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Il conduttore non puo' essere considerato in mora nell'adempimento dell'obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto se il locatore rifiuta l'offerta anche se non formale
Pubblicata il 16/09/2013
In tema di locazione, il conduttore non puo' essere considerato in mora nell'adempimento dell'obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresi' dell'obbligo di corrispondere l'indennita' di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell'articolo 1220 cod. civ., un'offerta seria ed affidabile, ancorche' non formale, della prestazione dovuta, liberando l'immobile locato, e il locatore abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex articolo 1375 cod. civ., non comportandone l'accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi. Cass. Sent. n. 21004 del 27/11/2012.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 31 luglio 2013, n. 18322
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista - Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio - Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo - Consigliere
Dott. ARMANO Uliana - rel. Consigliere
Dott. FRASCA Raffaele - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 1990-2008 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti, (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso l'AGENZIA (OMISSIS) S.R.L., rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale del Dott. Notaio A (OMISSIS) in CAGLIARI 25/3/2013, REP. n. (OMISSIS);
- ricorrenti -
contro
REGIONE AUTONOMA DELLA SARDEGNA;
- intimata -
avverso la sentenza n. 342/2006 della CORTE D'APPELLO di CAGLIARI, depositata il 22/11/2006, R.G.N. 332/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/04/2013 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;
udito l'Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
(OMISSIS), premesso che con contratto stipulato il (OMISSIS), asseritamene rinnovato l'(OMISSIS), aveva concesso in locazione alla Regione Autonoma della Sardegna un immobile da adibirsi ad ufficio della locale Stazione Forestale, chiedeva al Tribunale di Cagliari in via principale che venisse dichiarato risolto il contratto per grave inadempimento della Regione Sardegna, con condanna al rilascio dell'immobile ed al risarcimento dei danni subiti "a seguito dell' inadempimento" ed, in via subordinata, che venisse accertato e dichiarato che i danni cagionati all'immobile erano da ascriversi alla condotta colposa della Regione, con condanna al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti.
Il Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, perche' gia' intervenuta il 31.1.1997 la cessazione dello stesso a seguito della disdetta alla scadenza inviata dalla Regione Sardegna, ed ha condannato quest'ultima al risarcimento dei danni causati all'immobile, liquidati nel complessivo importo di euro 6.990,76.
A seguito di impugnazione di (OMISSIS) e (OMISSIS), quali eredi di (OMISSIS), con sentenza depositata il 22-11-2006, la Corte di appello di Cagliari ha confermato la decisione di primo grado. Propongono ricorso (OMISSIS) e (OMISSIS) con due motivi. Non presenta difese la Regione Autonoma della Sardegna.
(OMISSIS) presenta memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo si denunzia violazione dell'articolo 1597 c.c. ex articolo 360, n. 3.
Viene formulato il seguente quesito di diritto: agli effetti della proroga del contratto di cui all'articolo 1597 ci assume rilevanza unicamente la condotta del conduttore palesata dalla continuazione nella detenzione, non ostandovi la volonta' del locatore? Tanto che essa, se successiva, prevale su un precedente atto di disdetta sempre dello stesso conduttore? E, atteso l'articolo 1795, u.c.,assume rilevanza detta disdetta del conduttore, rimasto in detenzione, come elemento ostativo alla proroga?
2. Il motivo e' inammissibile per inadeguatezza del quesito di diritto. In proposito le Sezioni Unite hanno insegnato che, "a norma dell'articolo 366 "bis" c.p.c., applicabile ratione temporis, e' inammissibile il motivo di ricorso per cassazione il cui quesito di diritto si risolva in un'enunciazione di carattere generale e astratto, priva di qualunque indicazione sul tipo della controversia e sulla sua riconducibilita' alla fattispecie in esame, tale da non consentire alcuna risposta utile a definire la causa nel senso voluto dal ricorrente, non potendosi desumere il quesito dal contenuto del motivo o integrare il primo con il secondo, pena la sostanziale abrogazione del suddetto articolo (SU 6420/08; 11210/08).
