Casa:
Mia madre ha venduto un immobile ad uso abitativo riservandosi il diritto di prelazione con la segue...
Attenzione: ogni consulenza viene modificata per rendere irriconoscibile l’autore
Quesito risolto:
Mia madre ha venduto un immobile ad uso abitativo riservandosi il diritto di prelazione con la seguente clausola:
gli acquirenti loro eredi e aventi causa, concedono ai venditori, in caso di vendita, il diritto di prelazione secondo le norme vigenti.
L'acquirente ci ha detto di non ritenerla più valida perché il suo legale sostiene che il diritto dopo dieci anni cade in prescrizione.
Io ho letto che la recente sentenza della Corte di Cassazione, sez. II Civile, - maggio – -- giugno ----, n. ----- ha stabilito che "Il patto di prelazione per il caso di eventuale vendita, stipulato senza limiti di tempo, non ricade nel divieto di rapporti obbligatori che tolgano senza limitazioni cronologiche al proprietario la facoltà di disporre dei suoi beni, in quanto tale patto non comporta l’annullamento dell’indicata facoltà, restando sempre il proprietario perfettamente libero di disporre o meno dei suoi beni ed alle condizioni che meglio preferisce, bensì soltanto un limite riflettente la libera scelta della persona del compratore, la quale, almeno nella normalità dei casi, a parità di tutte le altre condizioni, è indifferente per il venditore".
Volevo sapere quindi se - visto il testo della clausola originaria che si riferisce a generiche norme vigenti nel ---- - posso ritenere il diritto di prelazione ancora valido, spettando all'acquirente solo il diritto di far fissare dal giudice un termine per la conclusione del diritto, come emerge dalla sentenza citata.
In attesa del preventivo, Vi saluto cordialmente.
---- Tomasi
Inviato: 3617 giorni fa
Materia: Proprietà
Pubblicato il: 16/07/2014
Il Professionista ha risposto: 3617 giorni fa
Riscontro la sua richiesta di consulenza come appresso.
Ritengo che nel caso di pattuizione relativa al diritto di prelazione, debba parlarsi più che altro di durata che di prescrizione.
Nell'accordo non si stabilisce un termine di durata, sicchè ex art.---- c.c ritengo che debba essere un giudice a fissare un termine in considerazione della particolarità e natura del rapporto.
Sembra preferibile la tesi sostenuta da altra parte della dottrina e dalla Cassazione (ved sentenza da lei inviata) secondo la quale il patto di prelazione può essere validamente stipulato senza limiti di tempo. Si può, tuttavia affermare una strada concretamente percorribile potrebbe essere quella del ricorso all'intervento determinativo, in via equitativa, del giudice, ricordando che esempi di questo genere non mancano in ipotesi di contratto di durata a tempo indeterminato (art. ----).
Riguardo il termine di adempiere ad una data obbligazione, vi è anche d adire che lo stesso deve essre fissato d achi ha interesse.
Se poteva essere fissato al fine di eseguire la prestazione e la parte interessata non lo ha fatto, dopo dieci anni l'obbligo si estingue.
Ved Cass in materia di preliminare senza fissazione del termine, del ----------, n. ----, con la quale si è sabilito che l contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè l'obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine né in sede convenzionale, né in sede giudiziale, sia applicabile ai sensi dell'art. ---- c. c. la regola dello immediato adempimento (quod sine die debetur statim debetur), con la conseguenza che a norma degli art. ----, ---- e ---- c. c., l'inattività delle parti protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l'estinzione del diritto medesimo per prescrizione.
Nel suo caso, da quando può sostenersi che il suo diritto poteva farsi valere?
Come può dirsi che poteva far fissare il termine dieci anni dall'accordo?
Vi erano le condizioni per esercitare la prelazioni a parità di condizioni con un terzo?
Il diritto poteva dirsi sorto dieci anni dopo la data dell'atto?
Trattandosi di prelazione, quando poteva essere esercitato il diritto e siete rimasti inerti, non avendovi mai comunicatovi l'intenzione di vendere.
In virtù dell'art.---- c.c la prescrizione decorre da quando il diritto può esercitarsi.
Se volete fare la offerta per definire il tutto transattivamente, però, specificate che non costituisce rinuncia ad avvalersi del patto ed ad esercitare il riscatto in caso di mancata accettazione.
Resto in attesa di eventuali richieste di chiarimenti ed assistenza
» Fai la tua domanda ai nostri avvocati esperti in Proprietà
Riscontro la sua richiesta di consulenza come appresso.
Ritengo che nel caso di pattuizione relativa al diritto di prelazione, debba parlarsi più che altro di durata che di prescrizione.
Nell'accordo non si stabilisce un termine di durata, sicchè ex art.---- c.c ritengo che debba essere un giudice a fissare un termine in considerazione della particolarità e natura del rapporto.
Sembra preferibile la tesi sostenuta da altra parte della dottrina e dalla Cassazione (ved sentenza da lei inviata) secondo la quale il patto di prelazione può essere validamente stipulato senza limiti di tempo. Si può, tuttavia affermare una strada concretamente percorribile potrebbe essere quella del ricorso all'intervento determinativo, in via equitativa, del giudice, ricordando che esempi di questo genere non mancano in ipotesi di contratto di durata a tempo indeterminato (art. ----).
