Nell'aprile ---- abbiamo dato in affitto un capannone che non era collegato alla rete fognaria, que...

Il Professionista ha risposto: 3631 giorni fa
Gentile Cliente,
faccio seguito alla sua richiesta di consulenza e alla documentazione inviatami per rassegnarle il seguente pare.
Come mi riferisce, nell'aprile ---- ha dato in affitto un capannone non collegato alla rete fognaria, circostanza non richiesta né altrimenti comunicata all'inquilino. Ad ogni buon conto, l'immobile è stato condotto in locazione per oltre otto anni, nel corso dei quali sono sempre stati regolarmente corrisposti i canoni di locazione, ad eccezione degli ultimi otto mesi.
Considerato che circa tre mesi fa l'inquilino sarebbe venuto a conoscenza del fatto che il capannone non è collegato allo scarico fognario, mi chiede se:
- Lei può comunque intimargli lo sfratto o se l'inquilino potrebbe contestare la nullità del contratto;
- l'inquilino possa in qualche modo richiedere la restituzione dei canoni pagati ed eventualmente i danni per le spese sostenute per il trasloco.
-. Sulle condizioni per l'azione di sfratto.
Al fine di renderle le risposte opportune, occorre passare in esame l'art. --- c.p.c., secondo cui il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con la contestuale citazione per la convalida in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Il presupposto per l'azione è quindi rappresentato dall'inadempimento rilevante: il mancato pagamento del canone. A tal proposito si ritiene oramai pacificamente che l' art. - dell'equo canone abbia introdotto una valutazione normativa della gravità dell'inadempimento fissando un requisito quantitativo (solo per gli oneri accessori un importo superiore a due canoni, mentre per l'obbligazione principale è rilevante il mancato pagamento anche di un solo canone) ed un requisito temporale (della protrazione dell'inadempimento per almeno venti giorni oltre la scadenza).
Pur tuttavia, è stato affermato in dottrina che la norma è applicabile alle sole locazioni abitative rimanendo per le altre la valutazione discrezionale del giudice sulla gravità dell'inadempimento.
Quindi alla luce di quanto detto, risultano nel caso di specie sussistenti tutti i presupposti per l'azione di sfratto nei confronti del conduttore.
-. Sulla rilevanza del vizio
Passando poi al secondo quesito, se cioè la mancata comunicazione dell'inesistenza di allacciamento in fogna possa avere ripercussioni sulla validità ed efficacia del contratto di locazione, occorre esaminare l'art. se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Per vizio s'intende un difetto che attiene alla struttura materiale della cosa, nella costruzione, nella composizione, nell'aspetto o nel funzionamento. Perché sia rilevante ai fini della garanzia prevista il vizio deve inficiare parzialmente la possibilità di godimento secondo l'uso contrattuale, in quanto la fattispecie di totale impossibilità di godimento potrebbe comportare la risolubilità del contratto per impossibilità sopravvenuta ai sensi dell' art. ----.
Costituisce vizio l'alterazione non attinente allo stato di conservazione e manutenzione, bensì incidente sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa medesima ( C. ----/----, in un caso di infiltrazioni di umidità dipendenti da esecuzione della costruzione su terreno argilloso, senza adeguata protezione P. Milano --.-.----, in caso di insufficiente riscaldamento dipendente dalle caratteristiche originarie dell'impianto).
Sussiste il vizio della cosa locata, quando risulta alterata la struttura materiale della cosa in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se esso sia eliminabile e si manifesti successivamente alla conclusione del contratto di locazione ( C. ----/----, in tema di condotta di scarico costruita in modo difforme dalle prescrizioni del regolamento edilizio con fuoriuscita di liquami e C. -----/----, la quale, con riguardo a un caso di infiltrazione che rendeva temporaneamente inagibile un locale commerciale oggetto della locazione, ha escluso la possibilità per il conduttore di chiedere la riduzione del canone ex art. ----, affermando che l'infiltrazione determina una alterazione soltanto transitoria della possibilità di godimento dell'immobile, rispetto alla quale il locatore ha solo l'obbligo di effettuare le necessarie riparazioni ex art. ----, e non un alterazione strutturale dell'immobile).
