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Meno forza al preliminare trascritto
Pubblicato il:
19/01/2010
Con la sentenza in epigrafe indicata la Suprema Corte ha affermato il principio secondo il quale, in caso di fallimento del costruttore, il credito garantito da ipoteca, deve essere soddisfatto con precedenza rispetto al credito del promissario acquirente che abbia trascritto il contratto preliminare nei registri immobiliari.
Sfuma quindi la speranza degli acquirenti di un immobile in corso di costruzione, che abbiano trascritto nei registri immobiliari il contratto preliminare, di vedersi preferiti alle banche nel caso di fallimento dell'impresa costruttrice. Costoro parteciperanno quindi alla distribuzione dell'attivo fallimentare solo se c'è ancora capienza dopo il pagamento dei creditori ipotecari (capienza che di solito si rivela irrisoria se non inesistente).
La questione era nata per l'effetto dell'introduzione nel codice civile dell'art.2645-bis (ad opera dell'art.3 del D.L. 669/96 convertito nella L.30/97), che aveva consentito la trascrizione nei registri immobiliari dei contratti preliminari (aventi effetti solo obbligatori) ed aveva quindi operato una vera e propria rivoluzione epocale (in quanto tale trascrizione è sempre stata consentita solo per contratti ad effetti reali). La tutela che con l'introduzione di tale articolo si intendeva offrire risulta ora, dopo la sentenza in esame "annacquata", in quanto in caso di fallimento dell'impresa edile, l'acquirente della casa non è più il primo creditore.
Ciò sulla scorta della motivazione che, secondo la Suprema Corte, va distinto il privilegio dettato in considerazione di interessi della collettività in generale (il quale ai sensi dell'art.2748 codice civile, prevale sulle ipoteche anche se iscritte in epoca antecedente al sorgere del privilegio stesso, salva espressa disposizione di legge), dal privilegio dettato a tutela di interessi particolari (come quello del promissario acquirente, in esame) il quale nasce per effetto di una formalità pubblicitaria (la trascrizione nei registri immobiliari) e deve quindi seguire i principi generali della pubblicità stessa ed in particolare quello della prevalenza di chi per primo si manifesta nei pubblici registri.
Corte di Cassazione Sezioni Unite n.21045 del 01.10.2009.
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L'ingiunzione di demolizione non deve essere notificata, a pena di nullità, a tutti i comproprietari
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17/11/2009
La mancata formale notificazione dell'ingiunzione di demolizione dell'opera edilizia abusivamente realizzata a tutti i comproprietari della stessa non costituisce vizio di legittimità dell'atto, che rimane quindi valido ed efficace. (Consiglio di Stato Sezione 4
Sentenza del 15 maggio 2009, n. 3029)
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In tema di distanze legali tra edifici non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano una funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria di limitata entità
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07/11/2009
In tema di distanze legali tra edifici, mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano una funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria di limitata entità, come le mensole, i cornicioni, le grondaie e simili, rientrano nel concetto civilistico di costruzione le parti dell'edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati che, seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti, sono destinate a estendere e ampliare la consistenza del fabbricato; agli effetti dell'articolo 873 del Cc, la nozione di costruzione, che è stabilita dalla legge statale, è unica, e non può essere derogata, sia pure al limitato fine del computo delle distanze, dalla normativa secondaria, giacché il rinvio contenuto nella seconda parte dell'articolo 873 del Cc è limitato alla sola facoltà per i regolamenti locali di
stabilire una distanza maggiore (tra edifici o dal confine) rispetto a quella codicistica.
(Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 10 settembre 2009, n. 19554)
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La eliminazione di una parte della parete esterna di un locale e la realizzazione di ununica vetrina prospiciente la via pubblica, concretizza unipotesi di alterazione estetica dellaspetto esteriore delledificio riconducibile alla ristrutturazi
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22/10/2009
La eliminazione di una parte della parete esterna di un locale e la realizzazione di ununica vetrina prospiciente la via pubblica, concretizza unipotesi di alterazione estetica dellaspetto esteriore delledificio riconducibile alla ristrutturazione edilizia. (Consiglio di Stato , sez. VI, decisione 17.02.2009 n° 879 )
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Sulla ristrutturazione e ricostruzione di un edificio ai fini del rispetto delle distanze legali
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15/10/2009
La semplice ristrutturazione si verifica quando gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un fabbricato le cui componenti essenziali, quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura siano rimasti inalterati. Diversamente la ricostruzione si ha quando le componenti dell'edificio, per evento naturale o per fatto umano, siano venute meno e l'intervento successivo non abbia comportato alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie di ingombro occupata ed all'altezza.
