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In caso di ritardata restituzione dell'immobile alla curatela è legittima la richiesta di risarcimento per mancato utilizzo del bene
Pubblicato il:
13/05/2012
La domanda risarcitoria per ritardata restituzione di un immobile, proposta dalla curatela in conseguenza dello scioglimento, da parte del curatore, di un contratto preliminare - ex art. 72 legge fallimentare - e relativo ad un immobile del quale il fallito, promissario venditore, aveva già trasferito il possesso in capo al promissario acquirente, poggia sul principio generale in base al quale l'obbligo di riconsegna di un bene è adempiuto solo se risulti contestualmente soddisfatto anche il diritto al risarcimento del danno maturato per l'eventuale, ingiustificato, ritardo; peraltro, l'obbligo risarcitorio è da far risalire alla data di scioglimento del contratto da parte del curatore, e non dalla sentenza di fallimento.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 15 marzo 2012, n. 4144
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Se il Comune si ritira dalle trattative può essere condannato al risarcimento del danno per responsabilità precontrattuale
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13/05/2012
Qualora un immobile, in possesso della Pubblica amministrazione, venga detenuto a titolo di comodato, in buona fede a seguito di trattative che non hanno portato alla conclusione del contratto, la buona fede ed il legittimo affidamento del comodatario vengono meno se l'altra parte manifesti in modo inequivoco di non voler consentire la prosecuzione del rapporto e di volere la immediata disponibilità dell'immobile stesso, in quanto la detenzione, caratterizzata fino ad allora dalla originaria buona fede, fondata sulle trattative soprattutto se condotte, in modo legittimo, da parte di organi rappresentativi della Pubblica amministrazione, ossia dovuta alla legittima aspettativa da parte del privato della piena legalità della condotta ente comodante, diventa ingiustificata. Ne consegue che il giudice non può liquidare il danno per rottura immotivata delle trattative, ossia da responsabilità precontrattuale nella sua totalità, ma deve, se richiesto, procedere ad una determinazione dello stesso, avendo presente il momento che ha determinato la diversa natura della detenzione.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 20 marzo 2012, n. 4382
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L'adempimento della specifica approvazione per iscritto delle clausole vessatore puo' dirsi assolto soltanto quando le stesse siano oggetto di una approvazione separata
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28/04/2012
L'adempimento della specifica approvazione per iscritto delle clausole vessatore puo' dirsi assolto soltanto quando le stesse siano oggetto di una approvazione separata, specifica ed autonoma, distinta dalla sottoscrizione delle altre condizioni dell'accordo; il requisito in parola assolve infatti al fine di richiamare l'attenzione del contraente debole verso il significato di quella determinata e specifica clausola a lui sfavorevole, sicche' esso puo' reputarsi assolto soltanto quando la sottoscrizione avviene con modalita' idonee a garantire tale attenzione (Cass. n. 21816 del 2009; Cass. n. 5733 del 2008; Cass. n. 2077 del 2005).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 febbraio 2012, n. 2970
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Non è nullo il contratto preliminare stipulato dall'assegnatario di un alloggio costruito da una cooperativa edilizia con il contributo dello stato prima dello scadere del decennio dall'assegnazione
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23/04/2012
Il contratto preliminare stipulato dall'assegnatario di un alloggio costruito da una cooperativa edilizia con il contributo dello stato prima dello scadere del decennio dall'assegnazione, con il quale l'assegnatario si obbliga a trasferire a terzi la proprieta' dell'alloggio, non ha efficacia reale ma meramente obbligatoria, e pertanto non e' nullo per contrasto con le norme imperative contenute nelle leggi sull'edilizia residenziale sovvenzionata, anche quando sia convenuto l'anticipato trasferimento de possesso del bene" (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1701 del 27/01/2010; Cass. n. 12749 del 26/9/2000)". Nel caso poi in cui l'obbligo di trasferimento della proprieta' dell'immobile debba essere adempiuto dal promittente venditore prima della scadenza del predetto termine decennale, la relativa clausola e' nulla, ma non determina la nullita' dell'intero contratto..." (Cass. n. 12749 del 26/9/2000).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 2 febbraio 2012, n. 1484
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Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese di manutenzione straordinarie sostenute
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29/03/2012
In tema di comodato, al comodatario non sono rimborsabili le spese straordinarie non necessarie ed urgenti, anche se comportano miglioramenti, né sotto il profilo dell'art. 1150 c.c. perché egli non è possessore, né sotto quello art. 936 c.c. perché non è terzo anche quando agisce oltre i limiti del contratto, né, infine, sotto quello dell'art. 1595 c.c. in via di richiamo analogico, perché un'indennità per i miglioramenti è negata anche al locatario la cui posizione è molto simile a quella comodatario. Deve riconoscersi al comodatario soltanto il "ius tollendi" per le addizioni.