3. Il quesito in considerazione e' del tutto inidoneo a soddisfare i requisiti previsti dall'articolo 366 bis cod. proc. civ., per la cui osservanza avrebbe dovuto compendiare: a) la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito; b) la sintetica indicazione della regola di diritto applicata dal quel giudice; c) la diversa regola di diritto che, ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie (Cass 19769/08). Il tutto doveva essere esposto in termini tali da costituire una sintesi logico-giuridica della questione, finalizzata a porre il giudice della legittimita' in condizione di comprendere - in base alla sola sua lettura - l'errore di diritto asseritamente compiuto dal giudice e di rispondere al quesito medesimo enunciando una "regula iuris", (Cass 2658/08), cosi' rispondendo al miglior esercizio della funzione nomofilattica della Corte di legittimita' (Cass. 26020/08).
4. Con il secondo motivo si denunzia violazione degli articoli 1591 - 1207 - 1209 - 1216 e 1220 c.c..
Assumono i ricorrenti che il conduttore,agli effetti di escludere il suo obbligo di continuare a corrispondere il canone di locazione, non puo' assolvere al suo dovere di restituzione del bene locato utilizzando una procedura diversa da quella prevista dagli articoli sopra citati.
5. Il motivo e' infondato.
I giudici di merito ha ritenuto la serieta' dell'offerta del conduttore di riconsegna delle chiavi, idonea ad escludere la mora del debitore, sul rilievo che era stata comunicata alla (OMISSIS) la disponibilita' a riconsegnare l'immobile in data 19.10.1999; che l'immobile era stato riconsegnato il 29.10.1999, data per la quale la locatrice era stata convocata per la restituzione delle chiavi, e che, in particolare, stante la mancata presenza di quest'ultima,le chiavi dell'immobile erano state lasciate a disposizione nella nuova sede della Stazione forestale, dando di cio' comunicazione;che non poteva ritenersi legittimo il rifiuto alla riconsegna del bene giustificato dalla circostanza che l'immobile non si trovava nelle condizioni in cui era stato consegnato, in quanto si trattava di lavori non eccedenti l'ordinaria manutenzione.
La decisione della Corte di Appello e' conforme alla legge ed alla interpretazione della giurisprudenza di legittimita'.
6. L'atto contenente l'intimazione di ricevere l'immobile inviato alla locatrice non ha i requisiti dell'offerta formale dell'immobile, ma detto atto, pero', concretizza un'offerta non formale, ai sensi dell'articolo 1220 c.c. e il motivo per il quale la locatrice ha rifiutato tale offerta non e' legittimo, in quanto il contratto di locazione era risolto a seguito di valida disdetta da parte della conduttrice e lo stato dello stesso non giustificava il rifiuto.
7. Questa Corte ha gia' affermato che l'offerta non formale di riconsegna dell'immobile, illegittimamente rifiutata dal locatore, esclude la mora del conduttore nell'adempimento dell'obbligo di restituzione, secondo il disposto del citato articolo 1220, onde essa e' per questo aspetto parificarle all'offerta formale, pur non determinando la mora del creditore per gli effetti previsti dagli articoli 1206 c.c. e segg..
L'esclusione della mora del conduttore rende inapplicabile l'obbligo di pagare ai locatori il corrispettivo convenuto Cass. Sent. n. 6090 del 26/04/2002.
8. In tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui all'articolo 1216 c.c. e articolo 1209 c.c., comma 2, costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (articolo 1207 cod. civ.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalita' aventi valore di offerta reale non formale (articolo 1220 cod. civ.) - purche' serie, concrete e tempestive e sempreche' non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, e' tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del contratto di locazione). Cass. Sent. n. 18496 del 03/09/2007.
9. In tema di locazione, il conduttore non puo' essere considerato in mora nell'adempimento dell'obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresi' dell'obbligo di corrispondere l'indennita' di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell'articolo 1220 cod. civ., un'offerta seria ed affidabile, ancorche' non formale, della prestazione dovuta, liberando l'immobile locato, e il locatore abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex articolo 1375 cod. civ., non comportandone l'accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi. Cass. Sent. n. 21004 del 27/11/2012.
