Ho acquistato un terreno agricolo senza fabbricati in due corpi divisi da una strada provinciale, pe...

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Quesito risolto:
Ho acquistato un terreno agricolo senza fabbricati in due corpi divisi da una strada provinciale, per un totale di ettari --. Il terreno viene acquistato a corpo e non a misura e pertanto il prezzo e stato convenuto a corpo. Nei termini previsti il confinante coltivatore diretto ha esercitato il diritto di retratto-riscatto su uno dei due corpi di ettari -.-- (composto da due particelle richiedendone solo una di ettari -,- e tralasciando l'altra di metri quadrati --- circa, tenendo presente che questa piccola particella rimane senza via di accesso nel mezzo del terreno e quindi necessita di una servitù di passaggio da chi esrcita il diritto di rettatto-riscatto. ) Abbiamo possibilità di opporci al diritto che vanta il confinante.
Grazie della collaborazione.
Inviato: 3621 giorni fa
Materia: Proprietà
Pubblicato il: 22/06/2014

expert
Il Professionista ha risposto: 3619 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
La definizione di "coltivatore diretto" appare sicuramente rilevante in tema di prelazione agraria.
Ai sensi dell'art. -- della legge n. --- del ---- ". sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento ed al governo del bestiame, semprechè la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame".
Tale definizione è rimasta inalterata anche a seguito della vigenza di ulteriori normative intervenute nel corso del tempo (cfr D.Lgs. --.--.----, n. --- e D.Lgs --.--.----, n. --).
La normativa succedutasi ha, comunque, attribuito il diritto di prelazione agraria a quei soggetti che avevano con il fondo posto in vendita un rapporto di coltivazione effettiva con espresso riconoscimento da parte del proprietario stesso.
Pertanto, pur dopo le predette norme ampliative, la veste di coltivatore diretto ha continuato a costituire l'elemento basilare per godere del diritto di esercizio della prelazione agraria.
Sotto altro aspetto, l'art. - della L. --.--.----, n. --- ha previsto il diritto di prelazione anche in favore del proprietario coltivatore diretto di fondo confinante.
Secondo la normativa citata tale diritto spetta al proprietario del terreno confinante purché sia in possesso di determinati requisiti sia positivi che negativi.
Invero, il diritto sarà riconosciuto a chi sia proprietario del terreno confinante ed allo stesso tempo sia coltivatore diretto.
Dal punto di vista negativo occorre, però, che sul fondo venduto non vi sia altro coltivatore diretto.
Le ulteriori modifiche della normative poste in essere hanno solo ampliato la casistica dei soggetti ritenuti coltivatori diretti, stabilendo che “il diritto di prelazione è attribuito ai proprietari coltivatori diretti confinanti (.) alle stesse condizioni cui è stato concesso dalla L. ---/-- agli affittuari coltivatori diretti e cioè purchè il coltivatore diretto coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario su lire -.--- (....). ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà o in enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia”.
In ogni caso, colui che, per ottenere il riscatto, invochi la qualità di coltivatore diretto del fondo confinante con quello alienato, ha l'onere di dare idonea prova dell'assunto.
Invero, ai fini della domanda di riscatto ex art. - l. n. --- del ----, spetta al retraente dare la prova del possesso dei requisiti di coltivatore diretto in relazione all'effettivo esercizio dell'attività agricola con lavoro prevalentemente proprio o della propria famiglia, senza che, in relazione all'accertamento di tale qualità, possano ritenersi vincolanti le decisioni assunte dalla pubblica amministrazione in ordine alla iscrizione negli elenchi dei coltivatori diretti (Cass. -- luglio ---- n. -----, Cass. -- aprile ---- n. ---- e Cass. - giugno ---- n. ----)
Analogamente, per il rilievo che ai fini della domanda di riscatto la prova della qualità di coltivatore diretto in capo al richiedente deve essere fornita non mediante il dato formale dell'iscrizione allo Scau, poiché ciò che rileva è il dato obbiettivo della diretta e abituale attività di coltivazione del fondo, (cfr Cass. - luglio ---- n. -----, che ha confermato la sentenza d'appello che, essendosi in primo grado la parte limitata alla produzione della certificazione suddetta, aveva - con incensurabile apprezzamento di fatto - negato l'ammissione di prova testimoniale volta ad introdurre una radicale innovazione quanto alle circostanze dedotte in primo grado).
Questo un breve quadro della normativa e della giurisprudenza applicabile al caso di specie che ci consente di rispondere ai quesiti formulati con la richiesta di parere.
Accertato, dunque, che il soggetto beneficiario del diritto di prelazione deve rivestire la qualificazione di coltivatore diretto e deve effettivamente svolgere tale attività, nonché che sussistano i requisiti tutti per l'esperimento della domanda (in particolare che l'azione di riscatto, deve essere proposta nel termine di un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita), si tratta di valutare la possibilità di far valere il diritto di prelazione del confinante.
