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La pattuizione di un canone superiore in deroga a quanto stabilito dalla legge 392/1978 è valida in quanto il locatore rinunci alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza
Pubblicato il:
12/06/2008
In materia di locazioni abitative, la pattuizione di un canone superiore, e quindi in deroga a quanto stabilito dalla legge 392/1978 prevista dall'articolo 11, comma 2, del Dl 333/1992, convertito con modificazioni dalla legge 359/1992 è valida in quanto il locatore rinunci alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza, ed espressamente convenga il rinnovo obbligatorio della locazione per un'ulteriore durata di quattro anni, contestualmente alla pattuizione in deroga. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 26 giugno 2007, n. 14746)
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Sulla validità della notifica ex art. 143 c.p.c.
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30/05/2008
Può procedersi alla notifica ai sensi dell'articolo 143 del Cpc (notificazione a persona di residenza, dimora e domicilio sconosciuti) quando, sul piano soggettivo, l'ignoranza di chi fa la chiesta all'ufficiale giudiziario circa la residenza, la dimora o il domicilio del destinatario dell'atto sia incolpevole e, sul piano oggettivo, se siano provate le indagini compiute da chi ha domandato la notificazione, non fondate solo sulle risultanze anagrafiche, ma estese ad accertamenti e informazioni sul reale avvenuto trasferimento di detto destinatario in luogo sconosciuto, ovvero su quale sia questo, dopo l'inutile tentativo dell'ufficiale giudiziario di eseguita la notifica all'indirizzo indicato. Per accertare la validità della notifica ai sensi dell'articolo 143 del Cpc, inoltre, non può prescindersi dai concreti rapporti tra le parti della vicenda controversa, dai quali di regola possono rilevarsi i requisiti soggettivi e oggettivi che giustificano tale tipo di notificazione. (Corte di Cassazione Sezione 1 Civile
Sentenza del 27 marzo 2008, n. 7964)
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La prova del maggior danno, ai sensi dell'articolo 1591 cod. civ., non deve essere necessariamente fornita attraverso la dimostrazione di determinate proposte di locazione per un canone più elevato
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30/05/2008
In tema di locazioni, la prova del maggior danno, ai sensi dell'articolo 1591 cod. civ., non deve essere necessariamente fornita attraverso la dimostrazione di determinate proposte di locazione per un canone più elevato, potendo il locatore avvalersi a questo fine di elementi presuntivi dotati dei requisiti previsti dall'articolo 2729 cod. civ., purché consentano di ritenere l'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsi il godimento dell'immobile dietro corrispettivo; l'offerta da parte del conduttore di un canone maggiore per la rinnovazione del contratto può tutt'al più valere come elemento presuntivo che concorre unitamente ad elementi dello stesso segno a provare l'esistenza del danno. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 22 marzo 2007, n. 6958)
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La regola per cui la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto vale in ogni caso
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24/05/2008
La regola per cui la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto, stabilita dall'articolo 999 del codice civile, vale in ogni caso e non può dirsi abrogata dalla legislazione successiva, e in particolare dalla legge 392/1978 sull'equo canone. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 10 aprile 2008, n. 9345)
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Il locatore oltre al danno per il mancato reimpiego dell'immobile ha diritto al risarcimento del danno conseguente alla mancata riscossione dei canoni fino al termine fisiologico del rapporto
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24/05/2008
La domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore, del contratto di locazione, ha effetti diversi e autonomi, rispetto alla domanda di rilascio, tra cui quello di attribuire alla parte adempiente il diritto al risarcimento dei danni e al pagamento delle eventuali penali. Deriva da quanto precede, pertanto, che deve essere cassata la sentenza della Corte di appello che ha dichiarato il difetto di interesse del locatore a ottenere l'accoglimento della domanda di risoluzione sul presupposto erroneo dell'avvenuta cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio, a seguito della riconsegna dell'immobile, assorbente in sé anche gli effetti della risoluzione del contratto. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 3 settembre 2007, n. 18510)
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In caso di alienazione, ad un terzo ovvero ad un altro comproprietario di una quota ideale di proprietà dell'immobile locato ad uso commerciale, non è configuratole in favore del conduttore il diritto di prelazione
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24/05/2008
In caso di alienazione, ad un terzo ovvero ad un altro comproprietario di una quota ideale di proprietà dell'immobile locato ad uso commerciale, non è configuratole in favore del conduttore il diritto di prelazione previsto dall'art. 38 L. 392/78, ne, conseguentemente, quello succedaneo di riscatto di cui all'art. 39 sessa legge. (Corte di Cassazione Sezioni Unite Civile, Sentenza del 14 giugno 2007, n. 13886)
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Quando viene pronunciata la risoluzione del contratto di locazione (o di affitto), avente a oggetto un bene comune locato a uno dei proprietari, per inadempimento del conduttore non può essere condannato al rilascio del bene medesimo all'altro compro
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24/05/2008
