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Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene
Pubblicato il:
08/10/2010
In tema di locazione, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene. In senso conforme si era già pronunciata la Cassazione civile, Sez. III con sentenza 21 dicembre 2004, n. 23695. La S.C. nel ribadire il principio, ha cura di precisare che, al contrario, ove il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto. In argomento, confronta anche, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 11 aprile 2006, n. 8409 e Cassazione civile, Sez. I, sentenza 5 ottobre 2000, n. 13270.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 22 luglio 2010, n. 17213
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Deve essere rigettata l'azione di risoluzione proposta dal conduttore per il sopravvenuto crollo del pavimento dei locali concessi in locazione durante un intervento di ristrutturazione, senza che in contratto fosse stata specificamente approvata una clausola nei termini innanzi specificati.
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06/09/2010
In tema di locazione, non può ravvisarsi la responsabilità del locatore, in relazione agli obblighi sullo stesso incombenti ai sensi dell'art. 1576 cod. civ. ed avuto riguardo al successivo art. 1578, qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ordine all'osservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale senza che sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti la suddetta normativa (nella specie riconducibile al d.m. Lavori pubblici 9 gennaio 1996, in G.U. 5 febbraio 1996) o, comunque, riguardante la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all'attività da svolgere al loro interno. Infatti, in tal caso, è onere della parte conduttrice, consapevole del tipo di attività da esercitare nei locali e quindi del relativi sovraccarichi, accertarsi preventivamente che quell'attività (nella specie, agenzia di assicurazioni) sia compatibile con le strutture dell'edificio ovvero pretendere in contratto specifiche garanzie in proposito dal locatore. In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva rigettato l'azione di risoluzione proposta dalla conduttrice per il sopravvenuto crollo del pavimento dei locali concessi in locazione durante un intervento di ristrutturazione, senza che in contratto fosse stata specificamente approvata una clausola nei termini innanzi specificati.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 9 giugno 2010, n. 13841
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La prelazione legale di natura reale in favore del conduttore di immobile urbano prevale su quella convenzionale pattuita prima dell'entrata in vigore della legge 392/78
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04/09/2010
La prelazione convenzionale, stipulata anteriormente alla vigenza della legge 27 luglio 1978, n. 392, ove il proprietario dell'immobile decida di venderlo dopo l'entrata in vigore di detta legge, non prevale sulla prelazione legale spettante, ai sensi dell'art. 38 della medesima legge n. 392, al conduttore dello stesso immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, giacché - a differenza della stipula di un contratto preliminare di vendita, da cui nasce l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligo di prestare il consenso al trasferimento - nel caso della prelazione, sino a che l'"iter" contrattuale che essa configura non si esaurisca, l'impegno assunto dall'alienante rimane sul piano di mera progettualità, sicché trova immediata applicazione al rapporto di locazione pendente la anzidetta modifica legislativa incidente sul regime giuridico del bene.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 31 maggio 2010, n. 13244
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In caso di alterazioni congenite dell'immobile locato la conduttrice può soltanto richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone
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04/07/2010
L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata. Ne consegue che in caso di alterazioni congenite dell'immobile locato la conduttrice può soltanto richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 25 maggio 2010, n. 12712
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Il diritto di riscatto deve essere esercitato anche nei confronti del coniuge in comunione legale dei beni
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07/06/2010
Il diritto di riscatto previsto dall'articolo 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392 deve essere esercitato dall'avente diritto alla prelazione nei confronti di tutti gli acquirenti comproprietari del bene, compreso il coniuge in comunione legale dei beni che lo abbia acquistato ai sensi della lettera a) dell'articolo 177 del Cc, i quali sono litisconsorti necessari nella relativa controversia. Laddove il diritto di riscatto sia esercitato in via giudiziaria e l'azione sia proposta tempestivamente, entro il termine di sei mesi dalla trascrizione dell'atto stabilito dal menzionato articolo 39, solo contro uno di alcuni degli acquirenti, il consolidamento dell'acquisto è impedito nei confronti di tutti, a condizione che la nullità dell'originaria domanda (dovuta appunto alla mancata notificazione a tutti i litiscosorti) sia sanata dall'integrazione del contraddittorio nei confronti delle parti necessarie inizialmente pretermesse.
