenuto dall'ente consortile per il pagamento degli oneri, determinati sulla base dei deliberati approvativi dei relativi conti preventivi e/o consuntivi da parte degli organi interni statutariamente a ciò deputati, ciò che assume rilievo è la sola efficacia delle dette deliberazioni e non già la loro validità che può essere vagliata nel solo procedimento di loro diretta impugnativa.
Tribunale Roma Sezione 5 Civile, Sentenza del 14 giugno 2011, n. 12856
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È erronea e illegittima la deliberazione assunta dall'assemblea di un intero complesso condominiale che ometta di distinguere, ai fini del quorum, fra spese comuni a tutti e spese relative al singolo palazzo
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31/10/2011
È erronea e illegittima, per violazione del disposto di cui all'articolo 1123, comma terzo, del Cc la deliberazione assunta dall'assemblea di un intero complesso condominiale che ometta di distinguere, ai fini del quorum, fra spese comuni a tutti e spese relative al singolo palazzo, e dunque ai singoli condomini di ciascun edificio. Una tale invalidità deve intendersi configurabile come annullabilità della delibera in quanto riconducibili le censure a difetto dei quorum costitutivi e deliberativi dei gruppi di condomini, facenti parte di ciascun palazzo, relativamente agli oneri soltanto su di essi incombenti.
Tribunale Milano Sezione 13 Civile, Sentenza del 11 luglio 2011, n. 9327
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E' nulla la delibera assembleare se l'amministratore rifiuta di di estrarre copia dei documenti contabili su richiesta del condomino
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06/10/2011
In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti). (Nel caso di specie, trattasi di controversia relativa ad impugnazione di delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo per lavori di manutenzione straordinaria e del relativo piano di riparto delle spese, avanzata da un condomino sul presupposto della impossibilità di visionare la documentazione relativa, non avendo l'amministratore provveduto a mostrargliela nonostante la sua esplicita richiesta prima dell'assemblea
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 21 settembre 2011, n. 19210
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Il conduttore può agire direttamente contro il condominio per ottenere il risarcimento del bene danneggiato a causa di infiltrazioni derivanti da parti comuni dell'edificio
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27/09/2011
Il conduttore può agire direttamente contro il condominio per ottenere il risarcimento del bene danneggiato a causa di infiltrazioni derivanti da parti comuni dell'edificio. Al conduttore spetta infatti il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della cosa locata. (Nel caso di specie ad essere danneggiato era il parquet del locale preso in fitto. E siccome la Ctu aveva chiarito che l'infiltrazione derivava da una superficie interrata posta al di sotto del locale locato di proprietà condominiale, va riconosciuta la legittimazione del conduttore ad agire direttamente contro il condominio).
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 31 agosto 2011, n. 17881
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E' vietata la realizzazione di una caldaia all'interno di un vano scale in quanto incompatibile con il contemporaneo e pari godimento del bene comune da parte degli altri condomini
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27/09/2011
Al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell'edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi (Cass. nn. 1062/11, 13752/06, 972/06 e 1737/05).
Pertanto, è vietata la realizzazione di una caldaia all'interno di un vano scale in quanto incompatibile con il contemporaneo e pari godimento del bene comune da parte degli altri condomini.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 21 settembre 2011, n. 19205
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La vigilanza sulla funzionalità delle parti comuni dell'edificio spetta all'ente proprietario, che dunque è responsabile degli infortuni causati da una cattiva custodia
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15/09/2011
La vigilanza sulla funzionalità delle parti comuni dell'edificio spetta all'ente proprietario, che dunque è responsabile degli infortuni causati da una cattiva custodia; intercorrendo infatti il rapporto di custodia fra la cosa e chi ha l'effettivo potere su di essa - dunque il proprietario, ma anche il possessore o il detentore - il potere di intervenire opera come uno degli elementi per individuare la figura del custode, con la conseguenza che, a pari o a diverso titolo, la custodia può far capo a più soggetti, ciascuno con poteri di gestione o di intervento. Nel caso di specie, in cui un inquilino si è procurato un infortunio cadendo dalle scale del pianerottolo d'ingresso per mancanza di un interruttore della luce, andava accertato se l'azienda proprietaria degli alloggi fosse o meno custode dell'impianto di illuminazione sotto il profilo giuridico e di fatto, mentre non poteva essere attribuito rilievo decisivo, per escludere detta qualità di custode, alla circostanza che il conduttore non avesse avvisato della necessità delle riparazioni. In definitiva, il contratto di locazione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza, e, in genere, di custodia spettanti al proprietario locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sulla entità immobiliare locata, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 27 luglio 2011, n. 16422
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