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Facoltà del conduttore di recedere anticipatamente dal contratto e termine di preavviso
Pubblicato il:
12/01/2008
In tema di locazione di immobili urbani, qualora le parti abbiano previsto, ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392 del 1978, la facoltà del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, l'avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesse o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 16 gennaio 2007, n. 831)
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Non costituiscono vizi della cos locata, tali da giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento, i guasti o deterioramenti dovuti alla sua naturale usura
Pubblicato il:
06/01/2008
Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione. E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile,
con sentenza del 15 maggio 2007, n. 11198, che ha quindi precisato che deve essere escluso che possano essere ricompresi tra i vizi della cosa locata quei guasti o deterioramenti dovuti alla sua naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.
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Il provvedimento di fissazione della data di rilascio dell'immobile locato non ha carattere decisorio
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22/12/2007
Il provvedimento di fissazione della data di rilascio dell'immobile locato, ai sensi dell'articolo 56 della legge 27 luglio 1978 n. 392 è privo di carattere decisorio. Ne deriva, pertanto, che la relativa omissione non può giustificare l'impugnazione per cassazione, bene potendosi provvedere al riguardo in sede di esecuzione. E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, con sentenza del 6 settembre 2007, n. 18691.
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In caso di impossibilità sopravvenuta del godimento dell'immobile locato in conseguenza di un sisma il contratto di locazione si intende risolto
Pubblicato il:
22/12/2007
In caso di impossibilità sopravvenuta del godimento degli immobili locati e destinati a scuola pubblica, in particolare in conseguenza dei danni agli stessi causati da evento sismico, con conseguente adozione di ordinanze sindacali di sgombero ed inagibilità, dalla risoluzione del contratto di locazione ex art. 1463 cod. civ. consegue l'esonero delle parti dalle rispettive obbligazioni; in particolare, all'impossibilità di godimento ed utilizzazione degli immobili in questione corrisponde la cessazione, per il conduttore, dell'obbligazione del pagamento del canone; inoltre, in base ai principi generali, si applicano, per le restituzioni, le norme relative alla ripetizione dell'indebito e, quindi, per far valere il diritto alla restituzione dell'immobile, é necessaria apposita domanda da parte del creditore al fine di vincere la presunzione di tolleranza dell'adempimento dilazionato, valendo essa a rendere il ritardo imputabile al debitore. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 22 agosto 2007, n. 17844)
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Nella disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso commerciale il locatore deve indicare specificatamente i motivi
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04/12/2007
in tema di locazioni di immobili non destinati ad uso abitativo, la comunicazione del diniego di rinnovazione non puo' limitarsi a fare generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere, nell'immobile del quale si richiede la restituzione, un'attivita' non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 29, ma deve indicare, a pena di nullità, quale particolare attivita' il locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile. In manacanza di detta indicazione il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serieta' della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo. A ciò si aggiunga che verrebbe impedito il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni previste dal successivo articolo 31 (Cass. n. 5150/93; n. 2621/92; n. 8775/91). Questo il principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione Sezione 3 Civile
Sentenza del 14 settembre 2007, n. 19223.
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In caso di cessione dei canoni scaduti il conduttore deve essere informato dell'avvenuto pignoramento e dell'intervento nel processo esecutivo del creditore ipotecario
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25/11/2007
Poiché la legge non prevede per il conduttore, tenuto a pagare il canone di locazione, un sistema di conoscenza reale o presuntiva del pignoramento del bene immobile in suo godimento e poiché al conduttore stesso non è possibile, sulla scorta delle risultanze dei pubblici registri immobiliari, verificare se il creditore con ipoteca sull'immobile sia intervenuto nel procedimento di espropriazione forzato del bene assoggettato alla garanzia reale del credito, deve ammettersi, ai fini dell'inopponibilità delle cessioni dei canoni con effetti nei confronti del conduttore, che a costui debba essere data notizia dell'avvenuto pignoramento e dell'intervento nel processo esecutivo del creditore ipotecario, affinché anche per il conduttore sussista l'obbligo di pagare i canoni futuri al soggetto legittimato a riceverli ai sensi della norma del comma 4 dell'articolo 2812 del codice civile.