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 27 gennaio 2012, n. 1216
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In regime di comunione legale tra i coniugi, il contratto preliminare di vendita di bene immobile stipulato da un coniuge senza la partecipazione o il consenso dell'altro e' solo annullabile
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26/03/2012
In regime di comunione legale tra i coniugi, il contratto preliminare di vendita di bene immobile stipulato da un coniuge senza la partecipazione o il consenso dell'altro e' soggetto alla disciplina dell'articolo 184 c.c., comma 1, e non e' pertanto inefficace nei confronti della comunione, ma solamente esposto all'azione di annullamento da parte del coniuge non consenziente, nel breve termine prescrizionale entro cui e' ristretto l'esercizio di tale azione, decorrente dalla conoscenza effettiva dell'atto, ovvero, in via sussidiaria, dalla trascrizione o dallo scioglimento della comunione (Cass. 21-12-2001 n. 16177; Cass. 11-6-2010 n. 14093).
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 31 gennaio 2012, n. 1385
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Nell'ipotesi di negozio sottoposto a condizione sospensiva ex lege, per l'avveramento della condizione non è sufficiente l'inerzia della parte che aveva interesse contrario ma bisogna provarne la condotta dolosa o colposa
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22/03/2012
Nell'ipotesi di negozio condizionato, per l'operatività della disposizione di cui all'art. 1359 c.c. in virtù della quale, la condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento, è necessario che colui che la invoca provi la condotta dolosa o colposa di tale parte, non essendo sufficiente il mero comportamento inattivo se non costituisce violazione di un obbligo di agire imposto dal contratto o dalla legge.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 27 gennaio 2012, n. 1181
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Risolto il preliminare, la restituzione dell'acconto è subordinata alla vendita a terzi del bene a un determinato prezzo: si tratta di una condizione.
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28/01/2012
La clausola contrattuale, che subordina il pagamento alla rivendita del bene ad un prezzo non inferiore a lire 400 milioni, integra certamente una condizione potestativa mista, dipendendo il suo avveramento in parte da un terzo, vale a dire dal nuovo acquirente che doveva sottoscrivere un preliminare, ed in parte dall'iniziativa del ricorrente che in qualita' di contraente poteva incidere sulla determinazione del prezzo, rifiutando la conclusione di affari al di sotto dell'importo previsto nella scrittura. (fonte: Diritto e giustizia)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 18 novembre 2011, n. 24325
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L'azione generale di rescissione per lesione richiede la simultanea esistenza dei requisiti relativi ad una sproporzione "ultra dimidium", ad uno stato di bisogno del contraente danneggiato ed a un approfittamento di esso da parte dell'altro contraente
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25/11/2011
L'azione generale di rescissione per lesione richiede la simultanea esistenza dei requisiti relativi ad una sproporzione "ultra dimidium", ad uno stato di bisogno del contraente danneggiato ed a un approfittamento di esso da parte dell'altro contraente.
L'azione generale di rescissione per lesione richiede la simultanea esistenza dei requisiti di una sproporzione "ultra dimidium" fra le reciproche prestazioni del contratto, di uno stato di bisogno del contraente danneggiato e di un approfittamento di esso da parte dell'altro contraente: per stabilire se risultino integrati gli estremi della lesione nella compravendita di un immobile occorre, da un lato, far riferimento al valore che esso presumibilmente avrebbe avuto in una comune contrattazione al tempo della stipulazione e, dall'altro lato, tener presente che anche una semplice difficoltà economica o una contingente carenza di liquidità possono integrare lo stato di bisogno, purché siano in rapporto di causa ed effetto con la determinazione a contrarre, e che non è richiesta la prova di una specifica attività posta in essere dal contraente avvantaggiato allo scopo di promuovere o sollecitare la conclusione del contratto, occorrendo unicamente che, dall'istruzione della causa, emerga una situazione tale da consentire di ritenere, attraverso una motivata valutazione complessiva, che la conoscenza dello stato di bisogno della controparte abbia costituito la spinta psicologica a contrarre. (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 6 marzo 2007, n. 5133)
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 2 settembre 2011, n. 18040
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E' nullo il trasferimento di un bene se la sua causa è garantire un credito (e non il semplice scambio), nell'ambito della quale il versamento del danaro, da parte del compratore, non costituisca pagamento del prezzo ma esecuzione di un mutuo
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15/11/2011
Il divieto del patto commissorio, sancito dall'art. 2744 c.c., si estende a qualsiasi negozio, ancorchè di per se astrattamente lecito, che venga impiegato per conseguire il concreto risultato, vietato dall'ordinamento, di assoggettare il debitore all'illecita coercizione da parte del creditore, sottostando alla volontà del medesimo di conseguire il trasferimento della proprietà di un suo bene, quale conseguenza della mancata estinzione di un debito.