Ne consegue che nel caso di aumento di una delle suddette componenti, si è presenza di una nuova costruzione, da considerare tale agli effetti del computo delle distanze rispetto agli immobili contigui. (Cassazione civile , sez. II, sentenza 07.09.2009 n° 19287)
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In caso di sanataoria di un abuso edilizio il contravventore può completare l'opera nei limiti dell'opera per la quale è stata presentata la domanda di sanatoria
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13/07/2009
In tema di reati edilizi ed urbanistici, in caso di presentazione della domanda di concessione o di autorizzazione in sanatoria è consentito al contravventore ricorrere, sotto la propria responsabilità, alla procedura di completamento dell'opera abusiva (art. 35, comma tredicesimo, L. 28 febbraio 1985, n. 47) solo per gli interventi di completamento funzionale dell'opera per la quale è stata presentata la domanda di sanatoria. (Fattispecie in tema di sequestro preventivo di un immobile demolito e ricostruito)(Corte di Cassazione Sezione 3 Penale
Sentenza del 25 marzo 2009, n. 12984).
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In tema di reati edilizi, la circostanza della convivenza in rapporto di coniugio con il proprietario esclusivo di immobile sottostante quello oggetto dei lavori abusivi non è idonea a determinare la qualità di parte danneggiata
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20/05/2009
In tema di reati edilizi, la circostanza della convivenza in rapporto di coniugio con il proprietario esclusivo di immobile sottostante quello oggetto dei lavori abusivi non è idonea a determinare la qualità di parte danneggiata, stante la non configurabilità dell'interesse concreto ed attuale richiesto per potere esercitare l'azione civile nel processo penale. Nella specie l'assenza di tale qualità in capo a magistrato ha determinato l'insussistenza dei presupposti per l'applicazione, invocata dal ricorrente, dei criteri di competenza dell'art. 11 cod. proc. pen.(Corte di Cassazione Sezione 3 Penale, Sentenza del 6 febbraio 2008, n. 5818).
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E possibile procedere a sanatoria, anche laddove limmobile abusivo sia stato realizzato su suolo pubblico
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17/05/2009
E possibile procedere a sanatoria, anche laddove limmobile abusivo sia stato realizzato su suolo pubblico. (TAR Puglia-Bari, sez. III, sentenza 03.12.2008 n° 2770)
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Reati urbanistici - Esecuzione di lavori in assenza del permesso di costruire - Individuazione del soggetto responsabile
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29/04/2009
Al fine di individuare il soggetto responsabile dell'abuso edilizio può tenersi conto non solo della piena disponibilità, giuridica e di fatto, del suolo e dell'interesse specifico a effettuare la nuova costruzione ma altresì dell'eventuale presenza in loco della persona, dello svolgimento di attività di materiale vigilanza dell'esecuzione dei lavori, della richiesta di provvedimenti abilitativi successivi e, complessivamente, di tutte quelle situazioni e comportamenti, sia positivi che negativi, da cui possono trarsi elementi integrativi della colpa e della prova di una compartecipazione, anche solo morale, alle esecuzione delle opere. Nella specie la presenza dell'imputato sul luogo dei lavori posti in essere in assenza di permesso di costruire, il suo interessamento attivo alla realizzazione delle opere, la sua qualità di proprietario di un manufatto abusivo preesistente sulla medesima area e poi abbattuto, sono stati ritenuti dal tribunale indici sintomatici della sua compartecipazione alla realizzazione dei manufatti abusivi(Tribunale Crotone Penale, Sentenza del 17 febbraio 2009, n. 185).