Costituisce vizio anche il mancato rilascio della licenza di abitabilità se, in conseguenza del mancato rilascio, il conduttore non abbia potuto godere in concreto della cosa locata; la risoluzione del contratto potrà essere domandata dal conduttore soltanto quando l'abitabilità sia stata definitivamente negata ( C. ----/----; C. ----/----; contra C. ----/----; A. Cagliari --.-.----; T. Milano --.-.----). Si è anche ritenuto che la mancanza della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all'uso pattuito dell'immobile locato rientri tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso predetto, possono legittimare il conduttore alla richiesta di risoluzione del contratto ( C. -----/----) ovvero di riduzione del canone ai sensi dell'art. ----, ed anche lo stato di obiettiva incertezza sulla condizione urbanistica dell'immobile locato, che può rappresentare, anche da solo, una qualità negativa incidente, per le difficoltà frapposte dall'autorità amministrativa, sull'effettiva fruibilità del bene conformemente all'uso pattuito ( C. -----/----). I giudici di legittimità hanno reputato che nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione costituisce inadempimento del locatore, giustificativo della risoluzione del contratto ai sensi dell'art. ----, anche il vizio derivante dall'esistenza di un ordine inibitorio da parte della P.A. dell'attività che avrebbe dovuto svolgersi nel locale oggetto del contratto ( C. ----/----).
Ad analoghe conclusioni si perviene nel caso d'immobile oggetto di diversa destinazione d'uso, rispetto a quella pattuita nel contratto, per disposizione dell'autorità comunale, salvo che il conduttore non ne fosse a conoscenza (T. Cagliari --.-.----).
Si discute sulla configurabilità di un vizio rilevante anche in caso di mancanza di qualità pattuite, in analogia con quanto previsto in materia di vendita. Alcuni ritengono che sia possibile assimilare totalmente la mancanza di qualità ad un vizio della cosa locata, applicando anche il rimedio dell' actio quanti minoris, non previsto in tema di vendita ( Guarino, Locazione, in Tratt. Grosso, Santoro Passarelli, Milano, ----, --; Mirabelli, ---). Altri giungono a tale risultato facendo riferimento ai principi generali in materia di inadempimento ( Provera, ---). Altri ancora ritengono che mentre la mancanza delle qualità promesse sia comunque riconducibile all'inadempimento, solo in caso di mancanza di qualità essenziali possa ricorrersi alla previsione dell'art. ---- ( Tabet, ---).
Si è ritenuto che la mancanza delle qualità promesse non sia riconducibile alla garanzia per i vizi, mentre si è ammessa la risoluzione per inadempimento solo in caso di specifica pattuizione, nella specie esclusa sulla base del riscontro di una apposita disciplina pattizia dell'evenienza verificatasi (T. Milano --.-.----).
La differente disciplina legale impone una radicale differenziazione tra guasto, rilevante ex art. ----, e vizio. Il momento determinante ai fini della rilevazione del vizio non è la conclusione del contratto, ma la consegna della cosa ( Cosentino, Vitucci, --), quindi il criterio più diffuso accerta nel vizio ogni difetto esistente al momento della consegna, guasto invece ogni difetto verificatosi dopo la consegna; si limita così la portata dell' art. ----, che pure parifica i vizi sopravvenuti a quelli preesistenti, ai vizi già esistenti in nuce ma non scoperti al momento della consegna medesima ( Mirabelli, ---).
Altra dottrina qualifica come vizio ogni difetto della cosa al momento della consegua, atteso che l'obbligo di riparare la cosa locata esiste per i guasti insorgenti durante la locazione, salvo distinguere tra vizio e guasto per i fatti verificatisi dopo la consegna alla luce del criterio dell' irreparabilità del danno ( Tabet, ---). Non manca chi rileva come la distinzione debba farsi in relazione al concreto difetto, tenendo conto che il vizio usualmente è preesistente alla consegna e che il vizio di norma non è prontamente eliminabile o lo è solo con interventi di costo notevole ed eccessivo ( Gallo, Guasti e vizi del bene locato alla luce dell'efficienza economica, in GI, ----, I, -, ---; Provera, ---).