Corte di Cassazione Sezioni Unite Civile, Sentenza del 22 aprile 2010, n. 9523
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La concessione in locazione a cittadini extracomunitari clandestini di locali ad uso di abitazione non è reato se il prezzo è adeguato
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19/05/2010
Se da un punto di vista obiettivo la concessione in locazione a cittadini extracomunitari clandestini di locali ad uso di abitazione e' idonea ad integrare la condotta tipica del reato, non necessariamente lo e' dal punto di vista soggettivo, dovendosi accertare in concreto se dalla stipula del contratto si sia inteso trarre indebito vantaggio dalla condizione di illegalita' dello straniero che si trova nella posizione di contraente debole, imponendogli condizioni onerose ed esorbitanti dall'equilibrio del rapporto sinallagmatico
Corte di Cassazione Sezione 1 Penale, Sentenza del 15 luglio 2010, n. 27543
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Fino al passaggio in giudicato della sentenza costituiva del trasferimento dell'immobile il locatore deve pagare il canone al proprietario
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13/05/2010
Nell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, l'esecutività provvisoria, ex art. 282 cod. proc. civ., della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., è limitata ai capi della decisione che sono compatibili con la produzione dell'effetto costitutivo in un momento successivo, e non si estende a quelli che si collocano in rapporto di stretta sinallagmaticità con i capi costitutivi relativi alle modificazione giuridica sostanziale. Essa, pertanto, non può essere riconosciuta al capo decisorio relativo al trasferimento dell'immobile contenuto nella sentenza di primo grado, né alla condanna implicita al rilascio dell'immobile in danno del promittente venditore, poiché l'effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla stessa sentenza si produce solo dal momento del passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell'immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia. (Nella specie, le Sezioni unite hanno confermato - con riferimento ad un giudizio di sfratto per morosità - la sentenza impugnata con la quale era stata esclusa la provvisoria esecutività della condanna implicita al rilascio dell'immobile, in danno del promittente venditore, nel caso di domanda di esecuzione in forma specifica diretta al trasferimento del bene proposta dal promissario acquirente).
Corte di Cassazione Sezioni Unite Civile, Sentenza del 22 febbraio 2010, n. 4059
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In presenza di locali comunicanti con immobile utilizzato solo in parte per lo svolgimento di attività comportanti contatto diretto con il pubblico dei consumatori o degli utenti, l'indennità di avviamento è dovuta quando tale ultima attività sia da ritenersi prevalente
Pubblicato il:
10/05/2010
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, quando i locali con diversa destinazione commerciale siano tra loro comunicanti ed il canone risulti unico ed indistinto, al locatore non è consentito sottrarsi a pagamento dell'indennità di cui all'art. 34 della legge n. 392/1978 commisurata all'intero canone deducendo che solo una parte dell'immobile strutturalmente unitario (al di là delle indistinte indicazioni catastali) era destinato al contatto diretto con il pubblico, venendo in tale ipotesi esclusivamente in rilievo la prevalenza dell'attività del conduttore comportante quel contatto; e cioè nel senso che, a seconda che prevalente essa fosse o non fosse, l'indennità sarà rispettivamente dovuta o meno. In ordine al principio secondo il quale, in presenza di locali comunicanti con immobile utilizzato solo in parte per lo svolgimento di attività comportanti contatto diretto con il pubblico dei consumatori o degli utenti, l'indennità per la perdita dell'avviamento risulta dovuta quando tale ultima attività sia da ritenersi prevalente, dovendo in tal caso essere la stessa sempre commisurata all'intero canone e non già alla parte del canone riferibile alla sola superficie utilizzata con il contatto diretto con il pubblico, vedi, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 20 aprile 1995, n. 4474, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 25 febbraio 1997, n. 1700, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 10 febbraio 1997, n. 1232, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 24 marzo 1999, n. 2792.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 16 febbraio 2010, n. 3592