E', pertanto, nulla la vendita con patto di riscatto di un immmobile, benchè sia previsto il trasferimento del bene, se la sua causa è garantire un credito (e non il semplice scambio), nell'ambito della quale il versamento del danaro, da parte del compratore, non costituisca pagamento del prezzo ma esecuzione di un mutuo, ed il trasferimento del bene costituisca una provvisoria posizione di garanzia capace di evolversi a seconda dell'adempimento o meno dell'obbligazione di restituire la somma ricevuta da parte del debitore. La predetta vendita, insiste la Corte, in quanto caratterizzata dalla causa di garanzia propria del mutuo con patto commissorio, pur non integrando direttamente un patto commissorio vietato dall'art. 2744 c.c., costituisce un mezzo per eludere tale norma imperativa ed esprime, perciò, una causa illecita che rende applicabile, all'intero contratto, la sanzione di cui all'art. 1344 c.c.
Corte di Cassazione Sezione 6 Civile, Ordinanza del 12 ottobre 2011, n. 20965
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Ha diritto alla garanzia per evizione dal compratore colui che in buona fede acquista il vando di proprietà condominiale anche in assenza di colpa del venditore
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08/11/2011
La garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell'acquirente e, quindi, non e' esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi (cfr. Cass. 26-3-80 n. 2005; Cass. 6-11-86 n, 6491; Cass. 24-4-93 n. 4853). Infatti, la S.C. ha gia' avuto modo di affermare che gli effetti della garanzia per evizione (garanzia che sanziona l'inadempimento da parte del venditore all'obbligazione di cui all'articolo 1476 c.c., n. 2) conseguono al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato (indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore e dalla conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione), in quanto fatto comportante l'alterazione dell'equilibrio del sinallagma funzionale, con la conseguente necessita' di porvi rimedio col ripristino della situazione economica dei compratore quale era prima dell'acquisto.
Corte di Cassazione Sezione 6 Civile, Ordinanza del 10 ottobre 2011, n. 20877
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La vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilita' legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni
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07/11/2011
La vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilita', incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilita' e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilita' del bene (Cfr. Cass. n. 2729/2002; n. 1701/2009).
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 29 agosto 2011, n. 17707
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La responsabilità del venditore è esclusa solo se riesce a provare di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa.
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21/10/2011
La garanzia del venditore per i vizi occulti della cosa e' un effetto naturale della vendita e sussiste anche in mancanza di una espressa garanzia che la cosa sia esente da vizi; tale garanzia comporta inoltre a carico del venditore anche l'obbligo di risarcire il danno, a meno che egli non provi "di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa" (articolo 1494 c.c., comma 1). Ai fini della sussistenza dell'obbligazione risarcitoria del venditore per i vizi del bene venduto non e' necessario, pertanto, provare la sua mala fede, ma e' sufficiente che egli non riesca a dimostrare di non aver potuto, senza colpa, averne conoscenza.
Pertanto colui che vende l'auto e tace di aver avuto un sinistro, risponde dei danni.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 23 settembre 2011, n. 19494
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E' contrario a buona fede il comportamento di colui che riceve a titolo di caparra un assegno che non pone all'incasso, trattenendolo e non restituendolo all'acquirente
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03/10/2011
Allorquando la caparra sia costituita mediante consegna di un assegno bancario, il comportamento del prenditore del titolo che, dopo averne accettato la consegna, ometta poi di porlo all'incasso, trattenendo comunque l'assegno e non restituendolo all'acquirente, è contrario a correttezza e buona fede e comporta a carico del prenditore l'insorgenza degli obblighi propri della caparra, nel senso che ove risulti inadempiente all'obbligazione cui si riferisce la caparra, egli sarà tenuto al pagamento di una somma pari al doppio di quella indicata nell'assegno.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 9 agosto 2011, n. 17127
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Nel contratto atipico di vitalizio alimentare o assistenziale, l'alea e' piu' accentuata rispetto al contratto di rendita vitalizia configurato dall'articolo 1872 c.c.
