L'Enpam mette in vendita gli appartamenti di sua proprietà e concede agli inquilini conduttori che n...

Il Professionista ha risposto: 3638 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
L'accordo quadro tra le organizzazioni degli inquilini e la Fondazione Enpam del --.--.---- ha previsto una serie di benefici per i primi in ipotesi di dismissioni in blocco degli immobili in proprietà dell'ente.
Tali benefici si sono concretati prevalentemente nel diritto di opzione al trasferimento degli immobili locati e, nei casi di coloro che non sono in grado o non vogliono fare fronte a tale spesa, nella possibilità di rinnovo del contratto di locazione a canone concordato ovvero di acquisto del solo usufrutto o del diritto di abitazione.
L'accordo citato ha previsto, dunque, all'art. -, le tutele per i soggetti deboli che non possono acquistare, individuando tre specifiche ipotesi:
A) Contratto di locazione di durata di - anni + - anni, con esplicita rinuncia di disdetta alla prima scadenza, al canone concordato con le --. SS. Degli inquilini nell'Accordo Territoriale di Roma integrativo dell'Accordo Quadro Nazionale sottoscritto -'--.--.---- (oltre Istat), agli inquilini con reddito familiare imponibile annuo pari od inferiore ad Euro --.---,--, per nucleo famigliare. Nel caso di nuclei familiari con presenza di portatore di handicap grave i limiti di reddito imponibile di cui sopra sono aumentati di Euro -.---,--.
B) Contratto di locazione di durata - anni + - anni, con esplicita rinuncia di disdetta alla prima scadenza, al canone concordato con le --. SS. Degli inquilini nell'Accordo Territoriale di Roma integrativo dell'Accordo Quadro Nazionale sottoscritto -'--.--.---- (oltre Istat), agli inquilini con grave disagio economico che usufruiscono di sovvenzioni a carico di enti pubblici (Comuni e Municipi).
C) Vendita dell'usufrutto o del diritto di abitazione ai nuclei familiari composti da soli ultrasessantasettenni; le modalità di cui al presente punto saranno oggetto di apposito accordo che valuterà l'entità del fenomeno avendo come finalità la massima applicazione della specifica metodologia di cessione.
Dalla documentazione posta in visione si evince che la Cooperativa ha offerto agli inquilini la possibilità di accedere o al rinnovo del contratto di locazione a canone concordato ovvero di richiedere l'acquisto del diritto di abitazione.
Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento su cosa altrui.
Il titolare del diritto di abitazione puo' solo abitare l'immobile “limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia” (art. ---- c.c.), limitandone l'occupazione in relazione alle proprie esigenze logistiche (art. ---- cc.).
Il diritto può essere costituito per contratto che richiede la forma scritta ex art. ----, n. -, c.c.. Il negozio è regolato dal contratto e il diritto scade alla scadenza del termine finale di durata fissato dalle parti del negozio costitutivo.
Non vi son dei criteri predeterminati per stabilire il valore del diritto soprattutto in ipotesi di contratto lasciato alla libera determinazione delle parti.
Purtuttavia, vi sono degli elementi come l'età del soggetto a cui è attribuito il diritto e l'aspettativa di vita dello stesso che contribuiscono a porre dei parametri per determinarne il valore.
Non parrebbe evincersi la possibilità di acquistare l'usufrutto anche se è prevista la possibilità di chiedere l'accesso a soluzioni alternative all'istituto.
In ogni caso, mi sembra di capire che l'eventuale usufrutto sarebbe in favore di sua madre, titolare del contratto di locazione dell'immobile, sempre ove sia in regola con i pagamenti dei canoni di locazione e degli oneri accessori, ma con l'intenzione di far acquistare la nuda proprietà dell'immobile ad un terzo.
Riterrei che una fattispecie del genere sia difficilmente accettabile da parte dell'istituto atteso che verrebbe a fornire un beneficio al socio inquilino che non ha la possibilità di acquistare l'immobile ma allo stesso tempo lo offrirebbe in vendita ad un terzo estraneo al rapporto che non avrebbe alcun titolo a godere dell'opzione all'acquisto.
Naturalmente, valutando la missiva inviata, sarà possibile formulare la proposta nella speranza che venga accolta.
Sotto altro aspetto, occorre dire che se l'acquirente ha tutti i requisiti per le agevolazioni prima casa, e risieda nel comune dove è situato l'immobile, sarà possibile acquistare anche il solo usufrutto godendo delle agevolazioni.
I requisiti, peraltro, per godere del beneficio prima casa sono quello di non possedere sul territorio nazionale, neppure per quote, altri immobili acquistati con i benefici prima casa.
Pertanto, atteso che l'agevolazione prima casa vale anche se si acquista un immobile in nuda proprietà, ove situato nello stesso comune nel quale si abita, occorrerà che il soggetto acquirente non abbia acquistato altri immobili o quote di immobili usufruendo delle agevolazioni prima casa.
Per il secondo quesito riterrei che vi sia esclusivamente un ritardo nell'invio della proposta.
Peraltro come indicato in precedenza e come previsto nella missiva indicata sarà possibile ottenere la sottoscrizione di nuovo contratto -+- ove si sia in possesso dei requisiti reddituali ivi previsti.
Sarebbe anche plausibile, in assenza di alcuna disdetta alla naturale scadenza del contratto, richiedere il rinnovo alle medesime condizioni e successivamente richiedere il beneficio del rinnovo alle particolari condizioni previste in presenza dei requisiti reddituali.
Occorrerebbe verificare il contratto intervenuto e la richiesta di rinnovo al fine di verificare la sussistenza in concreto di una tale possibilità.
Resto a disposizione per ogni eventuale chiarimento.
Avv. Accettura

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