Due coniugi possiedono n.- appartamenti all’interno della stessa palazzina. Il --/--/---- è stata p...

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Quesito risolto:
Due coniugi possiedono n.- appartamenti all’interno della stessa palazzina.
Il --/--/---- è stata presentata, a nome dei due coniugi e delle due figlie conviventi con i genitori, una DIA al Comune per la ristrutturazione dell’intero immobile. Finalità della ristrutturazione è creare n.- unità abitative per tre nuclei famigliari: una per i genitori e una ciascuna per le figlie. Prima dell’ultimazione dei lavori, con atto di donazione dei genitori, alle figlie verrà trasferita la nuda proprietà di un appartamento ciascuna.
Essendoci i presupposti, per ogni appartamento, verranno effettuate le pratiche per il recupero del patrimonio edilizio (--%) e per il risparmio energetico (--%). Non trovando capienza IRPEF sufficiente per la totalità dei recuperi in dichiarazione dei redditi, ognuna delle figlie vorrebbe far partecipare alla spese i rispettivi compagni (alla data della DIA e inizio lavori nessuna delle due figlie risulta sposata).
Si chiede se un contratto di comodato ai due fidanzati, dei due appartamenti che saranno oggetto di donazione, registrato in ritardo con ravvedimento dell’imposta di registro, possa dar titolo ai due fidanzati per concorrere al recupero di cui sopra. Inoltre si chiede, se tale contratto, possa essere ritenuto valido anche dopo l’atto di donazione, ai fini del recupero fiscale. Si chiede anche se il contratto di comodato potrà avere validità limitata, ad esempio - anni.

Inviato: 3562 giorni fa
Materia: Verifiche e accertamenti
Pubblicato il: 05/07/2014

expert
Il Professionista ha risposto: 3559 giorni fa
In via generale si rileva che possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all'imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.
L'agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:
- proprietari o nudi proprietari
- titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
- locatari o comodatari
- soci di cooperative divise e indivise
- imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
- soggetti indicati nell'articolo - del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori
individuali.
Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.
Per quanto concerna la possibilità per il comodatario di detrarre le spese di ristrutturazione la Dottrina maggioritaria (stampa specializzata) ritiene che la detrazione del --% (articolo ---bis del Tuir, Dpr ---/----) si applica anche per le spese sostenute dal comodatario (fatture a lui intestate e bonifici da lui eseguiti), purché il contratto di comodato sia stato registrato prima dell'inizio dei lavori di ristrutturazione e gli estremi di registrazione siano indicati in sede di dichiarazione dei redditi nei quadri relativi al ----- per cento.
A tal riguardo si rileva che a livello normativo non si rinviene una norma che prevede l'obbligo di registrare il contratto di comodato di beni immobili.
Si veda, in questo senso, la circolare dell'agenzia delle Entrate - febbraio ----, numero --, secondo cui «con riferimento al contratto verbale di comodato, si evidenzia che l'articolo -, comma -, del citato Testo unico dell'imposta di registro, nell'elencare i contratti verbali da sottoporre a registrazione, non richiama il contratto di comodato. Ne discende che i contratti verbali di comodato, sia che abbiano per oggetto beni immobili che beni mobili, non sono soggetti all'obbligo di registrazione, tranne nell'ipotesi di enunciazione in altri atti».
Inoltre l'articolo -, comma ---, della legge Finanziaria ---- - per il quale «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati» — non può applicarsi tout court al contratto di comodato, che è soggetto a registrazione, solo «ricorrendone i presupposti».
Peraltro, con riferimento alla detrazione fiscale --% ex --%, si rileva che il provvedimento -- marzo ---- del direttore dell'agenzia delle Entrate numero ----/----- ha disposto espressamente che nel modello di «comunicazione di inizio lavori di ristrutturazione edilizia”, che andava inviato prima dell'inizio dei lavori, “devono essere indicati gli estremi dell'atto di registrazione del contratto di locazione o di comodato per i lavori eseguiti dal locatario o dal comodatario ».
È dunque necessaria, per godere del beneficio fiscale, la registrazione del contratto di comodato prima dell'inizio dei lavori.
A parere di chi scrive, il fatto che sia stato abolito l'obbligo della comunicazione preventiva alla Agenzia della Entrate prima dell'inizio dei lavori di ristrutturazione, non fa venir meno l'obbligo delle preventiva registrazione del contratto di comodato. In altri termini dal tenore letterale del provvedimento in parola si evince chiaramente l'obbligo della registrazione del contratto di comodato prima dell'inizio dei lavori.

Alla luce di quanto sopra esposto, con riferimento al quesito posto, si precisa quanto segue:
-) la registrazione in ritardo del contratto di comodato espone ad un rischio elevato di contestazione da parte della Amministrazione Finanziaria della detrazione in capo ai comodatari. Si consiglia, pertanto, di non procedere alla detrazione fiscale in capo agli stessi
-) Il contratto di comodato registrato prima dell'inizio dei lavori sarebbe stato idoneo al fine di far fruire la detrazione fiscale anche dopo la donazione a condizione che i comodanti siano i genitori titolari del diritto di usufrutto
-) Il contratto di comodato è per sua natura precario, quindi può avere anche una durata limitata.


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