Riguardo il termine di adempiere ad una data obbligazione, vi è anche d adire che lo stesso deve essre fissato d achi ha interesse.
Se poteva essere fissato al fine di eseguire la prestazione e la parte interessata non lo ha fatto, dopo dieci anni l'obbligo si estingue.
Ved Cass in materia di preliminare senza fissazione del termine, del ----------, n. ----, con la quale si è sabilito che l contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè l'obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine né in sede convenzionale, né in sede giudiziale, sia applicabile ai sensi dell'art. ---- c. c. la regola dello immediato adempimento (quod sine die debetur statim debetur), con la conseguenza che a norma degli art. ----, ---- e ---- c. c., l'inattività delle parti protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l'estinzione del diritto medesimo per prescrizione.
Nel suo caso, da quando può sostenersi che il suo diritto poteva farsi valere?
Come può dirsi che poteva far fissare il termine dieci anni dall'accordo?
Vi erano le condizioni per esercitare la prelazioni a parità di condizioni con un terzo?
Il diritto poteva dirsi sorto dieci anni dopo la data dell'atto?
Trattandosi di prelazione, quando poteva essere esercitato il diritto e siete rimasti inerti, non avendovi mai comunicatovi l'intenzione di vendere.
In virtù dell'art.---- c.c la prescrizione decorre da quando il diritto può esercitarsi.
Se volete fare la offerta per definire il tutto transattivamente, però, specificate che non costituisce rinuncia ad avvalersi del patto ed ad esercitare il riscatto in caso di mancata accettazione.
Resto in attesa di eventuali richieste di chiarimenti ed assistenza
» Fai la tua domanda ai nostri avvocati esperti in Proprietà
Il Cliente ha chiesto un chiarimento: 3617 giorni fa
buonasera, La ringrazio vivamente per la consulenza; quindi, se ho capito bene, dato che loro non ci hanno mai fatto alcuna richiesta perché hanno deciso di vendere solo ora, mia madre non poteva esercitare il suo diritto di prelazione e quindi non si può parlare di prescrizione dello stesso.
Se è così, procederemo senz'altro non solo a seguire quanto da Lei segnalato, ma anca ricordare al proprietario che era stato venduto a lui ad un prezzo contenuto con la clausola di prelazione proprio perché volevamo essere certi di poter reintegrare la proprietà il giorno che lui non fosse stato più interessato (ed è vero), cioè ora.
Una conferma per cortesia; la frase "Trattandosi di prelazione, quando poteva essere esercitato il diritto e siete rimasti inerti, non avendovi mai comunicatovi l'intenzione di vendere." doveva essere una domanda come le precedenti (e allora mi è chiaro) oppure è un'affermazione (mi risulta allora un po' ostico da capire il "quando").
Molte grazie per quanto ha fatto.
Cordialmente
buonasera, La ringrazio vivamente per la consulenza; quindi, se ho capito bene, dato che loro non ci hanno mai fatto alcuna richiesta perché hanno deciso di vendere solo ora, mia madre non poteva esercitare il suo diritto di prelazione e quindi non si può parlare di prescrizione dello stesso.
Se è così, procederemo senz'altro non solo a seguire quanto da Lei segnalato, ma anca ricordare al proprietario che era stato venduto a lui ad un prezzo contenuto con la clausola di prelazione proprio perché volevamo essere certi di poter reintegrare la proprietà il giorno che lui non fosse stato più interessato (ed è vero), cioè ora.
Una conferma per cortesia; la frase "Trattandosi di prelazione, quando poteva essere esercitato il diritto e siete rimasti inerti, non avendovi mai comunicatovi l'intenzione di vendere." doveva essere una domanda come le precedenti (e allora mi è chiaro) oppure è un'affermazione (mi risulta allora un po' ostico da capire il "quando").
Molte grazie per quanto ha fatto.
Cordialmente
Il Professionista ha risposto: 3611 giorni fa
Si si è una domanda.
Il concetto è sempre quello.
Come si può stabilire quando è sorto il diritto, quando poteva essere esercitato e conseguentemente da quando decorre il termine di durata?
Si si è una domanda.
Il concetto è sempre quello.
Come si può stabilire quando è sorto il diritto, quando poteva essere esercitato e conseguentemente da quando decorre il termine di durata?
INDICE
DELLA GUIDA IN Proprietà
ULTIMI QUESITI LEGALI
OPINIONI DEI CLIENTI
Bruno Palumbo da Roma | [03/12/2019]
Competenza e correttezza.
Marco Coretti, Dirigente in pensione da Civitella Paganico | [07/10/2019]
Il parere è esaustivo, dettagliato e ricco di riferimenti normativi che pongono nella giusta prospettiva il problema evidenziato, ne consentono un approccio obiettivo, utile ad orientarsi per una sua efficace soluzione.
ONLINE ADESSO 3673 UTENTI
101professionisti.it
è il più grande sito italiano di consulenza ed assistenza legale e fiscale. Affidabile, semplice e direttamente online, scoprilo!
Rapido:
6 ore
Sono le ore entro cui verrai richiamato dai nostri 200 avvocati e commercialisti online
Economico:
meno 70%
Il risparmio che puoi avere richiedendo la consulenza online invece che recarti di persona dal professionista.
Garantito:
al 101%
Se non sei soddisfatto
al 101% puoi chiedere il rimborso del tuo denaro in maniera semplice e sicura.
Scopri tutti i servizi