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20/09/2011
Nel contratto atipico di vitalizio alimentare o assistenziale, l'alea e' piu' accentuata rispetto al contratto di rendita vitalizia configurato dall'articolo 1872 c.c., in quanto le prestazioni non sono predeterminate nel loro ammontare, ma variano, giorno per giorno, secondo i bisogni (anche in ragione dell'eta' e della salute) del beneficiario (Cass. sez. 1, 9-10-1996 n. 8825); e che, nel vitalizio improprio, con riferimento all'eta' e allo stato di salute, l'alea e' esclusa soltanto se, al momento della conclusione, il beneficiario era affetto da malattia che, per natura e gravita', rendeva estremamente probabile un rapido esito letale, e che ne abbia in effetti provocato la morte dopo breve tempo, ovvero se il beneficiario abbia un'eta' talmente avanzata da non poter certamente sopravvivere, anche secondo le previsioni piu' ottimistiche, oltre un arco di tempo determinabile (Cass. Sez. 2, 24-6-2009 n. 14796).
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 19 luglio 2011, n. 15848
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La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo costituisce pertanto un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici
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12/09/2011
Il contratto preliminare ed il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta nel primo caso ad impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà, e nel secondo ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà. La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo costituisce pertanto un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 11 luglio 2011, n. 15214
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Si considera perfezionato il contratto in caso di accettazione telefonica della quale si possa dare prova
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08/09/2011
Nei contratti per la cui validità l'ordinamento richiede la forma scritta, l'accettazione della proposta può pervenire, al soggetto proponente, anche in una forma differente da quella documentale. La comunicazione dell'accettazione non richiede necessariamente la forma scritta, tuttavia deve esserne fornita prova. Pertanto, si considera perfezionato il contratto in caso di accettazione telefonica della quale si possa dare prova. E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 12 luglio 2011, n. 15293.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 12 luglio 2011, n. 15293
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E' legittimo il rifiuto del del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia
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04/09/2011
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, ancorché anteriore all'entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all' acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 6 luglio 2011, n. 14899
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La provvigione dovuta al mediatore non rientra tra le spese del contratto di compravendita e le altre accessorie che, salvo diverso accordo delle parti, l'art. 1475 c.c. pone a carico del compratore
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04/09/2011
La provvigione dovuta al mediatore non rientra tra le spese del contratto di compravendita e le altre accessorie che, salvo diverso accordo delle parti, l'art. 1475 c.c. pone a carico del compratore. Trattasi, infatti, di una spesa che non può qualificarsi come accessoria al contratto di compravendita, in quanto trae origine da un diverso rapporto negoziale, quale quello di mediazione, e del diritto che, nell'ambito di questo rapporto, è attribuito al mediatore nei confronti di ciascuna delle parti che ha concluso l'affare e per la quota ad esso spettante.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 6 luglio 2011, n. 14899
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Il gestore concessionario del comune di un parcheggio senza custodia non è responsabile del furto del veicolo in sosta nell'area all'uopo predisposta.
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01/09/2011
L'istituzione da parte dei comuni, previa deliberazione della giunta, di aree di sosta a pagamento, ai sensi dell'articolo 7, comma 1°, lettera f), del D.lgs. 285/1992, non comporta l'assunzione dell'obbligo del gestore di custodire i veicoli su di esse parcheggiati se l'avviso «parcheggio incustodito» è esposto in modo adeguatamente percepibile prima della conclusione del contratto, perché l'esclusione della custodia attiene all'oggetto dell'offerta al pubblico, e l'unica qualificazione contrattuale del servizio, reso per finalità di pubblico interesse, normativamente disciplinate, non consente il ricorso al sussidiario criterio della buona fede, ovvero al principio della tutela dell'affidamento incolpevole sulle modalità di offerta del servizio (quali ad esempio l'adozione di recinzioni, di speciali modalità di accesso e uscita, dispositivi e personale di controllo), per costituire l'obbligo della custodia, potendo queste costituire organizzazione della sosta. Ne consegue che il gestore concessionario del comune di un parcheggio senza custodia non è responsabile del furto del veicolo in sosta nell'area all'uopo predisposta.
Corte di Cassazione Sezioni Unite Civile, Sentenza del 28 giugno 2011, n. 14319
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