La locazione

Nozione e caratteri (art. 1571 c.c.).
La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1752 c.c.).
La locazione si distingue per i seguenti caratteri:

• è un contratto consensuale e produce effetti obbligatori tra le parti: infatti, colui che prende il locazione un bene non diviene titolare di alcun diritto reale sul medesimo, bensì solo del diritto a godere del bene nei confronti del locatore, per un dato tempo e per un uso determinato;
• ha per oggetto una cosa mobile o immobile;
• una particolare forma (atto pubblico o privato) è richiesta solo per le locazioni di immobili di durata plurinovennale (art. 1350 n. 8 c.c.);
• quanto alla durata, la locazione non può eccedere i trent’anni: si riduce a tale tempo quello eventualmente superiore convenuto tra le parti. Se il proprietario aliena il bene dato in locazione, l’acquirente è tenuto a rispettare i diritti del conduttore, purché la locazione risulti avere data certa anteriore all’alienazione.

Obblighi del locatore (art. 1575 c.c.).

Il locatore è obbligato:

• alla consegna della cosa in buono stato di manutenzione, nel senso che la cosa deve essere priva di vizi che possono diminuirne l’idoneità all’uso convenuto;
• al mantenimento in buon uso, con il correlativo obbligo delle necessarie riparazioni;
• a garantire il pacifico godimento del conduttore, per l’ipotesi che un terzo pretenda di avere diritti sulla cosa (ad es. una servitù di passaggio).

Obblighi del conduttore (art. 1587 c.c.).
 

Obblighi del conduttore sono:

• prendere in consegna la cosa;
• servirsene per l’uso stabilito, commisurato alla durata del godimento del bene;
• corrispondere il canone stabilito, commisurato alla durata del godimento del bene;
• restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.
• effettuare le opere di ordinaria manutenzione (art. 1576 c.c.);
• dare avviso al locatore della necessità di effettuare opere di straordinaria manutenzione.

Responsabilità

Il conduttore è responsabile della perdita e del deterioramento della cosa locata che avvengano nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, a meno che non prova che siano accaduti per causa a lui non imputabile.
Il conduttore non risponde del deterioramento o del perimento dovuti a vetustà.

Miglioramenti e addizioni (artt. 1592 e 1593 c.c.).

Il conduttore non ha diritto ad indennità per miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato l’assenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
Se il conduttore ha eseguito addizioni sulla cosa locata e queste sono separabili senza nocumento per la cosa, ha il diritto di rimuoverle salvo che il proprietario preferisca trattenerle. In tal caso però il proprietario è tenuto a pagare un’indennità pari alla minor somma tra il valore delle addizioni al tempo della riconsegna ed il costo per effettuarle.
Se le addizioni non sono separabili, ma costituiscono un miglioramento, si applicano le norme relative al miglioramento.

Sublocazione

Salvo patto contrario il conduttore può sublocare la cosa, ma non può cedere a terzi il contratto. Nel caso di sublocazione e senza pregiudizio dei diritti del locatore verso il conduttore, il locatore può chiedere il pagamento del canone o far valere gli altri suoi diritti nei confronti del subconduttore.
La nullità o la risoluzione del contratto producono effetto anche nel contratto di sublocazione.

La locazione di immobili urbani (L. n. 392/1978 e L. n. 431/1998).
In materia di locazione di immobili urbani, con la legge 9/12/98 n. 431 è stata modificata la disciplina dettata dalla legge 27/7/78 n. 393 (meglio conosciuta come legge sull’equo canone) e dal decreto legge 11/7/92 n. 333 (convertito con l. 8/8/92 n. 359).

La legge dell’equo canone, che rispetto alla vecchia normativa vincolistica doveva segnare un graduale ritorno alla libertà negoziale, dettava ciononostante una disciplina fortemente limitativa dell’autonomia delle parti.

Per gli immobili destinati ad uso abitativo, infatti, il canone veniva determinato in base a criteri legalmente prefissati ( il corrispettivo della locazione non poteva superare il 3, 85% del valore dell’immobile ed era calcolato in relazione a parametri quali l’ubicazione, la tipologia, lo stato di conservazione etc.), mentre per assicurare una certa stabilità la durata minima del contratto era di quattro anni, rinnovabili alla scadenza per un periodo di ulteriori quattro anni, salvo disdetta.

Per gli immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, invece, la legge dell’equo canone fissava soltanto la durata minima della locazione (sei anni, elevati a nove per le attività alberghiere) lasciando alle parti la possibilità di concordare liberamente il corrispettivo. Questa disciplina è tuttora in vigore, perché la riforma del 1998 ha interessato solo le locazioni abitative.
Un passo importante verso la liberalizzazione delle locazioni abitative fu compito dal D.L. n. 333 del 1992, che limitatamente agli immobili c.d. nuovi – la cui ultimazione, cioè fosse successiva all’entrata in vigore della nuova normativa – escludeva l’applicazione delle norme relative alla predeterminazione legale del canone: per questi immobili, infatti, il corrispettivo della locazione poteva essere liberamente concordato dalle parti, mentre rimaneva ferma la durata legale (quattro + quattro, salvo disdetta). Per i contratti relativi agli immobili privi del requisito della novità, conclusi o rinnovati successivamente all’entrata in vigore della legge di conversione, era prevista la possibilità di concordare un rapporto a condizioni patteggiate in deroga all’equo canone (c.d. patti in deroga).

L’approdo ad un regime di piena liberalizzazione si è avuto solo con la recente l. 431/98. La nuova disciplina stravolge il regime degli affitti, prevedendo per i contraenti la possibilità di seguire due canali alternativi. Con il primo, quello c.d. libero, il canone di locazione può essere liberamente determinato dalle parti, ma in cambio il contratto deve durare almeno otto anni (quattro + quattro) salvo disdetta, nei soli casi previsti dalla legge. La scelta del secondo canale, quello c.d. amministrato, comporta, invece, a fronte di una durata più breve (tre + due), una minore libertà nella determinazione del canone, che deve adeguarsi, nel più ampio quadro di una convenzione nazionale, al contenuto di accordi sindacali stipulati a livello locale dai rappresentanti della proprietà edilizia e dell’inquilino.

Infine la l. 341/98 introduce, per la valida stipula dei contratti, l’obbligo della forma scritta , a pena di nullità: diventa così una regola quella che, nel previdente regime delle locazioni abitative, era un’eccezione riguardante solo le locazioni di immobili di durata ultranovennale.
E’ importante sottolineare come, in base alla nuova disciplina, per poter agire per il rilascio dell’immobile, il locatore deve essere adempiente a tutti gli oneri fiscali, tra cui anche quello della registrazione del contratto.

L’affitto (art. 1615 c.c.).

Quando il contratto di locazione ha per oggetto una cosa produttiva, mobile o immobile, esso prende il nome di affitto, e l’affittuario ha l’obbligo di curare la gestione della cosa in conformità della sua destinazione economica e dell’interesse della produzione, facendo propri i frutti e le altre utilità della cosa.
La normativa è quasi interamente dettata da leggi speciali (in particolare dalla l. 203/1982 e successive modificazioni) che limitano l’autonomia privata in tale materia.