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Intimazione di sfratto per morosità e risoluzione del contratto
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21/03/2008
Quand'anche non fosse proposta espressamente dal locatore, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto.
(Corte d'Appello Napoli, Sezione 3 Civile, Sentenza del 12 febbraio 2008, n. 349)
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In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della legge n. 392 del 1978 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi n
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21/03/2008
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della legge n. 392 del 1978 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, primo comma, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti. Il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi.
(Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 7 febbraio 2008, n. 2932)
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Anche in caso di risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione il conduttore è sempre tenuto al pagamento dei canoni per il tempo in cui ha goduto dell'immobile
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21/03/2008
Anche in caso di risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione il conduttore è sempre tenuto al pagamento dei canoni del caso per tutto il tempo in cui il contratto ha avuto esecuzione e il conduttore stesso ha goduto dell'alloggio. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 31 gennaio 2008, n. 2397)
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Il conduttore abbia mutato la destinazione dell'immobile non è responsabile nei confronti del terzo che abbia subito danni derivati dalle strutture murarie dell'immobile o dagli impianti in esse conglobati
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18/03/2008
La circostanza che il conduttore abbia adibito l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, con la consapevole tolleranza del locatore, non è da sola sufficiente a far sorgere una responsabilità di quest'ultimo nei confronti del terzo che da tale nuova e diversa attività del conduttore abbia riportato danni.
(Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 26 giugno 2007, n. 14745)
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Anche in caso di risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione il conduttore è sempre tenuto al pagamento al pagamento dei canoni per tutto il tempo in cui il contratto ha avuto esecuzione
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17/03/2008
Anche in caso di risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione il conduttore è sempre tenuto al pagamento al pagamento dei canoni del caso per tutto il tempo in cui il contratto ha avuto esecuzione e il conduttore stesso ha goduot dell'alloggio.
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La permanenza del conduttore nel locale, in caso di mancata corresponsione della dovuta indennità di avviamento, non equivale a rinnovo tacito
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16/03/2008
In caso di mancata corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale relativa ad un contratto risolto dal locatore, una rinnovazione tacita del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo non può essere desunta dalla temporanea permanenza della società conduttrice nella disponibilità del bene dopo la scadenza del contratto: infatti, qualora alla cessazione del rapporto non sia stata corrisposta la dovuta indennità, il conduttore non vanta un mero diritto di ritenzione dell'immobile, ma può legittimamente proseguire ad esercitare nell'immobile l'attività economica per la quale lo aveva preso in locazione, dietro pagamento del solo corrispettivo convenuto per la locazione medesima. (Tribunale Firenze, Sezione 2 Civile, Sentenza del 24 novembre 2006, n. 4023)
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In caso di affitto di azienda con contestuale cessione del contratto di locazione dell'immobile nel quale l'azienda é esercitata, il locatore non può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione
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03/03/2008
In caso di affitto di azienda con contestuale cessione del contratto di locazione dell'immobile nel quale l'azienda é esercitata, non può ritenersi che, se gli aspetti della cessione di azienda prevalgano su quelli tipici della locazione immobiliare, l'intero contratto debba essere assoggettato all'art. 1408 cod. civ. anziché all'art. 36 della legge n. 392 del 1978; deve invece affermarsi, ai sensi della norma da ultimo citata, che, qualora la locazione immobiliare sia parte (pur minima) di un'azienda, il locatore non può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione, unitamente alla cessione dell'azienda, ma, in compenso, può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo. Tale principio vale solo per quanto concerne il corrispettivo della locazione immobiliare, che é l'unico aspetto che interessa il locatore dell'immobile, e non per quanto concerne la parte del canone di affitto dell'azienda che si riferisce al godimento degli altri beni e diritti che compongono l'azienda. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile,
Sentenza del 13 dicembre 2007, n. 26234)
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Il locatore può sospendere la corresponsione del canone solo nel caso in cui venga a mancare del tutto il godimento del bene e non quando esso sia ridotto
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28/02/2008
Il conduttore non può astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile,
Sentenza del 10 gennaio 2008, n. 261)
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Il conduttore che abbia apportato modifiche alla consistenza del bene concesso pur essendo obbligato alla riduzione in pristino, potrà validamente richiedere la compensazione del valore di questa con il danno arrecato alla cosa locata in conseguenza
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24/02/2008
Il conduttore il quale, in violazione dellobbligo di non apportare mutamenti alla consistenza del bene concesso, esegua opere compatibili con la destinazione del bene, non avrà diritto ad ottenere lindennizzo per lopera migliorativa, tuttavia egli, convenuto in giudizio dal locatario per la riduzione in pristino, potrà validamente richiedere la compensazione del valore di questa con il danno arrecato alla cosa locata in conseguenza delle modificazioni non autorizzate. (Corte di di Roma, sez. III, sentenza dell8 gennaio 2008 n. 43)
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La consegna delle chiavi di un immobile concesso in locazione può essere interpretata come una manifestazione della volontà dei contraenti, di risolvere anticipatamente il contratto, con il conseguente venir meno dellobbligo del pagamento dei canon
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24/02/2008
La consegna delle chiavi di un immobile concesso in locazione ben può essere interpretata come una manifestazione della volontà dei contraenti, di risolvere anticipatamente il contratto (con il conseguente venir meno dellobbligo del pagamento dei canoni), specialmente ove emerga che il locatore abbia acconsentito a tale dazione e manchino elementi idonei a fornire una diversa ricostruzione degli accordi tra le parti. E' qaunto ha stabilito il Tribunale di Bologna, sez. II, con sentenza dell8 gennaio 2008, n. 31.