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E' simulato il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell'uso da parte del conduttore
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21/03/2010
Il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell'uso da parte del conduttore, al fine di eludere la sanzione di nullità delle clausole concernenti la durata e la misura del canone, in quanto contrarie al regime giuridico stabilito dalla legge, integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perché, sotto l'apparenza di una convenzione di tal fatta, nasconde una locazione abitativa ordinaria, pattiziamente regolata in difformità dal regime inderogabile dell'equo canone, con la conseguenza che il conduttore che ne reclami in giudizio l'applicazione, stante l'illiceità del contratto simulato per contrasto con norme imperative, può, ex articolo 1417 c.c., dimostrare l'esistenza della simulazione anche avvalendosi della prova per testi e per presunzioni. In sede processuale, l'indagine volta ad accertare - su base anche indiziaria - la consapevolezza del locatore in ordine alle effettive esigenze di stabile e normale abitazione del conduttore, che integra l'accordo simulatorio, deve essere improntata a una valutazione complessiva di tutte le circostanze del caso concreto, quale, a titolo esemplificativo, il sistema di vita del conduttore, la disponibilità altrove di un alloggio o l'attività di lavoro con riguardo alla località ove è situato l'immobile.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 26 febbraio 2009, n. 4495
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La disdetta di un contratto di locazione produce i propri effetti solo dal momento in cui perviene al destinatario
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21/03/2010
La disdetta di un contratto di locazione (nella specie, relativo ad immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione), è un atto recettizio, che , salva una diversa pattuizione delle parti. È, pertanto, tardiva la disdetta spedita prima del termine contrattualmente previsto per l'esercizio della relativa facoltà, ma pervenuta al destinatario successivamente a tale data. La disdetta ha la funzione di impedire la rinnovazione, ma non di determinare la cessazione del rapporto prima della scadenza, sicché se pervenuta fuori termine, come nella specie, essa può valere solo per il termine successivo.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 2 aprile 2009, n. 8006
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In caso di comproprietà pro indiviso ciascun comunista è legittimato ad agire per il rilascio dell'immobile
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21/01/2010
In difetto di prova contraria, sugli immobili oggetto di comunione concorrono pari poteri gestori di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ciascuno di essi operi con il consenso degli altri, per cui ogni comunista è legittimato ad agire per il rilascio dell'immobile comune senza che sia necessaria la partecipazione degli altri comunisti. E' quanto statuito dalla Corte di Cassazione con sentenza del 17 marzo 2009, n. 6427 che ha così confermato un orientamento consolidato in materia.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 17 marzo 2009, n. 6427
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Il locatore risponde dei danni subiti dal conduttore che abbia subito uno sfratto per una fittizia urgente necessità
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21/01/2010
Con riferimento all'ipotesi di domanda del conduttore relativa al riconoscimento del danno dipendente dall'omessa, tempestiva destinazione dell'immobile all'uso dichiarato in funzione dell'ottenimento del rilascio, il risarcimento deve essere negato solo se il rilascio sia avvenuto a seguito di transazione o conciliazione, mentre è sempre dovuto qualora sia oggetto di provvedimento giudiziale, ancorché ad esso il conduttore abbia dato spontanea attuazione. Conseguentemente, deve considerarsi responsabile il locatore quando abbia notificato una dichiarazione di urgente necessità abitativa, senza poi effettivamente realizzare quanto dichiarato, a meno della sussistenza di un «giustificato motivo» idoneo a giustificare la condotta omissiva, ossia a dimostrare il venir meno della necessità abitativa in assenza di dolo o colpa.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 28 maggio 2009, n. 12536
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Se il conduttore aderisce alla sospensione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio non può pretendere l'indennità di avviamento
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29/12/2009
