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Licenza finita locazione ed eccezione del conduttore di esistenza di un successivo contratto
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24/11/2008
Qualora venga intimata licenza per finita locazione ad una certa data e l'intimato si opponga deducendo l'esistenza di altro contratto con scadenza posteriore, il locatore può proporre con la memoria integrativa, successiva all'ordinanza ex art. 426 cod. proc. civ. (che dispone la prosecuzione del giudizio secondo le regole della cognizione piena), domanda di risoluzione alla stregua del secondo contratto, trattandosi di "emendatio libelli", cioè di mera specificazione dell'originaria domanda di risoluzione avanzata in sede sommaria.(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile
Sentenza del 19 giugno 2008, n. 16635)
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In tema di responsabilita' per deterioramento della cosa locata, il conduttore risponde a norma dell'articolo 1588 c.c. e si libera da tale responsabilita' solo dando la prova della esistenza di causa a lui non imputabile
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07/10/2008
In tema di responsabilita' per deterioramento della cosa locata, il conduttore risponde a norma dell'articolo 1588 c.c. e si libera da tale responsabilita' solo dando la prova della esistenza di causa a lui non imputabile. Tale principio puo' essere derogato nel caso in cui il fattore determinante il danno abbia riguardato strutture o apparati dell'immobile sottratti alla disponibilita' dello stesso conduttore ed estranei, quindi, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza (Cass. 26 giugno 1997 n. 5706). In precedenza, peraltro, questa Corte, in base al criterio della disponibilita' della cosa quale elemento essenziale del concetto di custodia, aveva rilevato, in tema di contratto di locazione, che il proprietario-locatore resta custode di tutte quelle cose che non passano nella disponibilita' del conduttore, vale a dire le strutture murarie e gli impianti in esse conglobati, sui quali il conduttore non ha la possibilita' di intervenire per prevenire o riparare un danno, tra essi comprendendo, in esemplificazione, tutti gli impianti idrici e sanitari per raggiungere i quali occorre intervenire sulle opere murarie (cfr. in motivazione, Cass. Sez. Un. 11 novembre 1991 n. 12019).
(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 25 luglio 2008, n. 20434)
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Il fallito è il solo legittimato ad agire e resistere nelle controversie concernenti la validità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione per sè e per la propria famiglia
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21/09/2008
Il fallito è il solo legittimato ad agire e resistere nelle controversie concernenti la validità del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato esclusivamente ad abitazione per sè e per la propria famiglia, atteso che, in tal caso, la locazione non integra un diritto patrimoniale compreso nel fallimento del conduttore secondo la previsione dell'art. 43, legge fall., bensì un rapporto di natura strettamente personale ai sensi dell'art. 46, legge fall., in quanto rivolto al soddisfacimento di un'esigenza primaria di vita ed inidoneo ad incidere sugli interessi della massa, perciò indifferente per il curatore; ne consegue che l'art 80, secondo comma, legge fall. (vigente "ratione temporis"), nel prevedere che il curatore subentra nel rapporto di locazione, con facoltà di recesso, non opera con riguardo al contratto di locazione che abbia ad oggetto il predetto immobile, a prescindere dalla proporzionalità o meno della sua consistenza rispetto alle citate esigenze personali, conclusione del contratto prima o dopo il fallimento, dal rispetto o meno dello speciale regime vincolistico delle locazioni degli immobili urbani e salvo, in questo ultimo caso, l'eventuale recupero alla massa di somme sottratte ai creditori ed esorbitanti dai limiti delle necessità di vita familiari del fallito stesso.(Corte di Cassazione Sezione 1 Civile, Sentenza del 19 giugno 2008, n. 16668)
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Concessione di alloggi di servizio in favore di dipendenti dell'ex Amministrazione delle Poste - Determinazione della durata
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21/09/2008