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Possono essere assegnate al Comune le opere abusive sequestrate ma non demolite dall'indagato
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21/04/2009
In materia edilizia, qualora debba procedersi alla restituzione di un manufatto abusivo per il venire meno dell'efficacia del sequestro, dovendo la restituzione essere effettuata a favore di chi "ne abbia il diritto" è necessario accertare se si sia verificata l'acquisizione del bene al patrimonio del Comune, quale effetto di diritto dell'inottemperanza, nel termine di giorni novanta dalla notificazione, all'ingiunzione a demolire emessa dal sindaco ex art. 7 legge n. 47/85 (ora art. 31 del TU sull'edilizia d.P.R. n. 380/2001) [Cassazione Sezione III n. 37883/2001]. L'automatismo della fattispecie ablatoria, a formazione progressiva, configurata dalla norma indicata, per effetto della quale l'acquisizione da parte del Comune dell'immobile abusivo e dell'area di sedime avviene ipso lure, a seguito dell'emissione dell'ordinanza sindacale di demolizione di cui al secondo comma, allo spirare del novantesimo giorno dalla notifica della stessa all'intimato, ove questi non vi abbia prestato ottemperanza. Nella specie, è legittimo il provvedimento del GIP con il quale viene disposta l'archiviazione del procedimento relativo al reato edilizio e disposta la restituzione delle opere e dell'area di sedime al Comune divenuto proprietario a seguito di inottemperanza all'ordinanza di demolizione. Inoltre, non sussiste alcuna violazione del diritto di difesa perché -con la richiesta d'archiviazione per infondatezza della notizia di reato, avanzata dal PM, - il GIP non è tenuto a darne avviso all'indagato, come, invece, è espressamente previsto per la persona offesa che abbia dichiarato di volere essere informata della richiesta. (Corte di Cassazione Sezione 3 Penale
Sentenza del 8 gennaio 2009, n. 143)
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La nozione di variazione essenziale dal permesso di costruire costituisce una tipologia di abuso intermedia tra la difformità totale e quella parziale
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18/04/2009
In materia urbanistica, la nozione di variazione essenziale dal permesso di costruire, di cui all'art. 32, d.P.R. n. 380 del 2004, , sanzionata, al di fuori delle ipotesi di cui all'art. 32, comma terzo, dall'art. 44 lett. a) del citato d.P.R.. (Corte di Cassazione Sezione 3 Penale, Sentenza del 3 marzo 2005, n. 8316)
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Rilascio del permesso di costruire in sanatoria
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25/03/2009
In materia di reati edilizi, il rilascio in sanatoria delle concessioni, ovvero del permesso di costruire in sanatoria, che presuppone il doppio accertamento di conformità dell'opera abusiva agli strumenti urbanistici, estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti. La presenza di un espresso provvedimento della Pubblica Amministrazione comporta, pertanto, la pronuncia di una sentenza di non doversi procedere in ordine alla costruzione eseguita in assenza di concessione edilizia, in quanto prodottasi la estinzione del reato oggetto di imputazione. In tale ipotesi, inoltre, l'accertamento postumo dei requisiti di legittimità dell'opera non consente un diverso trattamento penale tra più autori della violazione urbanistica per la evidente inconciliabilità tra decisioni contrastanti in presenza del rilascio in sanatoria della concessione azionato soltanto da alcuni degli autori dell'illecito in oggetto. (Tribunale Bari Sezione 1 Penale
Sentenza del 13 novembre 2008, n. 1924)
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La chiusura di un balcone mediante l'apposizione di pannelli di lamiera integra gli estremi di un intervento di nuova costruzione
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21/03/2009
La chiusura di un balcone mediante l'apposizione di pannelli di lamiera, ove conducente alla sostanziale realizzazione di un locale verandato, integra gli estremi di un intervento di nuova costruzione ai sensi dell'art. 3 c. 1, lett. l) D.P.R. 380/01 poiché implicante un ampliamento del fabbricato e, come tale, necessita della previo rilascio di una concessione edilizia, la cui assenza determina, quale indefettibile conseguenza, la configurabilità del reato di cui all'art. 44 del decreto citato.
(Tribunale Cassino Penale, Sentenza del 7 gennaio 2009, n. 1)
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In tema di reati edilizi, quando il manufatto è destinato a fungere da cucina è soggetto al permesso di costruire e la sua abusiva realizzazione integra il reato di cui all'articolo 44 del Dpr 380/2001
Pubblicato il:
12/03/2009
In tema di reati edilizi, quando il manufatto è destinato a fungere da cucina è soggetto al permesso di costruire e la sua abusiva realizzazione integra il reato di cui all'articolo 44 del Dpr 380/2001. Quando invece è destinato a fungere da mero magazzino o deposito attrezzi ha da qualificarsi come mera pertinenza e come tale - ai sensi dell'articolo 8, comma 1, lettera l), della legge regionale 25 novembre 2002 n. 31 e della delibera 10 marzo 2004 n. 15 del Consiglio comunale di Minerbio - soggetta a mera denuncia di inizio attività, la cui omissione non dà luogo a un illecito penale, ma a un semplice illecito amministrativo, sanzionato ai sensi dell'articolo 37 del Dpr 380/2001.
