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Nelle locazioni commerciali non è escluso che il conduttore, che non rilasci l'immobile in attesa del pagamento dell'indennità di avviamento, sia tenuto al pagamento del canone
Pubblicato il:
17/05/2009
Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, la subordinazione, ai sensi dell'articolo 34 della legge 392/1978 dell'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato al pagamento dell'indennità di avviamento, non esclude la permanenza dell'obbligo del conduttore di continuare a pagare il canone fino alla riconsegna del bene, anche se costui abbia cessato di utilizzarlo e si sia limitato a detenerlo, salvo che, con comportamento conformato alla buona fede, egli ne abbia offerto, anche attraverso modalità non formali, purché serie, concrete e tempestive, la restituzione al locatore. (Corte di Cassazione Sezione 1 Civile, Sentenza del 19 giugno 2008, n. 16658)
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E' legittima la decadenza Giusta la decadenza dalla locazione dell'immobile quando la società non versa il deposito cauzionale
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17/05/2009
E' legittimo il provvedimento dell'ufficio Territoriale del Governo (U.T.G.) che ha dichiarato la società aggiudicataria di un immobile comunale appartenente al Fondo Edifici di Culto, decaduta dalla procedura di aggiudicazione sul rilievo che, in base al principio "quod sine die debetur statim debetur" la società predetta era tenuta a costituire il deposito cauzionale senza ritardo, fin dal momento della ricezione della richiesta formulata con lettera raccomandata, e ciò indipendentemente da ogni ulteriore atto di diffida dell'Amministrazione. In presenza dell'inerzia nell'assolvimento anche di detto adempimento, protrattasi per circa tre mesi, la determinazione dell'Amministrazione confermativa della decadenza dall'aggiudicazione si sottrae alle censure di eccesso di potere nei profili del difetto di motivazione e dello sviamento, trovando giustificazione nell'esigenza già posta in rilievo nel primo atto di decadenza di prevenire ogni danno patrimoniale per il mancato versamento dei canoni di locazione e configurandosi, inoltre, rivolta alla cura dell'interesse pubblico di utilizzo del bene appartenente al patrimonio dell'ente secondo criteri di economicità ed in condizioni vantaggiose per l'erario. (Consiglio di Stato Sezione 6, Sentenza del 9 aprile 2009, n. 2197)
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Il diritto del locatore al rimborso degli oneri condominiali si prescrive in due anni
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15/05/2009
Il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall'art. 9 della legge sull'equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 della legge 22 dicembre 1973 n. 841 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore, in quanto tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abitazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall'art. 2948 n. 3 cod. civ., ed è, applicabile agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all'art. 9 della legge 27 luglio 1978 n. 392, senza che a ciò osti l'art. 84 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull'equo canone, non può essere riferita anche alla disposizione in materia di prescrizione del sopra citato art. 6, trascendendo quest'ultima il mero regime vincolistico. È inoltre manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 6 legge n. 841 del 1973 sollevata in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., nella parte in cui dispone che il credito del locatore per il pagamento degli oneri accessori posti a carico del conduttore (art. 9, legge n. 392 del 1978) si prescrive nel termine di due anni, non sussistendo, una irragionevole disparità di trattamento rispetto alla disciplina stabilita dall'art. 2948 n. 3, cod. civ., che fissa in cinque anni il termine di prescrizione del credito per le pigioni delle case, trattandosi di situazioni non omologhe, in quanto il credito per oneri accessori ha ad oggetto somme di importo variabile in relazione alla concreta erogazione dei servizi e la relativa spesa è confortata da una specifica documentazione, ed, inoltre, la fissazione di un più breve termine di prescrizione è giustificata dall'esigenza di contenere le relative contestazioni in un lasso temporale ragionevolmente breve.
(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 12 aprile 2006, n. 8609)
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L'inidoneità dell'immobile locato alla destinazione commerciale non comporta l'obbligo per il proprietario di apportare modifiche che non siano state espressamente poste a suo carico dal contratto.