Il guasto invero sarebbe caratterizzato dalla transitorietà, anche se la permanenza del vizio, che evidentemente incide sulla sua gravità, non è elemento necessario per l'operatività della garanzia ( Miccio, La locazione, in Giur. sist. Bigiavi, Torino, ----, ---).
In considerazione di quanto detto non si ritiene che nel caso di specie il mancato allacciamento in fogna possa essere ritenuto vizio della cosa locata, idoneo a fondare una richiesta di risoluzione ovvero risarcimento da parte del conduttore. Tant'è vero che quest'ultimo ha goduto per anni dell'immobile senza dolersi mai della carenza di tale impainto.
-. Sulla conoscenza e la riconoscibilità dei vizi da parte del conduttore
Il momento della consegna è determinante anche ai fini della constatazione della conoscenza o meno del vizio da parte del conduttore ( Cosentino, Vitucci, --; contra, nel senso che lo stato di conoscenza del vizio o di sua riconoscibilità si deve far attenzione al momento della conclusione del contratto, Provera, ---). Potrebbe darsi il caso di scissione tra i due momenti, che in genere sono a tal fine assimilabili, allorquando il locatore si sia impegnato a rimuovere il vizio prima della consegna ( Cosentino, Vitucci, --). Analogo principio si applica in caso di rinnovo del contratto, ad eccezione dei vizi sopravvenuti ( Bucci, Malpica, Redivo, Manuale delle locazioni, Padova, ----, --).
È esclusa ogni responsabilità, anche extracontrattuale, nel caso in cui il conduttore conoscesse i vizi e li avesse accettati alla conclusione del contratto, posto che si sia tenuto conto degli stessi nella determinazione del canone ( C. -----/----; C. ----/----).
Quanto alla riconoscibilità, è stato osservato che la diligenza richiesta al conduttore non è quella media, ma una inferiore, come risulta dalla locuzione "facilmente riconoscibili" contenuta nella norma ( Provera, ---); perché sussista la riconoscibilità del vizio si sostiene che sia necessario che il conduttore sia stato messo in grado di esaminare la cosa ( Tabet, ---). Parte della dottrina afferma infine che anche alla locazione sia applicabile il disposto dell' art. ---- in materia di vendita, cosicché il locatore risponderebbe anche per i vizi facilmente riconoscibili ove abbia garantito che la cosa era esente da vizi ( Mirabelli, ---).
È stato ritenuto vizio facilmente riconoscibile dal conduttore di locale destinato all'esercizio di un'attività commerciale la carenza dei requisiti di altezza minima richiesta dai regolamenti locali ( C. ----/----). La facile riconoscibilità è stata ammessa anche nel caso di uso cosciente ed imprudente del bene locato (A. Venezia --.--.----).
La non operatività della garanzia è collegata ad una manifestazione di autonomia contrattuale, in quanto la contrattazione nella consapevolezza effettiva o presunta dell'esistenza del vizio comporta accettazione della cosa nello stato in cui si trova e rinuncia all'effetto obbligatorio legale connesso alla garanzia ( Catelani, Manuale delle locazioni, Milano, ----, ---), salve le eccezioni previste dagli artt. ---- e ----.
Deve ritenersi che il conduttore abbia rinunziato implicitamente a far valere i vizi, qualora abbia accettato la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna ( C. -----/----; C. ----/----; P. Taranto --.-.----).
La prova della effettiva conoscenza dei vizi da parte del conduttore deve essere fornita dal locatore ( Bucci, Malpica, Redivo, --).
In considerazione di quanto detto, pur ove si ritenesse che il mancato allacciamento in fogna integri un vizio rilevante, comunque lo stesso doveva essere denunciato al momento della consegna essendo un vizio riconoscibile con l'ordinaria diligenza.
In ogni caso, pur ove per assurdo, controparte si opponesse alla richiesta di sfratto, tale azione non sarebbe in grado di paralizzare la Sua iniziativa. Infatti, come segnalato dalla giurisprudenza che si riporta in calce (che peraltro si riferisce ad una situazione ben più grave di quella descritta), il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. ---- c.c. (Cass., sentt. nn. ----/----; ----/--).