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Distanza da ferrovie, metropolitane, tramvie e funicolari per le nuove costruzioni
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28/02/2009
In materia di distanze dalle linee ferroviarie - ai fini di polizia, sicurezza e regolarità del loro esercizio - il D.P.R. n. 753/1980 all'art. 49 (al primo comma) ha previsto per le costruzioni lungo i tracciati delle linee ferroviarie una distanza minima di 30 metri dal limite di occupazione della più vicina rotaia, precisando (al secondo comma) che tale limite si applica "solo alle ferrovie, con esclusione degli altri servizi di pubblico trasporto assimilabili ai sensi del terzo comma dell'art. 1". L'art. 51 del medesimo D.P.R. fissa, per le costruzioni "lungo i tracciati delle tramvie, ferrovie metropolitane e funicolari terrestri su rotaia", la diversa distanza minima di 6 metri dalla più vicina rotaia, pur aumentabile all'occorrenza a 2 metri dal ciglio degli sterri o dal piede dei rilevati e comunque in modo tale da rendere libera la visuale per la sicurezza della circolazione nei tratti curvilinei. Infine l'art. 60 dello stesso testo normativo prevede la c.d. "autorizzazione in deroga" cioè che "quando la sicurezza pubblica, la conservazione delle ferrovie, la natura dei terreni e le particolari circostanze locali lo consentono, possono essere autorizzate ... (ora dalla Regione) per le ferrovie in concessione riduzioni alle distanze prescritte dagli artt. dal 49 al 56". (Consiglio di Stato Sezione 6, Sentenza del 23 settembre 2008, n. 4591)
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L'installazione di una ringhiera protettiva e la scala in ferro per l'accesso ad un terrazzo non necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire
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18/02/2009
La ringhiera protettiva e la scala in ferro per l'accesso ad un terrazzo si configurano come pertinenze di un immobile, sicché la loro installazione non è soggetta al preventivo rilascio del permesso di costruire, bensì al regime autorizzatorio di cui all'art. 7 comma 2, lett. a), L. 25/3/1982 n. 94.
(Tribunale Amministrativo Regionale PIEMONTE - Torino Sezione 1, Sentenza del 25 marzo 2008, n. 505)
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Nel caso di domanda di risarcimento del danno conseguente al provvedimento amministrativo illegittimo grava sul danneggiato l'onere di provare tutti gli elementi costitutivi dell'illecito
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02/02/2009
Nel caso di domanda di risarcimento del danno conseguente al provvedimento amministrativo illegittimo grava sul danneggiato l'onere di provare tutti gli elementi costitutivi dell'illecito, quali il danno, la condanna colposa e il nesso di casualità, mentre spetta all'Amministrazione resistente, che ha adattato il provvedimento illegittimo, produrre a sua discolpa elementi idonei a dimostrare la sussistenza di un errore scusabile nell'adozione del provvedimento in questione.(Tribunale Amministrativo Regionale PIEMONTE -Torino Sezione 1, Sentenza del 13 giugno 2008, n. 1369)
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L'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni e la superficie del piano terra appartiene, come parte comune, a tutti i condomini
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24/01/2009
L'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile
Sentenza del 15 febbraio 2008, n. 3854)
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Non necessita del permesso di costruire la costruzione di un soppalco non influente sui prospetti e sulla sagoma della costruzione
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21/01/2009
Nel contesto dei lavori di ordinaria manutenzione di un appartamento, rappresenta un'opera interna assolutamente irrilevante, stante lo scarso vantaggio conseguito, il rifacimento e l'abbassamento di 35 cm del solaio di calpestio, al fine di sostituire gli impianti vetusti con materiali moderni di spessore inferiore.
(Tribunale Amministrativo Regionale CAMPANIA - Napoli Sezione 4, Sentenza del 27 marzo 2859, n. 2859)
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Ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio per aree destinate a opere di viabilità all'interno di un piano di edilizia economica e popolare, va ritenuto il carattere edificabile delle stesse
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20/12/2008
Ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio per aree destinate a opere di viabilità all'interno di un piano di edilizia economica e popolare, va ritenuto il carattere edificabile delle stesse, trattandosi di interventi asserviti a porzione circoscritta del territorio comunale dichiarata edificabile, e dovendosi considerare il regime urbanistico al momento della conclusione del procedimento espropriativo, rispetto al quale non ha rilievo che le aree avessero, anche secondo la pianificazione anteriore, destinazione stradale. (Corte di Cassazione Sezione 1 Civile, Sentenza del 6 agosto 2008, n. 21245)
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