Nuda proprietaria di un immobile con terreno, il mio ex compagno ha l'usufrutto. Alla fine della nos...

Il Professionista ha risposto: 3631 giorni fa
In risposta al quesito proposto e sulla base dei dati disponibili può osservarsi quanto segue.
L'usufrutto (art. ### c.c.) è il contratto mediante il quale il proprietario della cosa, concede il godimento del bene stesso ad un altro, cd. usufruttuario, il quale a seguito di tanto acquista alcune facoltà similari a quelle previste per il diritto di proprietà.
L'usufrutto può essere costituito per contratto ovvero per testamento e deve necessariamente avere la forma scritta ove sia costituito su di un bene immobile.
All'usufruttuario è concesso il diritto di possedere materialmente la cosa, di fare propri i frutti naturali e civile, di concedere il bene in locazione, di cedere il proprio usufrutto per un certo tempo o per tutta la sua durata, di costituirvi ipoteca.
A fronte di tali diritti vi sono, peraltro, dei doveri che gravano sull'usufruttuario e riguardano soprattutto il dovere di custodire con diligenza la cosa oggetto di usufrutto.
Incombe, altresì, il divieto di mutare la destinazione economica della cosa (art. ### c.c.), ovvero di rispettare la destinazione attribuita alla cosa dal proprietario.
Per quanto riguarda la disciplina generale dell'istituto occorre dire che l'usufrutto ha sempre carattere temporaneo atteso che può durare massimo per la vita dell'usufruttuario e non può durare oltre la sua morte. Ove il diritto sia concesso ad una persona giuridica il termine massimo di concessione è pari a ## anni.
In merito alle spese derivanti dalla ripartizione tra nudo proprietario e usufruttuario occorre dire che sono ripartite tra i due in relazione al tipo di intervento da effettuare.
E' lo stesso codice civile che determina una compiuta ripartizione tra le spese straordinarie che gravano sul proprietario e quelle per l'ordinaria manutenzione che sono di competenza dell'usufruttuario.
Ma vediamo nello specifico.
L'art. #### c.c. (spese a carico dell'usufruttuario) prevede, infatti, dei veri e propri obblighi in capo a quest'ultimo il quale è tenuto a provvedere personalmente alla custodia, alla amministrazione e alla manutenzione del bene e non è semplicemente tenuto a sopportarne il relativo onere finanziario.
Sono pure a carico dell'usufruttuario le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Anche le riparazioni sono a suo carico. Per riparazioni devono intendersi tutti quei rimedi ad un'alterazione verificatasi nello stato della cosa a seguito dell'uso o per cause naturali.
Ove l'usufruttario non provveda all'effettuazione delle riparazioni ordinarie che si rendono necessarie, il proprietario può chiedere ed ottenere che i lavori vengano eseguiti a spese dello stesso, salvo che si tratti di riparazioni la cui omissione non arrechi alcun pregiudizio per la proprietà, nel qual caso il proprietario dovrà attendere la fine dell'usufrutto.
Nel caso di usufrutto di un immobile rientrano nella manutenzione ordinaria il ripristino dell'intonaco, la verniciatura di porte e finestre, la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione delle singole tegole o di singoli gradini, il ripristino delle coperture permeabili dei terrazzi.
Le riparazioni straordinarie (art. #### c.c.) competono al nudo proprietario e sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri, la sostituzione delle travi, il rinnovamento dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta.
L'elenco effettuato dalla norma non è tassativo ma occorre rilevare che si avrà una riparazione straordinaria tutte le volte in cui si tratti della sostituzione o del ripristino di parti essenziali della cosa.
Il proprietario ha la facoltà ma non l'obbligo di provvedervi (Cass. ##/##).
Invero, al proprietario che decide di effettuare gli interventi, l'usufruttuario non può in alcun modo contestare e/o opporre resistenza allo svolgimento.
Ove il proprietario non intendesse procedervi, l'usufruttuario non ha mezzi coattivi per indurlo a tanto ma potrà provvedere lui stesso alla riparazione salvo pretendere il rimborso integrale delle somme.
Questo un breve quadro della normativa applicabile al caso di specie che ci consente di rispondere ai quesiti proposti con la richiesta di parere.
Come visto dalla disciplina codicistica dell'istituto le competenze ad effettuare ed a sopportare i costi dei lavori variano in relazione ai tipi di intervento da eseguire sulla cosa gravata da usufrutto.
Invero, ove si tratti di interventi di manutenzione straordinaria ovvero di interventi che ineriscono a riparazioni o sostituzioni di parti essenziali della cosa competono al proprietario; al contrario ove riguardino la manutenzione ordinaria competono all'usufruttuario.
