Ho un problema nella ripartizione delle spese fatto dall'amministratore di condominio. Siamo in un ...

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Quesito risolto:
Ho un problema nella ripartizione delle spese fatto dall'amministratore di condominio. Siamo in un caso di super condominio: due aree, una a villette e altra a palazzina con circa -- unità abitative (- villette con box registrate con -- unità abitative e altri -- box a cui aggiungere la palazzina).
Unica parte comune è il corsello e il parcheggio ( come descritta nel rogito ).
Per lavori di ristrutturazione ci sono - interventi : uno dei questi è sui muri della palazzina che sono siti a fianco del corsello per entrata del box.
Questi lavori sono stati ripartiti per unità abitative senza considerare la palazzina: questo contrariamente a quanto fatto nelle spese annuali di manutenzione dove una quota è ripartita per i millesimi della palazzina

Ho bisogno di un parere tecnico legale legato al condominio.
Dopo contatto telefonico vi invierò le copie dei documenti digitializzati in modo da poter strutturare bene le risposte
---- Salvati
Inviato: 1172 giorni fa
Materia: Condominio
Pubblicato il: 11/07/2014

Il cliente ha inserito una integrazione quesito iniziale: 1167 giorni fa
Le riporto aggiornamento delle domande che le avevo inviato via email

Le domande che le pongo sono le seguenti:

-. correttezza dei criteri di ripartizione dei costi inerenti alle parti comuni (pertinenze e logiche di suddivisone delle spese):
- sia per questo intervento straordinario
- sia per quelli della parti comune nei preventivi ordinari ( della manutenzione ordinaria, corrente elettrica, spese amministrazione e bancarie)

-. E' corretto che venga attribuita la spese in modo intero ai proprietari dei box e non esiste alcun criterio di ripartizione verso i proprietari delle palazzine (è una specifica delle domanda precedente)

-. E' corretto attribuire alle villette le spese delle pareti del box ( muri esterni della palazzina ) e della porta di accesso solidale con la palazzina ( deve fare riferimento alle descrizione del documento di computometrico, dove ci sono - voci in totale) e non attribuirle ai propietari della palazzina: può amministratore utilizzare differente criterio di ripartizione


-. può amministratore arbitrariamente assegnare alla seconda impresa l'incarico contro la decisione unanime dell'assemblea straordinaria adducendo una migliore profilo di distribuzione dei pagamenti *** su questo può fare una verifica rapida in quanto per come è stato verbalizzata è stato dato mandato all'amministratore di decidere per cui sembra procedura sembra ***


-. come devono essere calcolate la maggiornaza dell'assemblea considerando untià immobiliari e millesimi della palazzina ( *** può tralasciare questo punto *** )

-. ultimo punto può amministratore nei prospetti del budget non evidenziare la situazione contabile dei condomini morosi ( abbiamo un caso che non è evidente nei prospetti di incasso )

Devo girarle un estratto del regolamento di condominio e copia del rogito ( ha già in mano solo un estratto con la logica dei -/-- legate alle unità immobiliari) dove trova informazioni aggiuntive oltre alle logiche che richiederemo in chiaro all'amministratore.

Questo dopo una rapida consulenza indipendente di un altro amministratore che ha espresso dubbi sui criteri di ripartizione del preventivo annuale, invece ha confermato che il preventivo strordinario è allineato al contratto sebbene non sia corretto e contenga molte lacune.

Il mio punto di vista è che per coerenza devono essere rivisti tutti i preventivi ordinari fatti negli ultimi anni che invece usano criteri diversi.

Se mi chiama lunedì chiarisco meglio al telefono con i documenti sotto mano.