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03/05/2009
Nel caso di immobile locato per una particolare destinazione commerciale, tale da richiedere che esso sia dotato di determinate caratteristiche e che vengano altresì rilasciate apposite autorizzazioni amministrative, non basta la sola specificazione in contratto di tale particolare destinazione dell'immobile locato a far nascere l'obbligo del locatore di eseguire le adeguate modificazioni o trasformazioni, ma occorre invece che le stesse siano state poste espressamente a suo carico dal contratto di locazione.(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile
Sentenza del 26 marzo 2009, n. 7347)
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Nel procedimento per convalida di sfrattoin caso di opposizione il locatore può chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sf
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26/04/2009
Nel procedimento per convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato - ai sensi dell'articolo 665 del Cpc - determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e la instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto e, per il conduttore, di dedurre nuove eccezioni e domande riconvenzionali. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile
Sentenza del 28 agosto 2008, n. 21774)
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Nel caso in cui il proprietario abbia riscosso un importo maggiore rispetto a quello a norma di legge indicato è tenuto al pagamento degli interessi dalla data di pagamento e non da quella della domanda
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17/04/2009
Il comportamento delle parti diretto a eludere l'applicazione di norme imperative di legge, allo scopo di conseguire somme non dovute vale di per sé a superare la presunzione di buona fede dell'accipiens, agli effetti della restituzione dell'indebito, ove si concretizzi in atti che inequivocabilmente dimostrino la consapevolezza dell'esistenza della norma imperativa e il deliberato intento di eluderne gli effetti. La coeva stipulazione di due contratti di locazione: uno simulato, recante l'indicazione del canone conforme alla legge, e altro dissimulato, recante l'indicazione del canone realmente richiesto, integra gli estremi di cui sopra e impedisce di applicare la presunzione di buona fede in favore del locatore che abbia indebitamente riscosso il canone maggiore.(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Ordinanza del 26 gennaio 2009, n. 1861)
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Il conduttore che non abbia pagato gli oneri accessori nel corso della locazione ha tenpo due mesi per esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di riparazione e di prendere visione dei documenti giustif
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11/04/2009
La disposizione della legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 9, comma 3, che fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominali entro due mesi dalla loro richiesta, delimita nel medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di riparazione e di prendere visione dei documenti giustificativi, con la conseguenza che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora, e non può quindi sospendere o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei criteri di ripartizione. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 15 settembre 2008, n. 23673)
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Riconsegna dell'immobile al locatore - Mancata adibizione da parte di quest'ultimo all'uso dovuto - Obbligo di risarcire il danno -
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10/03/2009
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'obbligo in capo al locatore, che abbia ricevuto la riconsegna dell'immobile e non lo abbia adibito, entro sei mesi, all'uso in vista del quale ne aveva ottenuto la disponibilità, di risarcire il danno al conduttore ha una duplice natura, risarcitoria e sanzionatoria, che si riverbera sui criteri di quantificazione del danno: il contemperamento tra il fine sanzionatorio (evocato dalla rubrica della disposizione in esame, intitolata "Sanzioni") e quello propriamente risarcitorio può ritenersi realizzato mediante la presunzione di sussistenza del danno comunque connesso all'anticipata restituzione dell'immobile, che il giudice è chiamato a liquidare equitativamente sulla base delle caratteristiche del caso concreto in difetto di prova della sua precisa entità da parte del conduttore e salva la possibilità per il locatore di superare la presunzione suddetta provando l'assenza di conseguenze pregiudizievoli per il conduttore. (Tribunale Torino Civile, Sentenza del 8 luglio 2008, n. 4946)
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La convivenza col conduttore-defunto che fa scattare il subentro deve essere pregressa, stabile e abituale
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05/03/2009
La convivenza col conduttore-defunto che fa scattare il subentro deve essere pregressa, stabile e abituale: si esclude il diritto per il figlio che si è trasferito nell'abitazione condotta in locazione dalla madre, poi deceduta, solo per assisterla. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 27 gennaio 2009, n. 1951)
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Il locatario ha l'obbligo di mantenere l'immobile in condizioni idonee all'uso
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22/01/2009
In tema di danni prodotti dalla cosa locata, il principio secondo cui sul proprietario locatore - che ha l'obbligo, imposto dall'art. 1575 cod. civ., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto - grava una presunzione di responsabilità', che può essere vinta mediante la prova, offerta dal locatore medesimo, dell'imputabilità' dell'evento al caso fortuito ovvero dal fatto illecito del terzo, non trova applicazione qualora il conduttore imputi al locatore difetti che non attengano alla struttura originaria della cosa locata né sono a questa ricollegabili. La S.C. ha cassato la sentenza impugnata ritenendo non applicabile il riportato principio alla fattispecie esaminata, in cui i ricorrenti, in relazione all'infezione batterica dell'acqua potabile erogata negli appartamenti da loro condotti in locazione, non imputavano all'unica locatrice difetti che attenevano alla struttura originaria dell'impianto di autoclave - ed al correlativo obbligo di tenerla in buono stato - o che fossero alla stessa ricollegabili ma, in sostanza, lamentavano l'omessa modifica di tale struttura originaria nella parte divenuta obsoleta.(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 13 maggio 2008, n. 11903)
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È valida la notificazione dell'atto giudiziario qualora eseguita presso la residenza anagrafica del destinatario dell'atto stesso, in realtà dimorante stabilmente altrove
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20/01/2009
È valida la notificazione dell'atto giudiziario (nella specie: citazione introduttiva del giudizio) qualora eseguita presso la residenza anagrafica del destinatario dell'atto stesso, in realtà dimorante stabilmente altrove, ove non possa addebitarsi al notificante l'inosservanza dell'obbligo di ordinaria diligenza nell'accertamento dell'effettiva residenza del destinatario della notifica. Al riguardo, ancorché sia dedotto e dimostrato che il destinatario della notifica ha da tempo trasferito altrove di fatto la propria dimora, senza che controparte ne fosse a conoscenza, correttamente il giudice del merito ritiene la permanenza di un legame del destinatario dell'atto con il luogo di residenza anagrafica, tale da consentirgli di essere reso edotto della corrispondenza ivi inoltrata, dalla relazione di notifica dell'ufficiale giudiziario che ha consegnato il piego al portiere dello stabile, per precaria assenza del destinatario e delle altre persone di cui all'articolo 139 del codice di procedura civile.