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Il conduttore può recedere dal contratto anticipatamente in caso d inagibilità dell'immobile
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23/11/2007
Limpossibilità giuridica (derivante da un vizio) di esercitare nell'immobile oggetto della locazione, l'attività in funzione della quale il contratto era stato concluso, si traduce in una causa di nullità del contratto di locazione per impossibilità (giuridica) dell'oggetto, ai sensi degli art. 1346-1418 c.c..
Ne consegue che il conduttore può legittimamente chiedere la risoluzione del contratto per vizi della cosa che mettono in pericolo la salute, anche quando i vizi gli fossero noti al momento della conclusione del contratto.
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Il locatore che non abbia fornito prova del danno per il mancato reimpiego dell'immobile, ha comunque diritto al risarcimento del danno conseguente alla mancata riscossione dei canoni fino al termine fisiologico del rapporto
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10/11/2007
Qualora al momento della proposizione della domanda di anticipata risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore, il giudice può rigettare nel merito la domanda di danni, con la motivazione che il locatore non aveva dimostrato di avere avuto occasione di concedere in locazione l'immobile a terzi e che le circostanze di fatto non consentivano di presumere l'esistenza del danno. Tuttavia il locatore oltre al danno per il mancato reimpiego dell'immobile (lucro cessante; per ipotesi non dimostrato) ha comunque diritto al risarcimento del danno conseguente alla mancata riscossione dei canoni fino al termine fisiologico del rapporto, a causa dell'anticipata risoluzione per inadempimento del conduttore (danno emergente). (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, sentenza del 3 settembre 2007, n. 18510)
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La domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore, del contratto di locazione, ha effetti diversi e autonomi, rispetto alla domanda di rilascio
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09/11/2007
La domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore, del contratto di locazione, ha effetti diversi e autonomi, rispetto alla domanda di rilascio, tra cui quello di attribuire alla parte adempiente il diritto al risarcimento dei danni e al pagamento delle eventuali penali. Ne deriva pertanto, che non può dichiararsi cessata la materia del contendere per difetto di interesse del locatore a ottenere l'accoglimento della domanda di risoluzione sul presupposto della riconsegna dell'immobile, assorbente ipso iure gli effetti della risoluzione del contratto.
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La risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di uno dei conduttori non obbliga anche l'altro conduttore al rilascio
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27/09/2007
Anche quando venga pronunciata la risoluzione del contratto di locazione (o di affitto), avente ad oggetto un bene comuno locato a uno dei proprietari, per inadempimento del conduttore, questi, avendo diritto al godimento dello stesso in proporzione della sua quota, non può essere condannato al rilascio del bene medesimo all'altro comproprietario, restando invece ai comunisti di disciplinare l'ordinaria amministrazione della cosa comune senza privare alcuno dei contitolari del bene delle sue facoltà di godimento e così eventualmente di ricorrere, in caso di persistente disaccordo, all'autorità giudiziaria, ai sensi dell'art. 1105, ultimo comma, c.c. per la nomina di amministratore. (Cassazione, Sezione III, sentenza n. 13087 del 5 giugno 2007)
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Il conduttore è responsabile della ritardata consegna della cosa locata
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15/09/2007
E' responsabile del danno consistente nella perdita di vantaggiose occasioni di vendita della cosa locata o nella risoluzione del contratto di vendita di essa il conduttore che, ritardando la riconsegna della cosa o riconsegnandola trasformata o deteriorata, ponga in essere le condizioni della perdita delle occasioni o della risoluzione della vendita.
Così ha stabilito la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione con sentenza n. 11189/2007.
La Corte ha, altresì, precisato che posto che l'obbligazione di restituire la cosa locata non ha carattere sinallagmatico, ma consegue alla natura propria della locazione che è contratto a termine, essa nasce alla scadenza della locazione ed ha natura contrattuale, derivando dal contratto locativo.
