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Gentili avvocati, sto per firmare i preliminari (mercoledì -- agosto) per l'acquisto di un appartam...
Attenzione: ogni consulenza viene modificata per rendere irriconoscibile l’autore
Quesito risolto:
Gentili avvocati,
sto per firmare i preliminari (mercoledì -- agosto) per l'acquisto di un appartamento con giardino a Milano. Il giardino doveva essere di proprietà e invece dopo indagine condotta dal notaio è risultato di uso esclusivo perpetuo. Ho urgente bisogno di sapere se questo comporta a una diminuzione del prezzo inizialmente stabilito.
Inviato: 3557 giorni fa
Materia: Proprietà
Pubblicato il: 11/09/2014
Il Professionista ha risposto: 3557 giorni fa
Riscontro la sua richiesta di consulenza come appresso.
Nel messaggio mi riferisce che sta per firmare un preliminare di vendita di un giardino; che detto giardino è stato qualificato dal venditore come di sua proprietà; che invece vi è solo in uso perpetuo da parte dello stesso.
Mi chiede come tutelarsi.
Nel caso di specie controparte le propone in vendita un diritto avete ad oggetto un bene, del quale non è titolare.
Più chiaramente si sta impegnando a trasferirle il diritto di proprietà del giardino, che è allo stato un diritto inesistente.
Ne deriva che, se il contratto preliminare viene firmato è nullo.
Non si po' infatti disporre di un diritto che non esiste o che è di un altro.
Il diritto di proprietà risulta in capo a terzi e non al venditore che è semplicemente titolare di un diritto reale di uso, cosa diversa da quello di proprietà-
La nullità del preliminare, che avrebbe ad oggetto la vendita di un bene del quale il dante causa non è titolare, sarebbe priva di effetti ed al più le darebbe diritto al risarcimento dei danni subiti.
Sol che provare i danni sarebbe molto complicato, perchè dovrebbe lei dimostrare ad es. le spese sopportate per il preliminare, perdita di occasioni migliori di acquisto che ha trascurato, fidando sulla validità del preliminare.
Vi è poi che non si possono richiedere i danni che con un minimo di diligenza si potevano evitare , visto che è già a conoscenza della causa di nullità del contratto.
Le aggiungo anche però che se il venditore era a conoscenza della circostanza che la proprietà fosse di altri e non lo ha dichiarato, di potrebbe ipotizzare un tentativo di truffa.
Sul punto le cito una recente sentenza della S Corte pen. N-----/----.
La vendita di un bene altrui, come nel suo caso, la proprietà del giardino e non l'uso, può essere oggetto del contratto.
Lo stesso è lecito solo se il venditore di---- che il bene non è suo e si impegna e procurarne l'acquisto, ex art.---- c.c-
In caso contrario è nulla e se c'è dolo vi può essere anche il reato di truffa-
Le specifico, però, che il preliminare può essere modificato, anche perchè non sottoscritto.
Se la diversità dell'oggetto del contratto e cioè diritto d'uso e non di proprietà non incide sulla volontà delle parti, i contraenti possono benissimo rivedere i termini della trattativa.
In altre parole, se lei è disposta comunque a comprare un diritto d'uso perpetuo, può trattare la questione, stabilendo diversi patti e condizioni.
Più chiaramente, a fronte della mancata vendita della proprietà del giardino, atteso che oggetto del trasferimento potrebbe essere solo il diritto d'uso, lei ha tutto il diritto di rinegoziare il prezzo del trasferimento.
La vendita ha come contropartita un diritto minore, sicchè deve essere proporzionata al diritto che viene venduto.
Resto a disposizione per eventuali richieste di chiarimenti ed assistenza.
» Fai la tua domanda ai nostri avvocati esperti in Proprietà
Riscontro la sua richiesta di consulenza come appresso.
Nel messaggio mi riferisce che sta per firmare un preliminare di vendita di un giardino; che detto giardino è stato qualificato dal venditore come di sua proprietà; che invece vi è solo in uso perpetuo da parte dello stesso.
Mi chiede come tutelarsi.
Nel caso di specie controparte le propone in vendita un diritto avete ad oggetto un bene, del quale non è titolare.
Più chiaramente si sta impegnando a trasferirle il diritto di proprietà del giardino, che è allo stato un diritto inesistente.
Ne deriva che, se il contratto preliminare viene firmato è nullo.
Non si po' infatti disporre di un diritto che non esiste o che è di un altro.
Il diritto di proprietà risulta in capo a terzi e non al venditore che è semplicemente titolare di un diritto reale di uso, cosa diversa da quello di proprietà-
La nullità del preliminare, che avrebbe ad oggetto la vendita di un bene del quale il dante causa non è titolare, sarebbe priva di effetti ed al più le darebbe diritto al risarcimento dei danni subiti.
Sol che provare i danni sarebbe molto complicato, perchè dovrebbe lei dimostrare ad es. le spese sopportate per il preliminare, perdita di occasioni migliori di acquisto che ha trascurato, fidando sulla validità del preliminare.
Vi è poi che non si possono richiedere i danni che con un minimo di diligenza si potevano evitare , visto che è già a conoscenza della causa di nullità del contratto.
Le aggiungo anche però che se il venditore era a conoscenza della circostanza che la proprietà fosse di altri e non lo ha dichiarato, di potrebbe ipotizzare un tentativo di truffa.
Sul punto le cito una recente sentenza della S Corte pen. N-----/----.
La vendita di un bene altrui, come nel suo caso, la proprietà del giardino e non l'uso, può essere oggetto del contratto.
Lo stesso è lecito solo se il venditore di---- che il bene non è suo e si impegna e procurarne l'acquisto, ex art.---- c.c-
In caso contrario è nulla e se c'è dolo vi può essere anche il reato di truffa-
Le specifico, però, che il preliminare può essere modificato, anche perchè non sottoscritto.
Se la diversità dell'oggetto del contratto e cioè diritto d'uso e non di proprietà non incide sulla volontà delle parti, i contraenti possono benissimo rivedere i termini della trattativa.
In altre parole, se lei è disposta comunque a comprare un diritto d'uso perpetuo, può trattare la questione, stabilendo diversi patti e condizioni.
Più chiaramente, a fronte della mancata vendita della proprietà del giardino, atteso che oggetto del trasferimento potrebbe essere solo il diritto d'uso, lei ha tutto il diritto di rinegoziare il prezzo del trasferimento.
La vendita ha come contropartita un diritto minore, sicchè deve essere proporzionata al diritto che viene venduto.
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Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 3557 giorni fa
Caro Avvocato,
La ringrazio per la risposta dettagliata. Il preliminare è già stato modificato dal notaio con l'accordo del venditore. Ora firmerei il contratto preliminare dell'appartamento con uso esclusivo perpetuo del giardino. La mia domanda è la seguente: di quanto è inferiore il valore del bene che sto per acquistare? L'appartamento è di circa --m- e il giardino di --. Stavo per pagarlo ---.--- euro. Sarebbe giusto chiedere un ribasso del -%? La ringrazio e aspetto una risposta il prima possibile. ----
Caro Avvocato,
La ringrazio per la risposta dettagliata. Il preliminare è già stato modificato dal notaio con l'accordo del venditore. Ora firmerei il contratto preliminare dell'appartamento con uso esclusivo perpetuo del giardino. La mia domanda è la seguente: di quanto è inferiore il valore del bene che sto per acquistare? L'appartamento è di circa --m- e il giardino di --. Stavo per pagarlo ---.--- euro. Sarebbe giusto chiedere un ribasso del -%? La ringrazio e aspetto una risposta il prima possibile. ----
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