Con riferimento all'art. 7 del d.l. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, nella legge 21 febbraio 1989, n. 61 (che in relazione alle locazioni ad uso diverso dall'abitazione di cui all'art. 27 della legge n. 392 del 1978 dispone, nel primo comma, la sospensione sino al 31 dicembre 1989, dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione alla scadenza del periodo transitorio, prevedendo - inoltre - nel secondo comma, che, per il periodo di sospensione, la somma dovuta ai sensi dell'art. 1591 cod. civ. è pari all'ultimo canone corrisposto, aumentato del 100 per cento), la percezione da parte del locatore dell'aumento del canone è condizionata alla previa offerta, da parte sua ed in favore del conduttore, dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, sicchè, una volta avvenuta tale offerta, il conduttore, versando in mora nella restituzione della cosa locata, può scegliere se percepire l'indennità e restituire la cosa, così rinunciando alla sospensione legale del provvedimento di rilascio, oppure rimanere nella detenzione della cosa stessa fino alla sospensione della cessazione legale, corrispondendo al locatore il raddoppio del canone. Tale soluzione, da un lato, non determina alcuna ingiustificata disparità di trattamento, rilevante ai sensi dell'art. 3 Cost., tra conduttori aventi diritto all'indennità e quelli che non possono invocare tale tutela, versandosi in situazioni oggettivamente diverse; dall'altro, non comporta la sovrapposizione della disciplina della sospensione "ex lege" a quella generale di cui alla legge n. 392 del 1978, avendo la prima efficacia strettamente processuale.
Corte di Cassazione Sezioni Unite Civile, Sentenza del 3 novembre 2009, n. 23198
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Gli immobili adibiti a campeggio non possono essere equiparati agli alberghi per quanto concerne la durata minima dei relativi contratti di locazione
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08/11/2009
Gli immobili adibiti a campeggio non possono essere equiparati agli alberghi per quanto concerne la durata minima dei relativi contratti di locazione, atteso che, dal combinato disposto delle norme di cui agli articoli 2 della legge 326/1968, 6 della legge 217/1983 e 11 della legge 135/2001, emerge con chiarezza il tratto distintivo dell'attività alberghiera rispetto a qualsiasi altra attività diretta a fornire ospitalità, consistente nell'offrire un alloggio all'ospite in una struttura propria. Ne consegue che non può essere definita come attività alberghiera quella di colui che offre all'ospite una porzione di terreno attrezzato dove sistemare una tenda, un caravan o una roulotte, come avviene nei campeggi e nei parchi-vacanze. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 22 giugno 2009, n. 14537)
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Ai fini della configurabilità dell'affitto di azienda non è di ostacolo l'incremento dell'attitudine del complesso produttivo da parte del conduttore con nuove iniziative economiche
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08/11/2009
Ai fini della configurabilità dell'affitto di azienda non è di ostacolo l'incremento dell'attitudine del complesso produttivo da parte del conduttore con nuove iniziative economiche, ovvero che egli si procuri la disponibilità giuridica dei beni necessari alla finalità produttiva, come ad esempio prendere in locazione l'immobile ove si svolge l'attività, purché il bene costituisca un elemento della preesistente organizzazione a impresa e si leghi al complesso degli altri beni con un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento del fine produttivo. Né è sufficiente a escludere l'affitto di azienda la non perfetta coincidenza tra i servizi precedentemente offerti e quelli nuovi, potendo il nuovo titolare dell'azienda modificarli o ampliarli rispetto ai precedenti, o che il conduttore non subentri nei contratti in corso per l'esercizio dell'azienda, non essendo imperativa la norma sul trasferimento automatico di essi. Per la configurabilità della locazione di immobile a destinazione alberghiera è invece necessario che il bene concesso in godimento assuma una posizione di assoluta e autonoma centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno a esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo a esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 28 maggio 2009, n. 12543)
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Non integra il reato di estorsione la richiesta di una integrazione "in nero" del canone di affitto con conseguente minaccia di sfratto
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08/11/2009