La giurisprudenza, nel tempo, ha affermato più volte che la riserva di proprietà al venditore di una striscia di terreno operata quale macchinazione fraudolenta diretta ad eludere le norme imperative sul diritto di prelazione, è inidonea ad escludere il requisito della contiguità dei fondi, sia perchè è principio fondamentale del nostro ordinamento giuridico vanificare le finalità di ogni comportamento di ---- natura fraudolenta; sia perché qualunque ne sia la destinazione, una mera striscia di terreno non fa venir meno la comunità dei fondi in base ad una soluzione aziendalistica che, assumendo come criterio interpretativo quello teleologico, afferma l'esistenza del diritto di prelazione del confinante ogni qualvolta l'acquisto del fondo confinante consente una crescita della preesistente azienda agraria.
Ma riterrei che tale previsione giurisprudenziale non si attagli al caso di specie nel quale si versa in ipotesi di vendita di un complesso di terreni dei quali solo alcuni effettivamente confinanti con quelli di chi intenda esercitare il diritto di prelazione.
In tale situazione, alla stregua dell'interpretazione giurisprudenziale, sono rilevanti le caratteristiche dei terreni confinanti con quello che legittima l'esercizio del diritto di prelazione, essendo diversa la soluzione da adottare ove essi abbiano una propria autonomia colturale e produttiva oppure siano compresi nell'ambito di un complesso unitario di terreni costituendo un'unica unità ponderale.
Il relativo accertamento (riservato al giudice) porta a diverse conseguenze.
Ove si neghi che le porzioni limitrofe alla proprietà di colui che vuole esercitare la prelazione presentino requisiti di autonomia, e che pertanto siano parte di un complesso caratterizzato da omogeneità strutturale e funzionalità coordinata ad un'utilizzazione integrata e organizzativamente aggiornata, appare evidente tale accertamento di unità funzionale e inscindibile del complesso e dell'azienda agricola comporti la negazione del diritto di prelazione.
Invero, il diritto di prelazione non incide sulla volontà del proprietario di alienare il proprio fondo nè sulla formazione del relativo prezzo, ma solo stabilisce (per legge) il soggetto che ha diritto ad acquistarlo.
Allorchè la compravendita riguardi singoli appezzamenti la soluzione di qualsiasi questione appare agevole. Ma la situazione diviene più complessa ove si tratti di un compendio unitario.
Con sentenza Cass. sez. -^, n. ---- del ---- si è stabilito che per l'esercizio del diritto di prelazione il retraente deve pagare lo stesso prezzo convenuto nella compravendita.
Pertanto il proprietario originario come non può essere privato del diritto di alienare l'intero compendio, così non può essere costretto ad accettare un prezzo inferiore a quello convenuto con il terzo.
Da tutto ciò deriva che la lettura della normativa in vigore e l'interpretazione della medesima costituzionalmente orientate debbono indurre a ritenere che l'esercizio della prelazione parziale non debba ostacolare la cessione dell'intero compendio posto in vendita, nè determinare che essa avvenga ad un prezzo globalmente inferiore a quello patteggiato con il terzo.
Sotto questo aspetto, il proprietario che abbia deciso di alienare interamente il proprio compendio non può essere costretto a cederne solo una parte, conservando la disponibilità di altra, nei confronti della quale può essere venuto meno il suo interesse, ritenendone compromessa la funzionalità.
Invero, “In tema di prelazione agraria, l'esercizio del relativo diritto non incide sulla volontà del proprietario di alienare il proprio fondo né sulla formazione del relativo prezzo, ma individua solo il soggetto che ha diritto ad acquistarlo. Ne consegue che ove il proprietario di più fondi agricoli, tutti funzionali all'esercizio di un'azienda agricola unitaria, decida di alienarli congiuntamente, il proprietario coltivatore diretto, confinante con alcuni soltanto dei fondi messi in vendita, non può esercitare su essi alcun diritto di prelazione parziale, ove ciò ostacoli la cessione dell'intero compendio, ovvero determini che la cessione stessa avvenga ad un prezzo globale inferiore a quello pattuito tra il cedente ed il terzo (cfr.: Cass. - febbraio ---- n. ----; Cass. -- novembre ---- n. ----; Cass. -- febbraio ---- n. ----; Cass. -- luglio ---- n. ----; Cass. -- febbraio ---- n. ----).
Allo stato delle mie conoscenze della situazione di fatto e di diritto, pertanto, riterrei che l'unica possibilità di resistere alla domanda proposta da controparte sia quella di sostenere l'impossibilità di procedere ad una prelazione parziale in ragione dell'ostacolo alla cessione dell'intero compendio posto in vendita derivante dall'unità funzionale e inscindibile del complesso venduto.
Naturalmente il tutto fornito di adeguate motivazioni e prove.
Resto a disposizione per ogni chiarimento e per quant'altro.