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Il pagamento del 20% del canone di locazione a titolo di risarcimento del danno da occupazione illegittima dellimmobile libera il conduttore dallobbligo di risarcire il maggior danno
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24/02/2008
Il pagamento del 20% del canone di locazione a titolo di risarcimento del danno da occupazione illegittima dellimmobile, tardivamente rilasciato, così come previsto dallart. 6, comma 6 della L. 9 dicembre 1998, n. 431, comporta che il conduttore resti esentato dallobbligo di risarcire il maggior danno, ai sensi dellart. 1591, c.c., comma 2°, anche nellipotesi in cui il locatore possa dimostrare lesistenza di un suo più grave e rilevante pregiudizio. (Corte DAppello di Napoli, sez III, sentenza del 7 gennaio 2008, n. 44)
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Nella domanda di risoluzione,o comunque di cessazione, del rapporto di locazione deve ritenersi implicita quella di rilascio dell'immobile
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24/02/2008
Nella domanda di risoluzione,o comunque di cessazione, del rapporto di locazione deve ritenersi implicita quella di rilascio dell'immobile; parimenti, nella sentenza di accoglimento della domanda di cessazione della locazione deve ritenersi implicito l'ordine di rilascio dell'immobile locato. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 16 novembre 2007, n. 23819)
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La risoluzione del contratto di locazione si trasmette anche a quello di sublocazione
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24/02/2008
Poiché la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del terzo comma dell'art. 1595 cod. proc. civ., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore e il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata in senso sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 8 novembre 2007, n. 23302)
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In caso di mancata corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale, la temporanea permanenza del conduttore nella disponibilità del bene non equivale a rinnovazione tacita
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04/02/2008
In caso di mancata corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale relativa ad un contratto risolto dal locatore, una rinnovazione tacita del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo non può essere desunta dalla temporanea permanenza della società conduttrice nella disponibilità del bene dopo la scadenza del contratto: infatti, qualora alla cessazione del rapporto non sia stata corrisposta la dovuta indennità, il conduttore non vanta un mero diritto di ritenzione dell'immobile, ma può legittimamente proseguire ad esercitare nell'immobile l'attività economica per la quale lo aveva preso in locazione, dietro pagamento del solo corrispettivo convenuto per la locazione medesima. (Tribunale Firenze Sezione 2 Civile, Sentenza del 24 novembre 2006, n. 4023)
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In caso di consegna tardiva del bene locato il locatore ha diritto al risarcimento del danno derivante dalla perdita di occasioni di vendita
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04/02/2008
L'obbligazione di restituire la cosa locata secondo le condizioni stabilite dall'art. 1590 comma primo, cod. civ. pur avendo natura contrattuale, non ha carattere sinallagmatico, ma consegue alla natura propria della locazione (che si configura come contratto a termine), e nasce alla scadenza della locazione. Corrispondentemente, anche la responsabilità del conduttore per la ritardata consegna della cosa o per la trasformazione o il deterioramento di essa non dovuto all'uso conforme agli accordi convenzionali assume natura contrattuale ed essa si estende ai danni che sono casualmente collegati alla condotta del medesimo conduttore con esclusione di quelli riconducibili unicamente alla condotta del locatore. Da ciò si desume che è responsabile del danno consistente nella perdita di vantaggiose occasioni di vendita della cosa locata o nella risoluzione del contratto di vendita di essa il conduttore che, ritardando la riconsegna del bene o riconsegnandolo trasformato o deteriorato (oltre l'usura ordinaria), ponga in essere le condizioni della perdita di siffatte occasioni o per la determinazione dell'evento comportante lo scioglimento del contratto (anche solo preliminare) di vendita concluso dal locatore con terzi. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 15 maggio 2007, n. 11189)
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In caso di vendita in blocco o di vendita cumulativa di aree adibite ad uso diverso dallabitazione, il diritto di prelazione e riscatto non spetta al conduttore della singola unità immobiliare
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01/02/2008