Alla luce dei su esposti principi, il protratto e totale mancato pagamento del canone da parte del conduttore costituisce pertanto grave inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto, non risultando controbilanciato dal totale venir meno del godimento dell'immobile locato.
Resto a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Distinti saluti.
Avv. ---- Gubello

Trib. Bari Sez. III, --/--/----
OBBLIGAZIONI E CONTRATTI
Risoluzione del contratto per inadempimento
(inadimplenti non est adimplendum)
Fatto Diritto P.Q.M.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARI
SEZIONE TERZA CIVILE
In composizione monocratica in persona del Giudice Dott.ssa Loredana COLELLA ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. ----/---- R.G. affari contenziosi
TRA
C.O., rappresentato e difeso dall'avv. S.C., presso il cui studio è elettivamente domiciliato, in Bari
RICORRENTE
E
M.A., rappresentato e difeso dall'avv. A.F., presso il cui studio è elettivamente domiciliato, in Modugno
RESISTENTE
Svolgimento del processo
Con atto notificato in data -.-.---- C.O., nella qualità di proprietario locatore dell'immobile sito in Bari alla Via xxx, intimava sfratto per morosità nei confronti del conduttore A.M., contestandogli il mancato pagamento della somma di Euro -.---,-- relativa: ad Euro ---,-- a saldo di ciascuno dei periodi locativi --.-.-------.-.----, --.-.-------.-.----, --.-.-------.-.----; ad Euro ---,-- per oneri condominiali per ciascuno dei periodi novembre-dicembre ----, gennaio-febbraio ---- e marzo-aprile ----; ad Euro --,-- per consumi di acqua del -° trimestre ----.
Esponeva l'intimante che il M. conduceva l'immobile in base a contratto del --.--.----, con il quale si era impegnato a pagare il canone mensile di Euro ---,-- e chiedeva pertanto convalidarsi lo sfratto ed emettersi decreto ingiuntivo per il pagamento della predetta somma.
L'intimato si opponeva alla convalida, eccependo la violazione, da parte del locatore, delle norme di cui agli artt. -------------- c.c. e art. - L. ---/--.
Esponeva al riguardo: che fin dal novembre ---- ebbe a denunziare al locatore, con raccomandata, l'esistenza nell'immobile di un insopportabile olezzo proveniente dai servizi igienici, tale da rendere l'ambiente invivibile, con serio pericolo per la salute del conduttore e dei suoi familiari; che tale vizio era esistente fin dall'inizio del rapporto locativo e fu addebitato da parte della genitrice del locatore al lungo periodo di mancato utilizzo dei servizi igienici sicché, indottosi a sottoscrivere il contratto solo perché rassicurato sul fatto che l'olezzo sarebbe scomparso ripristinando il normale utilizzo dei servizi igienici, aveva appurato in seguito che l'inconveniente derivava da un difetto della colonna montante condominiale, circostanza in precedenza taciutagli: che il locatore aveva riconosciuto l'esistenza del vizio e che pertanto era in suo diritto sospendere il pagamento del canone di affitto; che era sfornita di prova la richiesta di pagamento degli oneri accessori, non risultando prodotta documentazione in ordine alle spese ed ai criteri di ripartizione, essendo stata già peraltro contestata la quota di addebito in quanto conglobante importi a carico del locatore.
Proponeva pertanto domanda riconvenzionale chiedendo: dichiararsi il proprio diritto alla riduzione del canone di locazione nella misura equa pari al --% od a quella diversa ritenuta di giustizia, a far tempo dalla sottoscrizione del contratto; la cond---- del locatore alla restituzione dell'eccedenza versata, rivalutata al tasso legale e pari ad Euro -.---,--; dichiararsi la nullità, per contrarietà a norma imperativa, della clausola n. -- del contratto, nella parte in cui prevedeva come improduttivo di effetti il deposito cauzionale; condannarsi il locatore al pagamento degli interessi legali per gli anni ---- e ---- sulla somma di Lire -.---.--- versata a titolo cauzionale oltre rivalutazione al tasso legale, per complessivi Euro --,--.