10. La decisione della Corte di merito e' rispettosa di tali principi in quanto ha esattamente escluso l'obbligo del conduttore di pagare i canoni dopo l'offerta non formale da lui fatta della riconsegna dell'immobile locato e l'ingiustificato rifiuto da parte del locatore. Nulla per le spese stante l'assenza dell'intimata.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso nulla spese.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista - Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio - Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo - Consigliere
Dott. ARMANO Uliana - rel. Consigliere
Dott. FRASCA Raffaele - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 1990-2008 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti, (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso l'AGENZIA (OMISSIS) S.R.L., rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale del Dott. Notaio A (OMISSIS) in CAGLIARI 25/3/2013, REP. n. (OMISSIS);
- ricorrenti -
contro
REGIONE AUTONOMA DELLA SARDEGNA;
- intimata -
avverso la sentenza n. 342/2006 della CORTE D'APPELLO di CAGLIARI, depositata il 22/11/2006, R.G.N. 332/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/04/2013 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;
udito l'Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
(OMISSIS), premesso che con contratto stipulato il (OMISSIS), asseritamene rinnovato l'(OMISSIS), aveva concesso in locazione alla Regione Autonoma della Sardegna un immobile da adibirsi ad ufficio della locale Stazione Forestale, chiedeva al Tribunale di Cagliari in via principale che venisse dichiarato risolto il contratto per grave inadempimento della Regione Sardegna, con condanna al rilascio dell'immobile ed al risarcimento dei danni subiti "a seguito dell' inadempimento" ed, in via subordinata, che venisse accertato e dichiarato che i danni cagionati all'immobile erano da ascriversi alla condotta colposa della Regione, con condanna al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti.
Il Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, perche' gia' intervenuta il 31.1.1997 la cessazione dello stesso a seguito della disdetta alla scadenza inviata dalla Regione Sardegna, ed ha condannato quest'ultima al risarcimento dei danni causati all'immobile, liquidati nel complessivo importo di euro 6.990,76.
A seguito di impugnazione di (OMISSIS) e (OMISSIS), quali eredi di (OMISSIS), con sentenza depositata il 22-11-2006, la Corte di appello di Cagliari ha confermato la decisione di primo grado. Propongono ricorso (OMISSIS) e (OMISSIS) con due motivi. Non presenta difese la Regione Autonoma della Sardegna.
(OMISSIS) presenta memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo si denunzia violazione dell'articolo 1597 c.c. ex articolo 360, n. 3.
Viene formulato il seguente quesito di diritto: agli effetti della proroga del contratto di cui all'articolo 1597 ci assume rilevanza unicamente la condotta del conduttore palesata dalla continuazione nella detenzione, non ostandovi la volonta' del locatore? Tanto che essa, se successiva, prevale su un precedente atto di disdetta sempre dello stesso conduttore? E, atteso l'articolo 1795, u.c.,assume rilevanza detta disdetta del conduttore, rimasto in detenzione, come elemento ostativo alla proroga?
2. Il motivo e' inammissibile per inadeguatezza del quesito di diritto. In proposito le Sezioni Unite hanno insegnato che, "a norma dell'articolo 366 "bis" c.p.c., applicabile ratione temporis, e' inammissibile il motivo di ricorso per cassazione il cui quesito di diritto si risolva in un'enunciazione di carattere generale e astratto, priva di qualunque indicazione sul tipo della controversia e sulla sua riconducibilita' alla fattispecie in esame, tale da non consentire alcuna risposta utile a definire la causa nel senso voluto dal ricorrente, non potendosi desumere il quesito dal contenuto del motivo o integrare il primo con il secondo, pena la sostanziale abrogazione del suddetto articolo (SU 6420/08; 11210/08).
