Gli elementi esterni di un condominio costituiscono parti comuni

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno - Presidente

Dott. FALASCHI Milena - Consigliere

Dott. ABETE Luigi - Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara - Consigliere

Dott. CAVALLARI Dario - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:
 

SENTENZA

sul ricorso 21098/2013 proposto da:

(OMISSIS) SAS (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 6394/2012 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 19/12/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/06/2017 dal Dott. DARIO CAVALLARI;

uditi l'Avvocato (OMISSIS), che ha concluso per l'accoglimento del ricorso, e l'Avvocato (OMISSIS), che ne ha chiesto il rigetto;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

letti gli atti del procedimento di cui in epigrafe.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione la (OMISSIS) snc conveniva in giudizio il Condominio (OMISSIS), avanti al Tribunale di Roma, chiedendo che fosse dichiarata nulla od annullata o privata di efficacia la Delib. Condominiale 18 marzo 2002, in quanto i costi per la manutenzione e riparazione dei frontalini e delle fioriere dei balconi e dei terrazzi che ne fruivano dovevano gravare sui relativi proprietari e non dovevano essere ripartiti secondo le tabelle millesimali di proprieta'.

Si costituiva il condominio convenuto, il quale chiedeva il rigetto della domanda della societa' attrice e, in via riconvenzionale, l'accertamento che quest'ultima era tenuta al pagamento delle spese comuni.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 954/2006, rigettava la domanda di parte attrice.

Con atto di citazione notificato il 22 febbraio 2007 la (OMISSIS) snc proponeva appello chiedendo la riforma della sentenza impugnata.

La Corte di Appello di Roma, nel contraddittorio delle parti, con sentenza n. 6394/2012, rigettava l'appello.

La (OMISSIS) sas (OMISSIS), gia' (OMISSIS) snc, ha proposto ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo, cui ha resistito con controricorso il Condominio (OMISSIS).

La societa' ricorrente e il condominio controricorrente hanno depositato memorie ex articolo 378 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con un unico motivo la societa' ricorrente lamenta la violazione dell'articolo 12 preleggi e articoli 1362, 1363 e 1366 c.c., in quanto la corte territoriale avrebbe interpretato in maniera non corretta il regolamento di condominio e avrebbe omesso di valutare le obiezioni da essa ricorrente sollevate contro la decisione di primo grado.

La doglianza e' inammissibile.

Infatti, la (OMISSIS) sas (OMISSIS) ha omesso di riportare nel ricorso il contenuto delle disposizioni del regolamento condominiale di cui ha riferito la non corretta interpretazione, in particolare l'elenco delle cose comuni di cui all'articolo 1, in violazione del principio dell'autosufficienza del ricorso (Cass., Sez. 2, n. 1406 del 23 gennaio 2007, Rv. 595726-01).

Inoltre, si rileva che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c., n. 3, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno (Cass., Sez. 2, n. 6624 del 30 aprile 2012, Rv. 622451-01; Cass., Sez. 2, n. 568 del 19 gennaio 2000, Rv. 532976-01).

Nella specie, la corte territoriale si e' conformata a tale orientamento, sul presupposto, non contestato, che venisse in rilievo la ripartizione dei costi di manutenzione delle parti verticali e prospicienti dei balconi e dei terrazzi del condominio.

In particolare, nell'interpretare l'articolo 1 del regolamento condominiale (attivita' da condurre secondo i criteri ermeneutici previsti dal codice civile: Cass., Sez. 2, n. 2888 del 25 marzo 1987, Rv. 452004-01), la Corte di Appello di Roma ha ritenuto che tale disposizione, nel prescrivere che i proprietari dei balconi e dei terrazzi dovessero attenersi alle deliberazioni dell'assemblea "circa la loro conservazione e manutenzione in perfetta uniformita' di consistenza e di estetica", si riferisse a beni di proprieta' esclusiva dei singoli condomini.

La societa' ricorrente ha contestato questa lettura dell'articolo 1 summenzionato, ma anche sotto tale punto di vista la doglianza si presenta inammissibile poiche', qualora siano possibili due o piu' interpretazioni di una clausola contrattuale (e lo stesso ragionamento deve essere applicato con riferimento al regolamento condominiale contrattuale), non e' consentito alla parte, che aveva proposto quella disattesa dal giudice, dolersi, in sede di legittimita', del fatto che sia stata privilegiata l'interpretazione avversata (Cass., Sez. 1,n. 4178 del 22 febbraio 2007, Rv. 595003-01).

2. Il ricorso va, quindi, rigettato.

3. Le spese di lite seguono la soccombenza ex articolo 91 c.p.c. e sono liquidate come in dispositivo.

Sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, che ha aggiunto del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, ll'obbligo di versamento, da parte della societa' ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione integralmente rigettata, trattandosi di ricorso per cassazione la cui notifica si e' perfezionata successivamente alla data del 30 gennaio 2013 (Cass., Sez. 6-3, sentenza n. 14515 del 10 luglio 2015, Rv. 636018-01).

P.Q.M.

La Corte:

rigetta il ricorso;

condanna la societa' ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di Cassazione in favore del condominio controricorrente, che liquida in Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% ed accessori di legge;

ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della societa' ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.