Anche quando venga pronunciata la risoluzione del contratto di locazione (o di affitto), avente a oggetto un bene comune locato a uno dei proprietari, per inadempimento del conduttore, questi, avendo diritto al godimento dello stesso in proporzione della sua quota, non può essere condannato al rilascio del bene medesimo all'altro comproprietario, restando invece ai comunisti di disciplinare l'ordinaria amministrazione della cosa comune senza privare alcuno dei contitolari del bene delle sue facoltà di godimento e così eventualmente di ricorrere, in caso di persistente disaccordo, all'autorità giudiziaria, ai sensi dell'articolo 1105 ultimo comma, del Cc, per la nomina di amministratore. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 5 giugno 2007, n. 13087)
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Per la sospensione dell'esecuzione dello sfratto occorre o la mancata disponibilità di altra abitazione o quella di redditi sufficienti ad accedere all'affitto di una nuova casa
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06/05/2008
Ai fini della sospensione dell'esecuzione, oltre alla presenza nell'immobile di persone, almeno sessantacinquenni o gravemente handicappate, appartenenti al nucleo familiare, occorra altresì o la mancata disponibilità di altra abitazione o quella di redditi sufficienti ad accedere all'affitto di una nuova casa, per cui la valutazione del reddito a disposizione dell'inquilino (nella specie, Euro 995,00 mensili) deve essere effettuata non in relazione alla possibilità di affitto di un alloggio equipollente a quello oggetto dell'esecuzione, ma in relazione a quella del reperimento in ogni caso di un alloggio a condizioni anche più disagiate di quelle già esistenti, quanto ad estensione di esso e ad ubicazione nel perimetro cittadino, purché pur sempre in astratto idoneo alle esigenze abitative dell'esecutata ed alle sue condizioni personali. E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sez. III, Sentenza 7 Aprile 2008 , n. 8961)
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In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione ogni pattuizione avente ad oggetto veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla
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03/05/2008
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della legge n. 392 del 1978 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, primo comma, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti. Il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile
Sentenza del 7 febbraio 2008, n. 2932)
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In tema di locazione, la tempestività della disdetta ex art.1596 c.c., deve essere valutata tenendo conto della scadenza naturale del contratto
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30/04/2008
In tema di locazione, la tempestività della disdetta ex art.1596 c.c., deve essere valutata tenendo conto della scadenza naturale del contratto, calcolata sulla base della data d'inizio del rapporto locatizio, quale risultante dal contratto stesso. Nel caso di specie, il giudicante ha dichiarato la risoluzione del contratto per finita locazione, avendo il locatore comunicato tempestivamente la disdetta al conduttore. (Tribunale Benevento Civile, Sentenza del 4 febbraio 2008, n. 163)
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L'accertamento del tipo di contratto voluto dalle parti , in particolare, se queste abbiano voluto dare vita a una locazione di immobile con pertinenze, piuttosto che a un affitto di azienda integra una tipica questione di fatto devoluta all'insindac
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27/04/2008
L'accertamento del tipo di contratto voluto dalle parti e, in particolare, se queste abbiano voluto dare vita a una locazione di immobile con pertinenze, piuttosto che a un affitto di azienda integra una tipica questione di fatto devoluta all'insindacabile valutazione del giudice del merito, il quale è tenuto soltanto a fornire una congrua motivazione del proprio convincimento, immune da vizi logici e giuridici, e non è sindacabile in sede di legittimità. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile,Sentenza del 16 ottobre 2007, n. 21620)
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Le trattative per comporre bonariamente una vertenza, le proposte, le concessioni e persino le rinuncie a scopo transattivo di una delle parti non rappresentano un riconoscimento del diritto altrui
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21/04/2008
Le trattative per comporre bonariamente una vertenza, le proposte, le concessioni e persino le rinuncie a scopo transattivo di una delle parti, se non raggiungano l'effetto desiderato, non avendo come proprio presupposto l'ammissione, totale o parziale, della fondatezza della pretesa avversaria e non rappresentando, pertanto, un riconoscimento, anche solo implicito, del diritto altrui (giusto disposto dell'articolo 2944 del codice civile), non possono avere efficacia interruttiva della prescrizione, né integrare gli estremi della rinuncia tacita a far valere la prescrizione stessa, non costituendo fatti incompatibili in via assoluta (senza, cioè, possibilità di diverse interpretazioni) con la volontà di avvalersi di tale causa estintiva del diritto altrui, così come richiesto dall'articolo 2937 comma 3, del codice civile. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 6 marzo 2008, n. 6034)
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Il conduttore è obbligato - a norma dell'articolo 1591 del Cc - a corrispondere al locatore il corrispettivo della locazione, in caso di mora nella restituzione dell'immobile
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20/04/2008
La percezione, da parte del locatore, del corrispettivo pattuito, nel corso del giudizio di risoluzione del contratto e anche successivamente alla pronuncia di risoluzione, non costituisce comportamento tacito di acquiescenza alla violazione, ovvero rinuncia alla sentenza che sia stata appellata, in quanto il conduttore è obbligato - a norma dell'articolo 1591 del Cc - a corrispondere al locatore il corrispettivo della locazione, in caso di mora nella restituzione dell'immobile.