3. Il quesito in considerazione e' del tutto inidoneo a soddisfare i requisiti previsti dall'articolo 366 bis cod. proc. civ., per la cui osservanza avrebbe dovuto compendiare: a) la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito; b) la sintetica indicazione della regola di diritto applicata dal quel giudice; c) la diversa regola di diritto che, ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie (Cass 19769/08). Il tutto doveva essere esposto in termini tali da costituire una sintesi logico-giuridica della questione, finalizzata a porre il giudice della legittimita' in condizione di comprendere - in base alla sola sua lettura - l'errore di diritto asseritamente compiuto dal giudice e di rispondere al quesito medesimo enunciando una "regula iuris", (Cass 2658/08), cosi' rispondendo al miglior esercizio della funzione nomofilattica della Corte di legittimita' (Cass. 26020/08).
4. Con il secondo motivo si denunzia violazione degli articoli 1591 - 1207 - 1209 - 1216 e 1220 c.c..
Assumono i ricorrenti che il conduttore,agli effetti di escludere il suo obbligo di continuare a corrispondere il canone di locazione, non puo' assolvere al suo dovere di restituzione del bene locato utilizzando una procedura diversa da quella prevista dagli articoli sopra citati.
5. Il motivo e' infondato.
I giudici di merito ha ritenuto la serieta' dell'offerta del conduttore di riconsegna delle chiavi, idonea ad escludere la mora del debitore, sul rilievo che era stata comunicata alla (OMISSIS) la disponibilita' a riconsegnare l'immobile in data 19.10.1999; che l'immobile era stato riconsegnato il 29.10.1999, data per la quale la locatrice era stata convocata per la restituzione delle chiavi, e che, in particolare, stante la mancata presenza di quest'ultima,le chiavi dell'immobile erano state lasciate a disposizione nella nuova sede della Stazione forestale, dando di cio' comunicazione;che non poteva ritenersi legittimo il rifiuto alla riconsegna del bene giustificato dalla circostanza che l'immobile non si trovava nelle condizioni in cui era stato consegnato, in quanto si trattava di lavori non eccedenti l'ordinaria manutenzione.
La decisione della Corte di Appello e' conforme alla legge ed alla interpretazione della giurisprudenza di legittimita'.
6. L'atto contenente l'intimazione di ricevere l'immobile inviato alla locatrice non ha i requisiti dell'offerta formale dell'immobile, ma detto atto, pero', concretizza un'offerta non formale, ai sensi dell'articolo 1220 c.c. e il motivo per il quale la locatrice ha rifiutato tale offerta non e' legittimo, in quanto il contratto di locazione era risolto a seguito di valida disdetta da parte della conduttrice e lo stato dello stesso non giustificava il rifiuto.
7. Questa Corte ha gia' affermato che l'offerta non formale di riconsegna dell'immobile, illegittimamente rifiutata dal locatore, esclude la mora del conduttore nell'adempimento dell'obbligo di restituzione, secondo il disposto del citato articolo 1220, onde essa e' per questo aspetto parificarle all'offerta formale, pur non determinando la mora del creditore per gli effetti previsti dagli articoli 1206 c.c. e segg..
L'esclusione della mora del conduttore rende inapplicabile l'obbligo di pagare ai locatori il corrispettivo convenuto Cass. Sent. n. 6090 del 26/04/2002.
8. In tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui all'articolo 1216 c.c. e articolo 1209 c.c., comma 2, costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (articolo 1207 cod. civ.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalita' aventi valore di offerta reale non formale (articolo 1220 cod. civ.) - purche' serie, concrete e tempestive e sempreche' non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, e' tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del contratto di locazione). Cass. Sent. n. 18496 del 03/09/2007.
9. In tema di locazione, il conduttore non puo' essere considerato in mora nell'adempimento dell'obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresi' dell'obbligo di corrispondere l'indennita' di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell'articolo 1220 cod. civ., un'offerta seria ed affidabile, ancorche' non formale, della prestazione dovuta, liberando l'immobile locato, e il locatore abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex articolo 1375 cod. civ., non comportandone l'accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi. Cass. Sent. n. 21004 del 27/11/2012.
10. La decisione della Corte di merito e' rispettosa di tali principi in quanto ha esattamente escluso l'obbligo del conduttore di pagare i canoni dopo l'offerta non formale da lui fatta della riconsegna dell'immobile locato e l'ingiustificato rifiuto da parte del locatore. Nulla per le spese stante l'assenza dell'intimata.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso nulla spese.