All'esito del contraddittorio, questo giudice in data --.-.---- emetteva ordinanza provvisoria di rilascio, accogliendo la relativa richiesta formulata dal conduttore e disponeva il mutamento del rito.
Con memoria integrativa del --.-.---- C.O. contestava quanto dedotto da parte opponente, rappresentando che il conduttore accettando l'immobile nello stato descritto aveva implicitamente rinunziato a far valere i vizi e che la morosità era lievitata a Euro -.---,-- dal --.-.---- fino al --.--.----. Il ricorrente produceva ricevuta di pagamento della somma di Euro ---,-- a supporto della domanda di pagamento degli oneri condominiali, affermando che anche a seguito dell'invito ad adempiere con puntualità agli obblighi contrattuali, effettuato con missiva del --.--.----, il conduttore non aveva esercitato nel termine di due mesi la facoltà di cui all' art. - L. ---/--, né tale richiesta era stata formulata dopo l'introduzione del giudizio: esibiva al riguardo la nota a firma dell'amministratore del condominio, del --.-.----, in cui si precisava che gli oneri condominiali a carico del proprietario ammontavano ad Euro --,-- bimestrali e quelli del conduttore ad Euro ---,-- bimestrali.
Insisteva pertanto nella richiesta di pagamento della somma di Euro ---,--, oltre ulteriori oneri maturati e maturandi.
Deduceva l'inammissibilità e l'infondatezza della domanda di declaratoria di nullità della clausola n. -- del contratto per gen---- indicazione della causa petendi ed insisteva nelle domande di risoluzione del contratto e di cond---- al pagamento già formulate, chiedendo inoltre l'emissione ex art. --- ter di ordinanza ingiunzione di pagamento della somma di Euro -.---,-- provvisoriamente esecutiva e, in subordine, di ordinanza ex art. --- bis c.p.c. per la somma non contestata di Euro -.---,-- pari al --% dell'importo dei canoni dovuto o di Euro -.---,--, corrispondente alla differenza tra l'importo dei canoni non pagati e quello richiesto in domanda riconvenzionale.
Con memoria integrativa del -.--.---- M.A. insisteva nel contestare al locatore la violazione degli obblighi di cui agli artt. -------------- c.c., per inadempienza dell'obbligo di consegna e di mantenimento della cosa locata in buono stato di manutenzione nonché nella domanda di riduzione del canone, trattandosi di vizio che aveva comportato serio pericolo per la salute del conduttore e dei suoi familiari, e ribadiva le eccezioni già sollevate con comparsa di costituzione.
Chiedeva quindi rigettarsi le domande di parte avversa e disporsi con sentenza la riduzione del canone nella misura del --% o di quella ritenuta di giustizia, con cond---- del locatore alla restituzione delle somme versate in eccedenza dal --.--.---- oltre rivalutazione, pari ad Euro -.---,-- nonché al pagamento della somma di Euro --,-- quali interessi maturati sul deposito cauzionale, previa declaratoria di nullità della clausola n. -- del contratto.
All'esito del contraddittorio questo giudice, con ordinanza del -.-.----, emetteva ordinanza ex art. --- ter c.p.c., ingiungendo a M.A. il pagamento della somma di Euro -.---,-- per canoni scaduti e non pagati dal --.-.---- al --.--.---- e rigettava l'istanza di provvisoria esecuzione, provvedendo altresì sulle richieste istruttorie formulate dalle parti.
All'udienza del --.-.---- e del --.-.---- venivano escussi i testi indicati e, ritenuta non necessaria la CTU, veniva fissata udienza per la discussione della causa.
All'udienza del -.--.---- i procuratori delle parti si riportavano alle difese in atti e la causa veniva quindi decisa come da dispositivo.
Motivi della decisione
Risulta stipulata tra le parti scrittura privata (registrata in Bari in data --.--.---- al n. -----) avente ad oggetto la locazione dell'appartamento sito in Bari alla Via xxx, nono piano, con decorrenza dal --.--.----, per il canone di Lire ---.--- mensili da pagarsi il giorno uno di ogni mese.