cordiali saluti

----
expert
Il Professionista ha risposto: 1169 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
La possibilità che della comunione facciano parte solo ed esclusivamente alcuni beni ha indirizzato la dottrina e la giurisprudenza alla creazione della figura del c.d. supercondominio (condominio orizzontale, condominio complesso, o talvolta comunione residenziale).
E' stato definito tale, infatti, un complesso edilizio costituito da più edifici (o da un unico caseggiato ma diviso in più scale), i quali — pur mantenendo una loro autonomia — utilizzano in comune alcuni beni (ad. es. unico impianto di riscaldamento, unico viale d'accesso) e/o servizi (portierato).
Tralasciando, peraltro, la concezione secondo la quale il condominio esiste solamente negli edifici che si estendono in senso verticale, generalmente in più piani, ove le parti comuni indicate dalla legge hanno per loro stessa natura una funzionalità che trascende i limiti della proprietà individuale, occorre rilevare che in tempi recenti, e' invalso l'uso di qualificare come condominio delle entità diverse dall'istituto tipico delineato dalla legge, le quali sono però in realtà delle semplici comunioni convenzionali, costituite per la gestione di servizi comuni ad un certo numero di edifici ciascuno dei quali costituente un vero condominio autonomo.
Questa ipotesi, peraltro, non trovava una disciplina ad hoc nel codice civile e, pertanto, uno degli obiettivi della riforma della normativa sui condomini è stata quella di determinare le norme che presiedono alla gestione delle cose comuni.
Sul punto, infatti, è stato introdotto l'art. ----bis che ha precisato l'applicabilità delle disposizioni in materia di condominio, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. ---- c.c..
In verità, già la giurisprudenza di legittimità aveva sposato la tesi di applicazione dello ius singolare del condominio negli edifici (artt. ---------c.c.).
Per i complessi immobiliari che comprendono più edifici, anche se "autonomi", e' dunque rimesso all'autonomia privata se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni edificio, cui si affianca in tal caso un "supercondominio".
Secondo tali previsioni, dunque, al supercondominio si applicano le norme che disciplinano il condominio negli edifici.
Occorre, peraltro, rilevare che resistono nel panorama giurisprudenziale e dottrinario, orientamenti minoritari che, invece, ritengono applicabile la lex generalis sulla comunione, ovvero, un orientamento intermedio, che per il quale si applica la disciplina del condominio per le parti comuni necessarie a ciascun edificio e quella della comunione per le parti comuni suscettibili di una utilizzazione autonoma e oggettivamente svincolata dal possesso dell'immobile principale (campo sportivo, tennis).
L'adesione ad uno piuttosto che all'altro indirizzo implica conseguenze importanti, anche con riferimento alla ripartizione delle spese.
La differenziazione tra le due teorie si baserebbe sull'esistenza o meno del c.d. legame funzionale e/o materiale tra due beni, di modo che uno di essi sia legato all'altro consentendo di usufruirne o agevolarne l'uso, rendendo così possibile il pieno utilizzo delle unità di proprietà privata.
Nei casi in cui non vi sia tale legame tra i beni e, dunque, questi non siano funzionalmente collegati alle unità immobiliari private potranno considerarsi in comunione con applicazione delle normative previste per tali fattispecie.
Ove, invece, tale legame sussista potrà applicarsi la normativa del condominio.
La differenza tra le due discipline appare di portata notevole ove si pensi alle conseguenze in tema di partecipazione e ripartizione delle spese tra i partecipanti alla comunione ovvero al condominio atteso che nel primo caso si potrebbe applicare, salvo diversa convenzione tra i partecipanti stessi, la suddivisione in parti uguali; nel secondo in base ai millesimi di proprietà.
Questo un breve inquadramento della normativa applicabile al caso di specie.
L'art ---- c.c. individua tre categorie di beni comuni, in ragione del rapporto strutturale o funzionale in cui essi si trovano rispetto all'edificio condominiale.
Nella prima rientrano le parti che formano la struttura dell'edificio in senso stretto e le parti che ne integrano la struttura stessa, senza le quali l'edificio non sarebbe utilizzabile; nella seconda i locali c.d. accessori destinati al servizio generale dello stabile; nella terza tutti gli impianti, i locali e le opere che, pur non essendo indispensabili dell'edificio, siano destinati a servizi di uso e godimento comune.
L'elencazione delle parti che si presumono comuni non è tassativa (Cass. Civ, n. ----/----), peraltro, la presunzione di comunanza di tali parti è valida se non risulta il contrario dal titolo (Cass. Civ, n. ----/----).
Naturalmente tale previsione di comunanza può essere superata o dal titolo, come visto, o dalle particolari caratteristiche strutturali della cosa “ove serva in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile” (Cass. Civ., --.--.----, n.----).
La precipua classificazione è di evidente utilità al fine di determinare il regime delle spese applicabile atteso che l'inserimento tra le cose comuni induce a ritenere la sottoposizione alle previsioni dell'art. ----, primo comma, c.c. e quindi sulla base dei millesimi di proprietà; l'inserimento tra quelle della seconda specie, potrebbe portare all'applicazione dell'art. ----, secondo comma o terzo comma.