Nel caso di specie, occorrerà verificare la tipologia delle problematiche riscontrate sull'immobile e la tipologia degli interventi da effettuare.
Se, come indicato nella richiesta di parere, l'immobile è in uno stato di deterioramento e gli interventi si paventino come incidenti sulla struttura, sulla sostanza e sulla destinazione economica dell'immobile non possono non essere considerati come straordinari e, pertanto, di competenza del proprietario.
Sotto questo aspetto, pertanto, riterrei che ove li consideri in tale maniera spetterebbero a lei e, dunque, dovrebbe effettuarli a sue spese e secondo la sua volontà senza che l'usufruttuario possa in qualche modo opporsi.
Fatta salva, comunque, la possibilità che derivino dalla mancata ordinaria manutenzione ovvero dalla condotta colposa dell'usufruttuario atteso che in questi casi ne risponderà personalmente quest'ultimo.
Anche nel caso in cui siano ritenuti interventi ordinari (semplice ripristino delle coperture permeabili dei terrazzi) ----nno di competenza dell'usufruttuario che, comunque, ha la responsabilità della custodia e della manutenzione dell'immobile.
Sotto tale aspetto, pertanto, sarà bene valutare la tipologia degli interventi da effettuare al fine di stabilire la reale portata e la stretta competenza.
In merito alla costruzione della tettoia, invece, occorre dire che l'usufruttuario ha diritto di godere della cosa ma deve rispettarne la destinazione economica.
Egli ha, persino, diritto ad un'indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa, così come può eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica della cosa stessa.
Le addizioni consistono in opere che pur incorporandosi nel bene e determinandone un durevole aumento di produttività, conservano una propria distinta entità, risolvendosi in un incremento di carattere quantitativo.
Secondo la giurisprudenza e parte della dottrina il proprietario acquista per accessione la nuda proprietà delle addizioni eseguite dall'usufruttuario. Per altri solo di quelle inseparabili mentre l'usufruttuario potrebbe anche toglierle anche alla fine dell'usufrutto.
Riterrei, pertanto, che l'usufruttuario possa effettuare la copertura della terrazza (sempre previa autorizzazioni comunali necessarie atteso che al contrario sarebbe abusiva).
Solo al termine dell'usufrutto occorrerà valutare il diritto dello stesso eventualmente a pretendere le indennità previste in questi casi.
Resto a disposizione per ogni eventuale chiarimento e per quant'altro.

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Il Professionista ha risposto: 3627 giorni fa
Occorre dire che la giurisprudenza ritiene che all'usufruttuario del bene, quale titolare di un diritto reale di godimento, ha diritto di godere dell'immobile, rispettandone però la destinazione economica, ovvero mantenendo immutate le caratteristiche dell'immobile e l'utilizzo originario dato al bene dal proprietario.
Tal limite inerente il rispetto della destinazione economica dell'immobile non può non riflettersi, per esempio, sugli interventi edilizi assentibili.
In ragione di tanto, l'usufruttuario, come visto nel parere, può effettuare interventi di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria ma potrebbe anche ottenere un permesso di costruire per effettuare interventi che comunque rispettino la destinazione economica dell'immobile.
In conclusione salvo che non sia espressamente indicato nell'atto di concessione di usufrutto, l'usufruttuario può liberamente effettuare interventi che non mutino la destinazione economica del bene.
Sotto altro aspetto, occorre dire, comunque, che nell'ipotesi in cui l'usufruttuario compia degli di abusi, che si traducono in un grave deterioramento della cosa, vi è il rimedio della decadenza dal diritto d'usufrutto, ai sensi dell'art. #### comma # c.c., oltre al risarcimento del danno.
Peraltro, l'art. #### C.c., stabilisce che "qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno".
I principi della generale responsabilità aquiliana possono beninteso valere perfino nei rapporti interni tra proprietario e usufruttuario, quando ne ricorrano i presupposti, come è confermato dall'art. #### # comma C.c., il quale pone a carico del secondo "le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione", configurando un'ipotesi di responsabilità da fatto illecito extracontrattuale.
Quindi, nell'ipotesi in cui, l'usufruttuario compia abusi potrà essere perseguito anche al fine di ottenere la caducazione del contratto di usufrutto, oltre al risarcimento del danno.
In merito al rapporto con i terzi, al massimo riterrei possa essere ritenuto legittimato passivo il proprietario anche se quest'ultimo potrà naturalmente provare la responsabilità dell'usufruttuario o rivalersi sullo stesso.
Spero di aver chiarito i suoi dubbi.
cordialità