Risulta altresì dalla clausola n. - di detto contratto, che "il conduttore di---- di aver visitato l'unità immobiliare e di averla trovata in ottimo stato locativo ed adatta all'uso convenuto con l'impianto elettrico, idrico e igienico funzionanti ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi la occupa".
Alla clausola n. -- si dà atto del versamento, da parte del conduttore, del deposito cauzionale nella misura di Lire -.---.---, prevedendosi che lo stesso "sarà improduttivo di interessi".
Non risulta contestato che il conduttore non abbia più corrisposto il canone a partire dal --.-.----, pur continuando a godere dell'immobile.
Tanto premesso, va innanzitutto accolta la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore.
Come già evidenziato nell'ordinanza provvisoria di rilascio, il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito di astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, essendo legittima la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. ---- c.c. , soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (Cass. -.--.-- n. ----), dovendo altresì ritenersi che il mancato pagamento del canone di locazione convenzionalmente fissato non sia giustificato se non quando sia stato giudizialmente accertato, in via definitiva, che le somme pretese non sono dovute o sono dovute nel minore ammontare corrisposto, creandosi altrimenti uno squilibrio tra le prestazioni delle parti in base ad un inammissibile comportamento di ragion fattasi, con la conseguenza che se tale comportamento assume carattere di gravità in relazione alla volontà espressa dalle parti, alla natura ed alla finalità del rapporto, soprattutto in relazione all'interesse dell'altro contraente, si giustifica la risoluzione del rapporto (Cass. --.-.-- n. ----).
Difatti l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. ---- c.c. , postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede; ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. ---- c.c. (Cass., sentt. nn. ----/----; ----/--).
Alla luce dei su esposti principi, il protratto e totale mancato pagamento del canone da parte del conduttore costituisce pertanto grave inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto, non risultando controbilanciato dal totale venir meno del godimento dell'immobile locato.
Va conseguentemente confermata l'ordinanza provvisoria di rilascio.
Appare tuttavia meritevole di accoglimento la domanda di riduzione del canone formulata in via riconvenzionale.
L'esistenza del vizio consistente nella persistenza e diffusione nell'appartamento dello sgradevole odore proveniente dai servizi igienici, peraltro non contestata, è stata provata a mezzo dei testi Z.N., P.N. e R.G., frequentatori dell'abitazione di M.A., i quali hanno dichiarato che negli anni --------- nell'appartamento si avvertiva e si diffondeva "un olezzo" proveniente dai servizi igienici.
F.G., amministratore del condominio da circa -- anni, ha dichiarato di essersi recato una sola volta nell'appartamento, chiamato dal sig. C.V. (padre del proprietario), allorché detto appartamento era già occupato da qualche mese dal sig. M. Ha riferito che il sig. C.V. lo aveva interpellato in quanto aveva letto il verbale di assemblea condominiale in cui si era discusso del problema relativo al cattivo funzionamento della montante della fogna, essendo emerso da una relazione peritale che il diametro di detta montante non era adeguato all'altezza del fabbricato, sicché il sig. V.C., per risolvere il problema nell'appartamento del figlio, a mezzo della propria impresa di costruzioni aveva prolungato la montante della fogna dal nono piano fino al terrazzo. Il teste ha dichiarato che durante il tempo in cui ebbe a permanere nell'appartamento (circa un'ora), non avvertì alcun olezzo, ma ha affermato di essere certo che "un problema di olezzo" esisteva in tutto il condominio, e ciò anche prima dell'anno ----.
Risulta peraltro che, al momento della stipula, il cattivo odore proveniente dai servizi igienici sia stato prospettato al conduttore come un inconveniente di natura transitoria, mentre poi abbia assunto le caratteristiche, stante la sua persistenza nel tempo, di un vero e proprio vizio atto a compromettere il godimento dell'immobile ed atto a diminuirne il valore locativo, essendo stato appurato che il cattivo odore costituiva la causa di un cattivo funzionamento della condotta fognante condominiale, inadeguata.
Su tali circostanze il resistente ha deferito interrogatorio formale al ricorrente, che non si è presentato a rendere interrogatorio, sicché le stesse possono ritenersi ammesse a norma dell'art. --- c.p.c. , valutati gli altri elementi di prova acquisiti.