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Il giudice che riduce lammontare di diritti ed onorari indicati nella nota spese ha l'obbligo di motivare il criterio adottato
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30/07/2007
Il giudice che riduca lammontare complessivo di diritti ed onorari indicati nella nota prodotta dalle parti, ha lobbligo dindicare il criterio di liquidazione adottato, in modo da consentire il controllo di legittimità sulle variazioni effettuate, attesa linderogabilità dei compensi per le prestazioni di avvocato e procuratore sancita dallarticolo 24 legge 794/42. E' qaunto stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 8295 del 03/04/07. La S.C. ha così confermato l'orientamento già consolidato in materia con le sentenze n. 13085/06, 8158/03, 11483/02, 5005/99, 10864/98.
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Offrire una soluzione bonaria della controversia non integra confessione stragiudiziale
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22/07/2007
L'offerta di una parte di dirimere bonariamente una controversia non è idonea ad essere utilizzata dalla controparte qaule confessione stragiudiziale. Tuttavia essa riguarda soltanto le dichiarazioni contenute in tale offerta concernenti gli elementi di fatto concretamente ed attualmente oggetto della controversia, e non anche le dichiarazioni che, pur essendo contenute nell'offerta medesima, non integrano viceversa l'oggetto del contrasto e, quindi, della relativa proposta di transazione. E' qaunto stabilito dalla corte di Cassazione civile con sentenza n. 15233 del 05/07/07
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Il conduttore non ha diritto di prelazione se il locatore vende una quota dell'immobile locato
Pubblicato il:
09/07/2007
In tema di locazioni ad uso dverso dall'abitativo non spettano al conduttore il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell'immobile, secondo la disciplina degli articoli 38 e 39 della Legge 392/1978, qualora il locatore intenda alienare, a un terzo ovveo al comproprietario dell'immobile locato, la quota del bene oggetto del rapporto di locazione.
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Differenze tra locazione di azienda e locazione di immobile con pertinenze
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05/07/2007
Con sentenza n. 8076 del 31 marzo 2006, la S.C. si è pronunciata sul tema della distinzione tra la locazione di immobile con perteninze e l'affitto di azienda individuando l'elemento discretivo nella circistanza che mentre nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l'immobile consoderato nella sua specifica consistenza con funzione prevalente rispetto agli altri beni, nell'affitto esso è costituito dal complesso unitario dei beni destinati all'attività produttiva.
Ne consgue, secondo la Corte, che l'indagine sulla ricorrenza in concreto dell'una o dell'altra figura dei beni deve essere condotta, innanzitutto, interpretando la comune intenzione delle parti contraeni.
Con la conseguenza che l'affitto di azienda può ricorrere anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica o quando l'azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o della'apporto di altri beni.
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Il proprietario è responsabile delle opere abusivamente realizzate dal conduttore nellimmobile locato
Pubblicato il:
03/07/2007
L'ordinanza di demolizione, pur ascrivendosi alla categoria delle misure amministrative di natura sanzionatoria, non è correlata a un accertamento di dolo o colpa del soggetto cui si imputa la trasgressione. La responsabilità amministrativa per l'esecuzione dell'ordine, quindi, può coinvolgere anche il proprietario del terreno indipendentemente dalla consapevolezza dell'abuso. Tutto ciò senza tenere conto della responsabilità civile che possa seguire al pregiudizio subito dal proprietario per la realizzazione dell'opera abusiva e, dunque, per le conseguenze amministrative derivate, in quanto tale responsabilità concerne la sfera di rapporti tra il proprietario dell'area e il costruttore.
E' quanto stabilito dal Consiglio di Stato con sentenza n. 5519/2007, che ha così rigettato il ricorso promosso dal proprietario di un immobile sul quale il conduttore aveva realizzato delle opere abusive.