Per poter individuare l'effettiva utilità, anche solo potenziale, che un determinato condomino può trarre dal bene comune, non si può prescindere da una valutazione concreta dell'immobile di proprietà privata e del suo rapporto con il condominio al fine di valutare se l'utilità possa essere negata per le specifiche caratteristiche strutturali di quest'ultimo oppure se il minore utilizzo possa dipendere esclusivamente da scelte personali.
Passando alla valutazione dei quesiti sottoposti occorre rilevare che, com'è possibile dedurre dal tenore di quanto ha preceduto, le previsioni regolamentari appaiono di notevole portata al fine di dirimere le controversie condominiali.
Occorre dire che in ambito condominiale (supercondominio) dovrebbero sussistere due tipi di tabelle, ovvero, una inerente la comunione generale degli impianti e dei servizi (non suscettibili d'uso separato) e l'altra inerente gli impianti e servizi di ogni singolo edificio in condominio (suscettibili d'uso separato).
Esemplificando, per le strutture come la piscina, i giardini, cortili cui possono accedere tutti i condomini, la ripartizione delle spese deve essere fatta in base alle relative quote di proprietà millesimali di ciascun partecipante.
A contrario, per le strutture e/o i servizi che servono solo una parte dei condomini, la ripartizione deve avvenire in base ai millesimi dei condomini che ne usano.
-) La disciplina applicabile ai proprietari dei box auto è, in ragione della loro inclusione tra le cose destinate a servire condomini in misura diversa, quella della ripartizione in proporzione all'uso che ciascuna parte può farne. Secondo le previsioni costanti, infatti, chi non possiede box all'interno della proprietà condominiale è ovviamente escluso dalla spese necessarie alla manutenzione o al rifacimento delle rampe di accesso a servizio dei garages sotterranei. Sotto tale aspetto, pertanto, si ritiene che le opere interne di ristrutturazione, di manutenzione straordinaria e di manutenzione ordinaria dell'autorimessa competono solo ai condomini proprietari dei posti auto siti nell'autorimessa, secondo i rispettivi millesimi di proprietà.
In merito ai muri occorre rilevare che “in un supercondominio, composto da più corpi di fabbrica contigui ma autonomi e muniti di scale ed ingressi indipendenti le spese per la manutenzione dei muri devono essere ripartite così come previsto dall'art. ----, comma terzo, c.c., soltanto fra i condomini della palazzina che ne trae utilità e non anche con gli altri condomini dei fabbricati non interessati dai lavori” (Trib. Taranto --.--.---- n. ---).
Per altro verso, “I box e i loro viali di accesso non sono comuni a tutti i condomini di un supercondominio, ma solo ai proprietari dei box stessi, per cui quando si tratta di box appartenenti a partecipanti a diversi edifici condominiali, la loro amministrazione è affidata a soggetto diverso sia dall'amministratore del condominio, sia da quello del supercondominio, al quale ultimo è demandata la gestione delle cose comuni, indistintamente, a tutti i partecipanti dei vari condomini” (Tribunale Milano, -- giugno ----).
In conclusione ove riferisce che il rifacimento dei muri è derivato da perdite imputabili ad un inquilino della palazzina ove sono siti i box, la spesa dovrebbe essere imputabile allo stesso ovvero se si trattava di perdita inerente impianti condominiali tra i partecipanti al condominio della palazzina.
In assenza di alcuna imputabilità le spese devono essere ripartite tra i proprietari dei box e/o tra coloro che ne traggono utilità (palazzina).
-) Dal computo metrico non si possono verificare le divisioni delle spese tra i condomini, però appare opportuno applicare le disposizioni già indicate. Anche in questo caso per i muri esterni della palazzina la ripartizione deve essere effettuata sulla base dell'utilità della stessa e, pertanto, tra i condomini della stessa e non già delle villette. La spesa della porta di accesso solidale stante l'utilizzo da parte di tutti dovrà essere ripartita tra tutti gli utilizzatori in base ai millesimi.
-) L'amministratore deve fare esclusivamente quello a cui è stato autorizzato dall'assemblea e, pertanto, ove l'assemblea abbia deliberato l'accettazione di un preventivo piuttosto che di un altro non potrà che attenersi alle decisioni della stessa.
-) In merito alle informazioni relative ai condomini morosi occorre rilevare che tutte le informazioni sul riparto delle spese e sull'eventuale ritardo nei pagamenti degli oneri pregressi sono conoscibili da parte di ogni condomino, anche senza il consenso dell'interessato moroso. Invero, ciascun condomino ha diritto di conoscere il nome di quanti non sono in regola con i pagamenti atteso che ciò è necessario al fine di garantire il buon andamento e la trasparenza nell'amministrazione. Naturalmente le informazioni potranno essere date dall'amministratore dietro richiesta di ciascun condominio o nelle sedi e negli atti condominiali. Non già come forma di pubblicità accessibile dall'esterno.
Precisando che l'unica fonte di obblighi e diritti condominiali è il Regolamento di condominio e che i rogiti notarili hanno valenza esclusiva tra le parti, ribadisco che la visione del regolamento di condominio potrebbe prevedere modalità di ripartizione differenti delle spese e, pertanto, anche quanto indicato in questo parere potrebbe non rivelarsi utile nel caso concreto.
Resto a disposizione per ogni eventuale chiarimento.
Avv. Accettura

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