In tema di concessione di alloggi di servizio per il personale postelegrafonico, poiché l'art. 33 del regolamento ministeriale di attuazione 19 luglio 1984, previsto dall'art. 9 della legge 10 febbraio 1982, n. 39, determinava le modalità temporali della concessione degli alloggi di servizio, fissando la durata massima di tre anni e consentendone la rinnovazione tacita, per una sola volta, per altri tre anni, risulta legittimo, scaduto detto termine, il ricorso da parte di Poste Italiane S.p.A. al contratto di locazione assoggettato alla legge n. 392 del 27 luglio 1978. (Corte di Cassazione Sezione 1 Civile, Sentenza del 13 giugno 2008, n. 16006)
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Locazione della cosa comune ed intenzione della minoranza di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune ovvero avvenuta stipulazione del contratto all'insaputa della maggioranza
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21/09/2008
In tema di comunione, qualora la maggioranza dei comunisti - appresa l'intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione (o in affitto agrario) ad un terzo la cosa comune, ovvero l'avvenuta stipulazione del contratto - si opponga, rispettivamente, alla conclusione del contratto o all'esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilità di pretendere quella conclusione o esecuzione, con la conseguenza che il contratto, stipulato nonostante tale consapevolezza, é invalido per carenza di potere, o di valida volontà, della parte concedente di disporre per l'intero. Inoltre, la comunicazione del detto dissenso non solo alla minoranza, ma anche al terzo conduttore (o affittuario), determina la consapevolezza, in quest'ultimo, della mancanza di legittimazione alla stipula dell'atto da parte della minoranza e, quindi, il concorso, in malafede, nell'abuso del diritto nell'amministrazione del bene comune e ciò costituisce fatto illecito generatore del danno di cui é, pertanto, corresponsabile in solido il conduttore (o affittuario) che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile
Sentenza del 4 giugno 2008, n. 14759)
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In tema di locazione commerciale basta il nome sulla porta per far scattare l'indennità
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14/09/2008
Condizione per il riconoscimento dell'indennità di avviamento è soltanto l'effettiva destinazione dell'immobile ad attività che comporti il contatto con il pubblico dei clienti, essendo irrilevante che i locali non siano in alcun modo evidenziati mediante insegne pubblicitarie, comparendo solo il nominativo della ditta nel campanello d'ingresso dello stabile. Questo perché, il punto che qualifica l'uso dell'immobile ai fini dell'indennità non è l'entità numerica della cerchia di avventori raggiunta o il reperimento di essa tra i passanti della pubblica via antistante l'immobile locato, quanto il fatto che i locali in cui si svolge l'attività vengano aperti alla frequentazione diretta dei clienti che abbiano necessità e interesse ad entrare in contatto con l'impresa. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile
Sentenza del 29 febbraio 2008, n. 551)
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Il locatore non è responsabile dei danni derivanti dall'infezione batterica dell'acqua potabile erogata
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10/09/2008
In tema di danni prodotti dalla cosa locata, il principio secondo cui sul proprietario locatore - che ha l'obbligo, imposto dall'art. 1575 cod. civ., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto - grava una presunzione di responsabilità', che può essere vinta mediante la prova, offerta dal locatore medesimo, dell'imputabilità' dell'evento al caso fortuito ovvero dal fatto illecito del terzo, non trova applicazione qualora il conduttore imputi al locatore difetti che non attengano alla struttura originaria della cosa locata né sono a questa ricollegabili. E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza del 13 maggio 2008, n. 11903. La S.C. ha cassato la sentenza impugnata ritenendo non applicabile il riportato principio alla fattispecie esaminata, in cui i ricorrenti, in relazione all'infezione batterica dell'acqua potabile erogata negli appartamenti da loro condotti in locazione, non imputavano all'unica locatrice difetti che attenevano alla struttura originaria dell'impianto di autoclave - ed al correlativo obbligo di tenerla in buono stato - o che fossero alla stessa ricollegabili ma, in sostanza, lamentavano l'omessa modifica di tale struttura originaria nella parte divenuta obsoleta.