Non sussiste il reato di estorsione nel fatto dell'imputato che abbia preteso dal conduttore di un locale commerciale di sua proprietà, mediante la minaccia di sfratto portata verso un soggetto in gravi difficoltà economiche, la dazione di ulteriori somme di denaro quale integrazione in nero del canone: infatti, il profitto in tal modo ricavato dal locatore non può considerarsi ingiusto nel senso preteso dall'articolo 629 del Cp.. (Corte di Cassazione Sezione 2 Penale, Sentenza del 17 aprile 2009, n. 16562)
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Le sentenze di accertamento (così come quelle costitutive) non hanno l'idoneità ad avere efficacia anticipata rispetto al momento del passaggio in giudicato
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25/10/2009
Al di fuori delle statuizioni di condanna consequenziali, le sentenze di accertamento (così come quelle costitutive) non hanno l'idoneità, con riferimento all'art. 282 c.p.c., ad avere efficacia anticipata rispetto al momento del passaggio in giudicato, atteso che la citata norma, nel prevedere la provvisoria esecuzione delle sentenze di primo grado, intende necessariamente riferirsi soltanto a quelle aventi contenuto di condanna suscettibili dei procedimenti di esecuzione disciplinati dal terzo libro del codice di rito civile.
(Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 26 marzo 2009, n. 7369)
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Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio se il conduttore ha potuto far uso dell'immobile second
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24/07/2009
Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta; del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto del suo obbligo specifico di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto.(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 24 giugno 2009, n. 14772)
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Nel giudizio di opposizione alla convalida di sfratto per morosità il locatore può ampliare la domanda
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04/06/2009
Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'articolo 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto; e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale. L'articolo 167 c.p.c., imponendo al convenuto l'onere di prendere posizione sui fatti costitutivi del diritto preteso dalla controparte, considera la non contestazione un comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell'oggetto del giudizio, con effetti vincolanti per il giudice, che dovrà astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato e dovrà ritenerlo sussistente, in quanto l'atteggiamento difensivo delle parti espunge il fatto stesso dall'ambito degli accertamenti richiesti.
(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 5 marzo 2009, n. 5356)
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Scaduto il contratto, il conduttore è esonerato dal risarcimento ex articolo 1591 Cc per il rifiuto di riconsegnare l'immobile quando il locatore non corrisponde l'indennità dovuta
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31/05/2009
L'esecuzione del provvedimento di rilascio di immobile ad uso diverso da quello abitativo e' condizionata all'avvenuta corresponsione dell'indennita' per la perdita dell'avviamento commerciale (Legge n. 392 del 1978 articolo 34 comma 3). Secondo l'interpretazione della corte tale disposizione deve essere interpretata, nel senso che, venuto a cessare il contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, tra le reciproche obbligazioni a carico dei contraenti (di riconsegna dell'immobile per il conduttore e di pagamento dell'indennita' d'avviamento per il locatore) si e' venuta a creare un rapporto di reciproca interdipendenza che rende la prima inesigibile in caso di difetto di contemporaneo adempimento o di offerta di adempimento dell'obbligazione dell'altra parte (Cass. n. 1930/2003) : con la conseguenza che il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la riconsegna dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennita' per la perdita dell'avviamento, resta obbligato al solo pagamento del corrispettivo pattuito per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno ex articolo 1591 c.c. Infatti, l'obbligo di risarcire il maggior danno presuppone la mora del conduttore a restituire la cosa locata, ma il medesimo non puo' essere ritenuto in mora sino a tanto che non gli sia stata pagata l'indennita' d'avviamento. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile,Sentenza del 20 aprile 2009, n. 9353)
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