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Non costituiscono vizi della cosa locata tali da integrare l'inadempimento del locatore i deterioramenti dovuti all'usura
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11/06/2007
Non possono essere ricompresi tra i vizi della cosa locata quei guasti o deterioramenti dovuti alla sua naturale usura, effetto del tempo, ovvero di accadimenti che abbiano determinato uninfiltrazione, in tale seconda ipotesi essendo operante lobbligo del locatore di provvedere riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale. E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 11198 del 2007. La Corte ha, altresì, precisato che costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dellart. 1578 c.c. la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c., ma altera lequilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sullidoneità alluso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non lesperibilità dellazione di esatto adempimento - quelli che incidono anche sulla struttura materiale della cosa, alterandone lintegrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione.
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Il termine di sei mesi previsto per la riassunzione è valido solo per il deposito del ricorso
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05/06/2007
La riassunzione di una causa interrotta e non proseguita a norma dell'art. 302 c.p.c., si attua mediante un procedimento bifasico: anzitutto con il deposito del ricorso per riassunzione nella cancelleria del giudice e, quindi, previa fissazione con decreto di apposita udienza ad opera del medesimo giudice, mediante notifica alla controparte del ricorso e del decreto. Ne consegue che il termine perentorio di sei mesi fissato ex art. 305 c.p.c è posto a carico della parte che intenda procedere alla riassunzione, ma solo la prima parte delle due fasi del procedimento, cioè il deposito in cancelleria del ricorso per riassunzione, dipende immediatamente dall'iniziativa della parte stessa, essendo poi rimesso al giudice di stabilire i tempi entro cui dovrà essere espletata la seconda fase, consistente nella notificazione alla controparte del ricorso e del decreto di fissazione dell'udienza.
E quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 10291/2007, in forza della quale la S.C. ha quindi sancito che il carattere perentorio di sei mesi per la riassunzione deve considerarsi valido solo per il deposito del ricorso
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In caso di inadempimento da parte del cessionario, restano obbligati in solido tutti i cedenti
Pubblicato il:
22/05/2007
Con sentenza n. 9486 del 9 febbraio 20 aprile 2007, la Corte di Cassazione ha dettato dei fondamentali principi in tema di locazioni commerciali e cessioni plurime del contratto di locazioni. La Corte, in particolare, - pronunciandosi sul ricorso promosso dai conduttori di un immobile commerciale avverso la sentenza dappello che riconosceva la loro responsabilità solidale per linadempimento contrattuale dellultimo cessionario - ha statuito che in caso di locazione di immobile ad uso commerciale e successive cessioni plurime del contratto di locazione, lultimo cessionario è obbligato in via principale e gli altri cedenti, in mancanza di liberazione, da parte del locatore in via sussidiaria per il principio del beneficium ordinis; tuttavia, una volta accertato linadempimento dellultimo cessionario conduttore, i vari cedenti rimangono tutti coobbligati in solido per il canone di locazione.
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Domanda di risarcimento per ritardata consegna dell'immobile locato da parte del conduttore
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27/04/2007
Con sentenza n. 6468 del 19 marzo 2007, la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione si è pronunciata in materia di danni per la ritardata restituzione dell immobile locato da parte del conduttore, statuendo che integra violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, di cui allart. 112 c.p.c., il riconoscimento da parte del giudice, in tema di locazione, di un determinato beneficio economico a titolo di risarcimento del maggior danno da svalutazione monetaria quando la parte lo abbia espressamente domandato a titolo di risarcimento del danno da ritardata restituzione dellimmobile. Nello specifico la Corte ha precisato che costituisce domanda nuova, e quindi inammissibile in sede di appello ai sensi dellart, 345 c.p.c. quella relativa allattribuzione, in tema di locazioni di immobili urbani, di determinati benefici economici a titolo di risarcimento del danno da ritardata restituzione dellimmobile, ex art. 1592 c.c., rispetto alla richiesta fattane in primo grado in correlazione con un determinata normativa speciale, nella specie per effetto della sospensione del provvedimento di rilascio, respinta dal primo giudice per inapplicabilità della normativa stessa, in quanto riguardante le locazioni ad uso abitativo e non anche lo locazioni ad uso diverso"
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