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Contratto di locazione stipulato dall'usufruttuario
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06/09/2008
La regola per cui la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto, stabilita dall'articolo 999 del codice civile, vale in ogni caso e non può dirsi abrogata dalla legislazione successiva, e in particolare dalla legge 392/1978 sull'equo canone. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile,Sentenza del 10 aprile 2008, n. 9345)
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Gli effetti dell'azione di reintegrazione si producono anche nei confronti del terzo detentore
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06/09/2008
In tema di azione di reintegrazione, l'articolo 1169 del Cc non è applicabile al di fuori della fattispecie ivi prevista del trasferimento del possesso e non anche della detenzione. Ne discende che l'ordinanza interdittale - ottenuta contro lo spoliator originario - potrà essere eseguita anche verso il terzo che acquista la detenzione del bene (ad esempio, a seguito di un contratto di locazione), indipendentemente dalla conoscenza, da parte sua, dell'avvenuta lesione. (Tribunale Catania Civile, Ordinanza del 28 febbraio) 2008
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L'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti e agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a cari
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03/09/2008
In materia di locazione, l'articolo 1602 del Cc fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, escludendo per implicito che il fenomeno successorio ex articolo 1599 del Cc del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti e agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto. (Corte di Cassazione Sezione 3 civile
Sentenza 13.05.2008, n. 11895)
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Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio
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03/09/2008
Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero all'abitabilità dei medesimi - e, quindi, anche la sopravvenuta loro revoca non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene. Esclusivamente nell'ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 23 aprile 2008, n. 10593)
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L'abuso del conduttore nel godimento del bene locato legittima la risoluzione del contratto
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01/09/2008
L'abuso del conduttore nel godimento del bene locato, non postula necessariamente il concreto verificarsi di danni materiali, con conseguente alterazione degli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, potendo l'abuso in questione sostanziarsi in innovazioni e modifiche strutturali che non incidano direttamente sulla cosa locata in sè, ma si traducano, in ogni caso, in condotte abusive e lesive di concreti interessi del locatore, idonee ad alterare l'equilibrio economico-giuridico del contratto in danno del locatore stesso.
(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 11 maggio 2007, n. 10838)
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Una volta che sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento
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24/07/2008
Una volta che sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività per cui é stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, con sentenza del 31 marzo 2008, n. 8303)
Nella specie, la S.C. ha rigettato il ricorso proposto e confermato la sentenza impugnata con cui era stato correttamente affermato, in relazione alla locazione di un immobile destinato ad attività produttiva, che gravava sul conduttore la verifica delle richieste modifiche strutturali delle dimensioni di una finestra, alla cui esecuzione si era obbligato il locatore.
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Il cedente del contratto di locazione può essere chiamato a rispondere delle obbligazioni non adempiute dal cessionario
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16/07/2008
Acquistato, per effetto della cessione della locazione, dal cessionario lo status di conduttore, come il cedente è responsabilità nei confronti del locatore delle obbligazioni di questi («nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazione assunte», articolo 36 legge n. 392 del 1978) così quest'ultimo è responsabile nei confronti del locatore ceduto delle obbligazioni a carico del conduttore cedente e da questi non adempiute, quale effetto naturale della cessione del contratto, che è la successione unitaria del cessionario nella complessiva posizione che il cedente ha assunto nel rapporto originario del contratto, senza mutazione alcuna. Pertanto, ancorché nulla dispone al riguardo, l' articolo 36 della legge n. 392 del 1978, tale omologa responsabilità del cessionario è da ritenere insita nella ratio legis diversamente non essendovi differenzia alcuna con la sublocazione che consiste nella cessione soltanto del diritto al godimento dell'immobile quale rapporto derivato dall'originario contratto di locazione e quindi senza vincolo alcuno tra il locatore originario e il subconduttore. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 21 marzo 2008, n. 7686)
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L'errata indicazione della data di cessazione del rapporto nell'intimazione non osta all'accoglimento della domanda di rilascio
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13/07/2008
In tema di locazione, la circostanza che il locatore abbia chiesto la convalida ed abbia indicato nell'intimazione una data di cessazione del rapporto erronea non osta né all'accoglimento della domanda di rilascio, sotto il profilo della fondatezza del diniego di rinnovo, quando la convalida sia stata domandata per uno dei motivi legittimanti l'esercizio della facoltà di diniego e questo sia stato specificamente indicato, né all'accoglimento per la scadenza effettiva, convenzionale o legale, in quanto il predetto errore non vale ad escludere l'inequivoca volontà del locatore di riottenere la disponibilità del bene.