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Una disdetta che non sia idonea ha l'efficacia di produrre la cessazione del rapporto per la scadenza successiva
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12/04/2008
Una disdetta che non sia idonea, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza voluta dal locatore, ha l'efficacia di produrre la cessazione del rapporto per la scadenza successiva. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile
Sentenza del 31 gennaio 2008, n. 2397)
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Il carattere abusivo dell'immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio
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10/04/2008
In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, il carattere abusivo dell'immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento ad immobile avente i caratteri suddetti. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile,
Sentenza del 24 ottobre 2007, n. 22312)
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Anche in caso di risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione il conduttore è sempre tenuto al pagamento dei canoni del caso per tutto il tempo in cui il contratto ha avuto esecuzione e il conduttore stesso ha goduto dell'alloggio
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05/04/2008
Anche in caso di risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione il conduttore è sempre tenuto al pagamento dei canoni del caso per tutto il tempo in cui il contratto ha avuto esecuzione e il conduttore stesso ha goduto dell'alloggio. Difatti, è palesemente, inapplicabile la disciplina di cui all'articolo 1453 comma 2, del Cc ai contratti di durata con riferimento alle prestazioni già eseguite. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 31 gennaio 2008, n. 2397)
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Colui che concede in locazione l'appartamento di proprietà ha l'obbligo di provvedere alla previa verifica della corretta installazione e del corretto funzionamento dell'impianto scaldacqua funzionante a gas metano
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30/03/2008
Gli impianti di scaldabagno a gas istantaneo devono essere posizionati in luoghi dotati di apposite aperture di ventilazione, provvisti di adeguati e regolari tubi per la espulsione dei prodotti della combustione e sottoposti a regolare manutenzione. Con le prescrizioni sopra indicate il legislatore ha inteso imporre una serie di cautele e di accorgimenti non alternativi ma complementari tra di loro, in quanto volti ad evitare la produzione di una concentrazione abnorme di monossido di carbonio e la immediata espulsione all'esterno dell'eventuale eccesso di produzione della predetta sostanza. Colui che concede in locazione l'appartamento di proprietà ha l'obbligo di provvedere alla previa verifica della corretta installazione e del corretto funzionamento dell'impianto scaldacqua funzionante a gas metano. Colui che riceve in locazione l'appartamento ha il diritto di fare affidamento sulla regolarità degli impianti dell'appartamento e sul corretto posizionamento e funzionamento degli impianti scaldacqua. Risponde di omicidio colposo il proprietario di un appartamento che lo abbia concesso in locazione senza aver adempiuto agli obblighi sopra indicati e in cui l'inquilino sia deceduto per intossicazione acuta da monossido di carbonio.(Corte d'Appello Milano Penale, Sentenza del 16 maggio 2007, n. 1788)
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Non costituisce vizio della cosa locata l'infiltrazione di natura accidentale determinante un'impraticabilità parziale del locale e comunque temporalmente limitata, che realizzata un'ipotesi di alterazione transitoria comportante, per il locatore, so
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30/03/2008
Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell'azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestansi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 15 maggio 2007, n. 11198)
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Nelle locazioni abitative soggette al regime dell'equo canone è nulla la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dall'immobile locato per il suo normale uso
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28/03/2008
Nelle locazioni abitative soggette al regime dell'equo canone, anche se già in corso alla data di entrata in vigore della legge n. 392/78 la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dall'immobile locato per il suo normale uso (come l'imbiancatura, la verniciatura, la raschiatura dei pavimenti in legno e la lucidatura di quelli in marmo) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79, legge 392/78, perché, addossando sul conduttore una spesa che la legge pone di regola a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio che si aggiunge al canone legale. (Cass. n. 11401 del 17 ottobre 1992).
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Il conduttore è tebuto esclusivamente ad esguire le riparazioni di piccola manutenzione, dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso
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28/03/2008
In materia di locazione di immobili urbani, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1576 e 1609 c.c., soltanto le riparazioni di piccola manutenzione, dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, devono essere eseguite, durante il rapporto, dal conduttore a sue spese; consegue che questi risponde, al termine della locazione, per il deterioramento risultante da un uso difforme da quello pattuito o dalla mancata esecuzione della piccola manutenzione, ma non del cattivo stato locativo dell'immobile al momento del rilascio conseguente ad un uso in conformita` del contratto. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile,
Sentenza del 28 novembre 1988, n. 6408)
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