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In caso di separazione all'assegnatario della casa popolare subentra l'altro coniuge se lo ordina il giudice
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19/01/2009
Per l'abitazione familiare le norme privatistiche sul contratto di locazione sono applicabili all'edilizia residenziale pubblica. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 19 giugno 2008, n. 16627)
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Il provvedimento del giudice della separazione determina una cessione "ex lege" del contratto a favore del coniuge assegnatario che succede, pertanto, nella posizione di conduttore della casa coniugale
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11/01/2009
Il provvedimento del giudice della separazione determina una cessione "ex lege" del contratto a favore del coniuge assegnatario che succede, pertanto, nella posizione di conduttore della casa coniugale con la conseguenza che il rapporto in capo al coniuge originario conduttore si estingue e non é più suscettibile di reviviscenza neppure nell'ipotesi in cui la cosa locata venga abbandonata dal coniuge separato, nuovo conduttore. Peraltro, nel momento in cui si realizza detta successione, si verifica, altresì, in senso del tutto figurativo e virtuale, una sorta di riconsegna dell'immobile al locatore da parte del vecchio conduttore, con contestuale consegna, sempre in senso figurativo, della cosa locata al nuovo conduttore. Ne consegue che il termine semestrale di decadenza dall'azione di ripetizione delle somme corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti della legge n. 392 del 1978 e di cui al secondo comma dell'art. 79 della medesima legge, comincia a decorrere dalla data del provvedimento giudiziale di separazione personale dei coniugi, fatta salva, per il coniuge conduttore non assegnatario, la possibilità di dimostrare che l'effettivo rilascio dell'immobile sia avvenuto in un momento successivo al provvedimento stesso. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 17 luglio 2008, n. 19691)
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La stipula del contratto preliminare di vendita dell'immobile locato con altro soggetto obbliga il locatore a comunicare la vendita al conduttore
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04/01/2009
In tema di prelazione urbana, poiché la stipula del contratto preliminare di vendita dell'immobile locato con altro soggetto integra la chiara manifestazione, da parte del locatore, dell'intento di vendere, dal momento di tale stipula sorge a carico del locatore l'obbligo di darne comunicazione al conduttore con atto notificato e corredato di tutte le indicazioni circa le condizioni di vendita, ai sensi dell'art. 38 della legge n. 392 del 1978, mentre è irrilevante che il contratto definitivo debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locativo, in quanto la norma citata fa riferimento non alla stipula del definitivo ma al momento in cui sorge l'intento di vendere e, presumibilmente, inizia la ricerca del compratore. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile
Sentenza del 29 febbraio 2008, n. 5502)
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Domanda di risoluzione del contratto e di condanna al pagamento dei canoni scaduti e a scadere
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04/01/2009
Quando sia stata proposta domanda di risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento di canoni scaduti e sia stata altresì domandata la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere in corso di causa deve ritenersi virtualmente proposta la domanda di risoluzione anche in relazione ai canoni che andranno a scadere. Correttamente, pertanto, il giudice tiene conto di tale inadempimento, ai fini della decisione, sussista o meno l'inadempimento originariamente dedotto. Dovendo, inoltre, il giudice esaminare, ai fini della gravità dell'inadempimento, giustificativa della risoluzione del contratto, il comportamento globalmente tenuto dal conduttore, egli deve altresì considerare l'eventuale ritardo concernente le prestazioni scadute e adempiute prima della domanda di risoluzione, poste a suo fondamento.