(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 30 maggio 2008, n. 14486)
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E inadempiente ai propri obblighi, legittimando la risoluzione del contratto, il conduttore che consenta l'esercizio del meretricio nell'immobile locato ad uso albergo
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10/07/2008
Il conduttore di un'immobile, ai sensi dell'articolo 1587 cod. civ., viola l'obbligo di usare la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della cosa locata non soltanto quando rechi danni materiali alla stessa, ma anche quando agisca in modo tale da ledere l'interesse del locatore alla conservazione del suo valore locativo. In particolare, il comportamento del conduttore che consenta l'esercizio del meretricio nell'immobile locato ad uso albergo, anche se riveste carattere di illecito penale, può assurgere a causa determinante della risoluzione del contratto se si concreti in una violazione dell'articolo 1587 cod. civ. e, cioè, in un abuso della "res" locata che in qualche modo la pregiudichi. (Corte di Cassazione Sezione 3 civile, Sentenza 14.11.2006, n. 24206)
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Sugli elementi caratterizzanti la laocazione di immobile stagionale
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01/07/2008
Elementi caratterizzanti la locazione di immobile stagionale sono: 1) la pattuizione della durata iniziale del contratto limitata al tempo in cui l'attività che il conduttore può in esso continuativamente esercitare, avuto riguardo alla zona ove è ubicato l'immobile, è economicamente vantaggiosa, con conseguenti collegamento funzionale del bene locato con l'esercizio di essa e mancanza di interesse del conduttore alla utilizzazione del bene per il tempo residuo alla stagione; 2) il potenziale rinnovo per il medesimo periodo in cui ricorrono le predette condizioni a esclusiva iniziativa del conduttore, avendo il legislatore protetto il suo interesse economico alla riutilizzazione dell'immobile bilanciando il corrispondente obbligo del locatore di locarglielo nuovamente al massimo per sei stagioni consecutive e con facoltà di richiedere annualmente l'aggiornamento del canone. La facoltà di recesso del conduttore, invece, non assume nessun rilievo caratterizzante, essendo prevista dal comma 7 dell'articolo 27 della legge n. 392 del 1978 per qualsiasi locazione di immobile a uso diverso da quello abitativo. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile
Sentenza del 21 marzo 2008, n. 7678)
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Il locatore deve rendere la cosa locata idonea all'esercizio di una specifica attività per cui è stata locata
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19/06/2008
L'articolo 1575 del Cc obbliga il locatore a mantenere la cosa locata idonea all'uso convenuto, e non a modificarla o trasformarla, rispetto allo stato esistente al momento della stipula della locazione, per renderla idonea all'esercizio di una specifica attività per cui è stata locata, e pur se determinati requisiti siano prescritti dalla pubblica autorità. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 31 marzo 2008, n. 8303)
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Anche in caso di risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione il conduttore è sempre tenuto al pagamento dei canoni del caso per tutto il tempo in cui il contratto ha avuto esecuzione
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19/06/2008
Anche in caso di risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione il conduttore è sempre tenuto al pagamento dei canoni del caso per tutto il tempo in cui il contratto ha avuto esecuzione e il conduttore stesso ha goduto dell'alloggio. (Essendo, palesemente, inapplicabile la disciplina di cui all'articolo 1453 comma 2, del Cc ai contratti di durata con riferimento alle prestazioni già eseguite). (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 31 gennaio 2008, n. 2397)
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Non è consentita la sospensione dellesecuzione dello sfatto quando lesecutato ultrasessantacinquenne percepisce un reddito che gli consente il fitto di un alloggio
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16/06/2008
Ai fini della sospensione dell'esecuzione, oltre alla presenza nell'immobile di persone, almeno sessantacinquenni o gravemente handicappate, appartenenti al nucleo familiare, occorra altresì o la mancata disponibilità di altra abitazione o quella di redditi sufficienti ad accedere all'affitto di una nuova casa, per cui la valutazione del reddito a disposizione dell'inquilino (nella specie, Euro 995,00 mensili) deve essere effettuata non in relazione alla possibilità di affitto di un alloggio equipollente a quello oggetto dell'esecuzione, ma in relazione a quella del reperimento in ogni caso di un alloggio a condizioni anche più disagiate di quelle già esistenti, quanto ad estensione di esso e ad ubicazione nel perimetro cittadino, purché pur sempre in astratto idoneo alle esigenze abitative dell'esecutata ed alle sue condizioni personali.
Ne consegue che, non è consentita la sospensione dellesecuzione dello sfatto quando lesecutato ultrasessantacinquenne percepisce un reddito che gli consente il fitto di un alloggio, anche in condizioni più disagiate, purché adeguato alla situazione personale e alle conseguenti esigenze abitative dellinteressato, anche a condizioni più disagiate (quanto all'ampiezza, alla, ubicazione meno favorevole in città ed alla stessa tipologia dell'immobile), purché adeguato alla situazione personale ed alle conseguenti esigenze abitative dell'interessato.
(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 7 aprile 2008, n. 8961)
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