In caso di vendita in blocco o di vendita cumulativa di aree adibite ad uso diverso dallabitazione, il diritto di prelazione e riscatto, di cui agli artt. 38 e 39 l. n. 392 del 1978, non spetta al conduttore della singola unità immobiliare, facente parte del compendio oggetto della vendita, soltanto nel caso in cui risulti accertato, in concreto ed in base a fattori di carattere oggettivo, che i vari beni sono stati considerati strutturalmente e funzionalmente coordinati tra loro, così da costituire un unicum, ovvero unentità patrimoniale diversa dalle singole componenti. È ovvio che tale unità strutturale e funzionale debba rispettivamente sussistere al momento della denuntiatio o della vendita, perché è in tali momenti che nasce e diventa operativo il diritto di prelazione o quello di riscatto. (Cassazione Sezione III sentenza 6 dicembre 2007, n. 25465).
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Per gli oneri condominiali è tenuto esclusivamente il proprietario dell'unità immobiliare e non il conduttore
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30/01/2008
In materia condominiale non trova applicazione il principio dell'apparenza del diritto, strumentale ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino. Ne consegue che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell'unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino.
(Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 3 agosto 2007, n. 17039)
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Nel giudizio instaurato per la risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, in caso di cessione del contratto non vi è necessità dell'integrazione del contraddittorio nei confronti del preteso cessionario
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30/01/2008
Nel giudizio instaurato per la risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, ove quest'ultimo abbia eccepito di non essere più il conduttore per avere ceduto ad altri il contratto, si pone soltanto un problema di valutazione della fondatezza dell'eccezione del convenuto, senza che derivi la necessità dell'integrazione del contraddittorio nei confronti del preteso cessionario. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 30 ottobre 2007, n. 22865)
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Il locatore che abbia consgenato al conduttore l'immobile libero da cose e/o persone non è responsabile dell'occupazione di terzi
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21/01/2008
Accertato - in linea di fatto - che vi è stata, da parte del locatore, la consegna dell'immobile libero da persone nella disponibilità della parte conduttrice, la circostanza che successivamente lo stesso immobile sia stato occupato da terzi non può essere imputata al locatore (quale violazione del precetto di cui all'articolo 1575, n. 3, del Cc, che impone al locatore di «garantire il pacifico godimento della cosa locata durante la locazione»), né tantomeno, essere invocata come scriminante per il mancato pagamento del canone a norma dell'articolo 1588 del Cc. Essendo, del resto, il conduttore custode della cosa locata ricevuta in consegna è onere esclusivo di questo ultimo, quanto ai locali oggetto della locazione, sia porre in essere tutte le precauzioni del caso, contro l'abusivo ingresso di terzi nei locali, sia di attivarsi, presso le competenti autorità per ottenerne l'immediata disponibilità. E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, con sentenza del 10 ottobre 2007, n. 21277.
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Se contrattualmente è stabilita una destinazione dell'immobile locato ad attività che non comportano contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori grava sul conduttore che pretenda l'indennità di avviamento l'onere di provare la sim
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18/01/2008
Qualora sia contrattualmente stabilita una destinazione dell'immobile locato ad attività che non comportano contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori e il conduttore reclami il riconoscimento della sua tutela privilegiata consistente nel diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale e nel diritto di prelazione e di riscatto in caso di alienazione dell'immobile locato, affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva e il contenuto pattizio del contratto possa assumere rilevanza, occorre che il conduttore faccia valere la simulazione relativa, configurabile nel caso in cui risulti simulata la volontà delle parti di stabilire la destinazione dell'immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori e dissimulata la volontà contraria, ovvero che chieda l'applicazione del regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile provando la sussistenza dei presupposti previsti dalla legge 392/1978 articolo 80. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 19 ottobre 2007, n. 21995)
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