Ne discende che il conduttore, non essendo a conoscenza dell'esistenza del vizio nella sua reale consistenza, non ha potuto accettarlo al momento della stipula del contratto, essendogli peraltro stato assicurato che si trattava di un inconveniente temporale dovuto al mancato utilizzo dei servizi igienici, circostanza plausibile ed atta a determinare un affidamento incolpevole.
Accertata l'esistenza del vizio, va ristabilito il sinallagma contrattuale e va pertanto accolta la domanda di riduzione del corrispettivo, che si reputa equo determinare nella misura del --% del canone, apparendo superfluo ed antieconomico il ricorso ad una consulenza tecnica.
Non vi è infatti alcun dubbio che il persistente cattivo odore, proveniente dalla condotta fognante, sia suscettibile di compromettere la vivibilità dell'ambiente deputato allo svolgimento della vita domestica, creando una serie di disagi abitativi e di vita di relazione, che pregiudicano il pacifico e corretto godimento dell'immobile.
Non si configura pertanto la fattispecie di cui all'art. ---- c.c. di molestia proveniente da terzi invocata dal locatore, riconducibile al concetto di atto illecito in senso lato, ma trattasi di vizio di cui risponde, il locatore, a norma dell'art. ---- c.c. , risultandone provata l'esistenza al momento della stipula e non risultando provato che il locatore li avesse senza colpa ignorati al momento della consegna.
Difatti per vizi della cosa locata che, ai sensi dell'art. ---- co. - c.c., danno al conduttore la facoltà di pretendere la risoluzione del contratto o una diminuzione del corrispettivo, debbono intendersi quelli che - diversamente da quelli attinenti allo stato di conservazione della cosa, cui si riferisce l'art. ---- n. - c.c. - incidono sulla struttura materiale della stessa (composizione, costruzione o funzionalità materiale), alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, siano essi suscettibili o meno di essere eliminati, con la conseguenza che il locatore non ha alcuna possibilità di opporsi alla pretesa suddetta con l'offerta di eliminazione dei difetti medesimi (Cass., sent. n. ----/--; n. ----/----; n. ----/--; n. ----/--, quest'ultima avente ad oggetto la fattispecie di una condotta di scarico costruita in modo difforme da quanto prescritto, con conseguente fuoriuscita di liquami).
Va per completezza aggiunto che al caso in esame non può applicarsi neppure la fattispecie di cui all'art. ---- c.c.richiamata dal conduttore, atteso che la norma in oggetto consente l'esperimento della sola domanda di risoluzione del contratto anche se detti vizi erano già noti: tuttavia, allorché (una volta conosciuto il vizio) il conduttore vi si sia volontariamente esposto, non è consentita l'azione per il risarcimento del danno (Cass., sent. n. ----/--).
Pertanto il canone pattuito, pari a Lire ---.---, corrispondente ad Euro ---,--, va ridotto del --% e viene determinato nella misura di Euro ---,-- mensili, sicché per il periodo locativo dal --.-.---- al --.--.---- (data del rilascio), è dovuta dal conduttore la somma di Euro -.---,--.
Per converso, operata la riconosciuta riduzione del canone, il locatore sarà tenuto a restituire al conduttore la complessiva somma di Euro -.---,--, quale differenza percepita in più dall'inizio della locazione alla data del --.-.----.
Su tale somma gli interessi vanno riconosciuti dalla data della domanda, trattandosi di fattispecie equiparabile a quella di ripetizione di indebito (ex art. ---- c.c. ), non risultando dimostrata dal ricorrente la mala fede dell'altro contraente e risultando anzi che lo stesso, una volta venuto a conoscenza del vizio, si sia (pur senza riuscirci) adoperato per rimuoverlo nel corso del rapporto.
Stante la pronuncia definitiva in relazione all'ammontare della somma effettivamente dovuta dal conduttore nei confronti del locatore, va revocata l'ordinanza ex art. --- ter precedentemente emessa per una maggior somma.