(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 9 gennaio 2007, n. 202)
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Il fallito è il solo legittimato ad agire e resistere nelle controversie concernenti la validità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione per sè e per la propria famiglia
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31/12/2008
Il fallito è il solo legittimato ad agire e resistere nelle controversie concernenti la validità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione per sè e per la propria famiglia, atteso che, in tal caso, la locazione non integra un diritto patrimoniale compreso nel fallimento del conduttore secondo la previsione dell'art. 43, legge fall., bensì un rapporto di natura strettamente personale ai sensi dell'art. 46, legge fall., in quanto rivolto al soddisfacimento di un'esigenza primaria di vita ed inidoneo ad incidere sugli interessi della massa, perciò indifferente per il curatore; ne consegue che l'art 80, secondo comma, legge fall. (vigente "ratione temporis"), nel prevedere che il curatore subentra nel rapporto di locazione, con facoltà di recesso, non opera con riguardo al contratto di locazione che abbia ad oggetto il predetto immobile, a prescindere dalla proporzionalità o meno della sua consistenza rispetto alle citate esigenze personali, conclusione del contratto prima o dopo il fallimento, dal rispetto o meno dello speciale regime vincolistico delle locazioni degli immobili urbani e salvo, in questo ultimo caso, l'eventuale recupero alla massa di somme sottratte ai creditori ed esorbitanti dai limiti delle necessità di vita familiari del fallito stesso.
(Corte di Cassazione Sezione 1 Civile, Sentenza del 19 giugno 2008, n. 16668)
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Insorgenza dell'obbligo di provvedere alla comunicazione di cui all'art. 38 della legge n. 392 del 1978 - Decorrenza - Individuazione - Dalla stipula del preliminare di vendita e non dalla stipula dell'atto definitivo di trasferimento
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26/12/2008
In tema di prelazione urbana, poiché la stipula del contratto preliminare di vendita dell'immobile locato con altro soggetto integra la chiara manifestazione, da parte del locatore, dell'intento di vendere, dal momento di tale stipula sorge a carico del locatore l'obbligo di darne comunicazione al conduttore con atto notificato e corredato di tutte le indicazioni circa le condizioni di vendita, ai sensi dell'art. 38 della legge n. 392 del 1978, mentre è irrilevante che il contratto definitivo debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locativo, in quanto la norma citata fa riferimento non alla stipula del definitivo ma al momento in cui sorge l'intento di vendere e, presumibilmente, inizia la ricerca del compratore.
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La convivenza con il conduttore defunto cui è subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile deve essere caratterizzata da una convivenza "stabile ed abituale"
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26/12/2008
La convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi dell'art. 6 della legge n. 392 del 1978, è subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso di abitazione, costituisce una situazione complessa caratterizzata da una convivenza "stabile ed abituale", da una "comunanza di vita", preesistente al decesso, non riscontrabile qualora il pretendente successore si sia trasferito nell'abitazione locata soltanto per ragioni transitorie. Nella specie, in applicazione dl tale principio, la S.C. ha escluso che potesse riscontrarsi una pregressa, abituale convivenza tra l'anziana nonna e il nipote trasferitosi nell'abitazione da questa condotta in locazione per assisterla.(Corte di Cassazione Sezione 3 civile, Sentenza 11.02.2008, n. 3251)
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La disdetta della locazione (come anche dell'affitto di fondo rustico), comunicata a fini di diniego della rinnovazione tacita alla scadenza del rapporto stesso deve necessariamente pervenire al conduttore nella forma della lettera raccomandata
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11/12/2008
La disdetta della locazione (come anche dell'affitto di fondo rustico), comunicata a fini di diniego della rinnovazione tacita alla scadenza del rapporto stesso deve necessariamente pervenire al conduttore nella forma della lettera raccomandata, ma non anche obbligatoriamente provenire dal locatore, che puo' legittimamente incaricare, all'uopo, un diverso soggetto (in qualita' di mandatario) in forma anche soltanto verbale, poiche' l'onere dell'avviso al conduttore per il tramite della raccomandata e' sancito (attesa la natura recettizia dell'atto) unicamente al fine di garantire a quest'ultimo una tempestiva conoscenza dell'intenzione della controparte. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 31 ottobre 2008, n. 26282)
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Equo canone e simulazione della clausola relativa all'uso dell'immobile locato
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05/12/2008
In tema di equo canone e di simulazione della clausola relativa all'uso dell'immobile locato, per vedere accolta la propria domanda è sufficiente che il conduttore dimostri che il locatore, in base alla situazione di fatto da lui conosciuta al momento della conclusione del contratto, era in grado di valutare l'inesistenza della finalità dedotta in contratto e dichiarata al solo scopo di eludere la normativa sull'equo canone, potendosi rendere ragionevolmente conto che il conduttore, avuto riguardo alle sue condizioni e al suo sistema di vita aveva bisogno di reperire un alloggio per normale e continuativa dimora per sé e la sua famiglia, pur se momentaneamente e precariamente avente la disponibilità di altro alloggio. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 3 novembre 2008, n. 26414)
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