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Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 3618 giorni fa
In merito alla Vostra gradita risposta sono a chiedere ulteriori chiarimenti:
-) Cosa si intende per capacità lavorativa della sua famiglia considerando che chi esercita la prelazione ha -- anni ed il coniuge si presume circa della stessa età. Si comunica inoltre che attualmente chi esercita la prelazione è proprietario di ettari - aree -- centiare -- e che esercita la prelazione su ettari - aree -- centiare --.
-) Il piccolo mappale di mq. --- non richiesto dal confinante che in realta viene a trovarsi fra il terreno dello stesso confinante ed il terreno richiesto in prelazione senza lasciare una via di uscita (come evidenziato nella mappa gia inviata) ci aiuta a confermare che e parte integrante di uno dei due corpi acquistati e che comunque il terreno acquistato nel suo totale e sempre stato considerato un fondo agricolo. E ---- la mappa inviata?
-) Cosa ci consiglia per attestare che, in mancanza di questa parte di terreno chiesto dal confinante noi non avremmo acquistato il tutto e quindi si evidenzia un danno per la parte venditrice.
Grazie per la collaborazione.
 
Il Professionista ha risposto: 3614 giorni fa
-) Come detto nel parere è considerato coltivatore diretto chi direttamente ed abitualmente si dedica alla coltivazione del fondo ed al governo del bestiame, purché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare del coltivatore diretto non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per le normali necessità di coltivazione del fondo e per l'allevamento del bestiame.
Oltre a tale norma è altresì prevista la disposizione di cui all'art. - della L. ---/---- "per il quale è necessario che il fondo oggetto della prelazione, in aggiunta a quello posseduto, non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa familiare del coltivatore diretto" (Cass. Civ., -/-/----, n. ---).
Per la determinazione della capacità lavorativa non esiste una regola stabilita a cui bisogna attenersi ma rimane nella disponibilità della parte richiedente dimostrare ed ai i giudici di ritenerla o meno realizzata.
Solitamente si usano le tabelle Inps relative ai requisiti per il riconoscimento della qualifica di coltivatore diretto.
Secondo la giurisprudenza, inoltre, deve valutarsi la composizione del nucleo familiare, le prestazioni lavorative eventualmente ritenute esigibili da ciascun componente anche in relazione all'età, alla loro abituale occupazione ed alla presenza di fondi dagli stessi coltivati.
Pertanto, occorre aver riguardo all'intero suo gruppo familiare il quale deve possedere una forza lavorativa non inferiore ad un terzo di quella necessaria per la coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame.
Secondo quanto indicato nei chiarimenti, data l'età dei retraenti, non mi parrebbe che vi siano le condizioni atteso che la prova del rapporto tra capacità lavorativa e superficie coltivata deve avere ad oggetto " l'esatta entità della superficie sulla quale viene esercitata l'attività di coltivatore diretto e la capacità di apporto lavorativo dei componenti della famiglia, da valutare in concreto, non bastando l'indicazione del numero dei componenti del nucleo familiare" (Cass. Civ., --/-/---- n. ----).
Occorrerà verificare, ove possibile, se vi siano altri componenti della famiglia.

-) Naturalmente proprio il fatto di avere venduto tutte le particelle potrebbe essere un punto a vostro favore in una eventuale causa.
-) Sotto tale aspetto l'attività da sviluppare potrebbe essere importante soprattutto ove sia necessaria un appezzamento di terreno molto grande. Ovvero che la parte non oggetto di retratto potrebbe essere inutilizzabile, soprattutto rispetto a quella particella non raggiungibile.
In merito ai danni riterrei che, ove non siate stati edotti dal venditore, potreste, verificate tutte le condizioni, chiedere a lui il risarcimento.
Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 3595 giorni fa
Purtroppo non riesco a capire cosa si intende per capacità lavorativa della famiglia e nel caso specifico considerando l'età del confinante abbiamo appigli al fine di annulare la prelazione anche se sono iscritti all'INPS. Nel caso in cui si decida di andare in causa a quali spese mi faccio carico sia nel caso di vittorio che di sconfitta. Posso avere qualche possibilità di vittoria o se possibile e megio mediare. Grazie in anticipo, saluti.
 
Il Professionista ha risposto: 3591 giorni fa
Purtroppo non è semplice chiarire un aspetto molto tecnico.
Comunque, come detto nel parere, riterrei che vi siano le possibilità di difendersi, naturalmente a fronte della visione completa della documentazione.
In ogni caso, non è mai da tralasciare, sempre ove si trovi una soluzione favorevole e soddisfacente, la via dell'accordo transattivo atteso che i giudizi possono sempre nascondere insidie e lunghezze inaspettate.
Per quanto riguarda le eventuali spese per il giudizio se vuole la posso contattare e ne parliamo direttamente così le spiego le modalità ed i costi.
Cordiali saluti

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