Va inoltre rigettata la domanda di pagamento degli oneri condominiali formulata dal locatore ed avente ad oggetto la somma di Euro ---,--, essendo rimasta infatti sfornita di idonea prova.
In caso di contestazione da parte del conduttore (nel caso di specie tempestivamente effettuata con l'atto di opposizione) incombe infatti al locatore, ai sensi dell'art. ---- c.c. , dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, che non si esauriscono nell'avere formulato la richiesta, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. sent. n. ----/----; ----/--). Per assolvere a tale onere, il cui adempimento è condizione per l'esigibilità del relativo credito, il locatore deve indicare specificamente le somme richieste e sottoporre al conduttore i documenti giustificativi, quali tabelle analitiche e chiare per la ripartizione delle spese comuni, da cui risultino non solo i vari criteri di ripartizione seguiti (ad es.: criterio millesimale, superfici, cubature) in generale, ma anche specificamente il valore cui corrisponde la quota proporzionale di spesa gravante sull'immobile locato e sugli altri immobili del complesso, così da rendere possibile al conduttore il controllo dell'obiettività e dell'esattezza della stessa suddivisione delle spese comuni.
Non possono pertanto a tal fine reputarsi prove idonee i meri avvisi di pagamento, privi di alcun documento giustificativo che renda possibile il controllo dell'esattezza delle somme pretese.
Né la lettera del --.-.----, a firma dell'amministratore del condominio (nella quale si afferma che la quota a carico del proprietario ammonta ad Euro --,-- e quella a carico del conduttore ammonta ad Euro ---,--), può ritenersi idonea ad assolvere al suddetto specifico onere probatorio, sulla scorta dei su richiamati principi.
Va accolta anche la domanda riconvenzionale di nullità della clausola n. -- del contratto.
Per consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità e di merito, la predetta clausola è infatti da considerarsi nulla, ai sensi dell' art. -- L. ---/--, laddove prevede che la somma corrisposta a titolo di deposito cauzionale resti improduttiva di interessi legali, avendo tale norma natura imperativa in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione, con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti dal conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta (Cass. sent. n. ---/--; n. -----/----).
Su tale somma sono dovuti gli interessi legali a norma dell'art. ---- c.c.
Stante la parziale reciproca soccombenza, si ravvisano giusti motivi per la compensazione delle spese di lite.
P.Q.M.
Il Tribunale, pronunciando sulla domanda proposta da C.O. nei confronti di M.A. con citazione notificata il giorno -.-.---- e sulla domanda riconvenzionale formulata da M.A. con atto di opposizione del --.-.----, così provvede:
Accoglie la domanda principale per quanto di ragione e per l'effetto di---- la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data --.--.---- ed avente ad oggetto l'appartamento sito in Bari, alla Via xxx piano -, per inadempimento del conduttore; conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio del --.-.----;
accoglie la domanda riconvenzionale per quanto di ragione e per l'effetto di---- che il canone di locazione dovuto per il suddetto immobile è pari ad Euro ---,--- mensili;
cond---- M.A. al pagamento, in favore di C.O., della somma di Euro -.---,-- per canoni non corrisposti dal --.-.---- al --.--.----, oltre interessi legali dal --.-.---- per i canoni scaduti a quella data e dalle successive scadenze per gli ulteriori;
revoca l'ordinanza ex art. --- ter c.p.c. emessa in data -.-.----;
cond---- C.O. alla restituzione, in favore di M.A., della somma di Euro -.---,-- oltre interessi legali dalla data della domanda;
rigetta la domanda di pagamento degli oneri condominiali;
di---- la nullità della clausola n. -- del contratto di locazione, laddove prevede che il deposito cauzionale sia improduttivo di interessi e per l'effetto cond---- C.O. al pagamento, in favore di M.A., degli interessi legali annualmente maturati sul deposito cauzionale di Lire -.---.---, dal --.--.----, oltre ulteriori interessi legali a decorrere dalla domanda giudiziale.
Di---- compensate tra le parti le spese di giudizio.
Così deciso in Bari il - ottobre ----.
Depositata in Cancelleria il -- gennaio ----.


» Fai la tua domanda ai nostri avvocati esperti in Proprietà