L'estensione del privilegio ipotecario opera anche in relazione all'espropriazione immobiliare individuale relativa ai crediti per mutuo fondiario

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SALME' Giuseppe - Presidente

Dott. VIVALDI Roberta - Consigliere

Dott. AMBROSIO Annamaria - rel. Consigliere

Dott. RUBINO Lina - Consigliere

Dott. BARRECA Giuseppina L. - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22611-2013 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL, e per essa quale mandataria la (OMISSIS) SRL (nuova denominazione di (OMISSIS) SRL) avente causa da (OMISSIS) SPA, in persona del PRESIDENTE C.d.A. dottor (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al controricorso;

- controricorrente -

e contro

(OMISSIS) SPA, (OMISSIS) SPA (OMISSIS), (OMISSIS) SPA, (OMISSIS) SPA, (OMISSIS) SRL, (OMISSIS) SRL IN LIQUIDAZIONE, (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 7264/2013 del TRIBUNALE di ROMA, depositata il 05/04/2013, R.G.N. 2627/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/02/2015 dal Consigliere Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per il rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nella procedura esecutiva immobiliare n. R.G.E. 107637/2000 (cui erano riunite altre due procedure, iscritte ai nn. R.G.E. 108569 e 109124), promossa innanzi al Tribunale di Roma dalla (OMISSIS) s.c.a.r.l. nei confronti della (OMISSIS) s.r.l. in forza di mutuo fondiario garantito da ipoteca di primo grado iscritta in data 02.08.1990 su un compendio immobiliare in (OMISSIS), subentrava la (OMISSIS) s.r.l. (di seguito, brevemente, (OMISSIS)) in qualita' di acquirente pro' soluto in forza di contratto di acquisto in blocco del 22.12.2006, pubblicato su G.U. 28.12.2006, dei crediti gia' ceduti alla (OMISSIS) s.r.l. dalla (OMISSIS).

Nella pendenza della procedura e, precisamente, con contratto trascritto in data 24.12.2002, l'immobile pignorato veniva acquistato da (OMISSIS) in forza di preliminare trascritto in data 07.12.1999.

A seguito delle contestazioni che (OMISSIS), intervenuto nella procedura quale erede di (OMISSIS), sollevava in ordine all'ammontare delle somme spettanti alla (OMISSIS) sulle rendite ricavate dalla locazione dell'immobile pignorato e acquisite dalla custodia, il G.E. procedeva ad una parziale assegnazione di somme, disponendo una c.t.u. contabile e, all'esito, determinava con ordinanza in data 27.05.2009 la somma dovuta alla (OMISSIS) in euro 324.656,80, nell'assunto che fosse pacifico che il contratto di mutuo si era risolto nell'anno 1996, allorche' la mutuante aveva intrapreso altra procedura esecutiva poi abbandonata e sul presupposto che il terzo acquirente del bene ipotecato rispondesse solo del credito e degli accessori collocati in via ipotecaria ex articolo 2855 cod. civ. e non anche del credito chirografario; inoltre, rilevato che erano stati effettuati versamenti per euro 811.481,20, ordinava alla (OMISSIS) di restituire la somma di euro 486.824,40 ritenuta di spettanza di (OMISSIS).

Avverso detta ordinanza proponeva opposizione ex articolo 512 e 617 cod. proc. civ. la (OMISSIS) e per essa la mandataria (OMISSIS) s.p.a., chiedendo ed ottenendo la sospensione della distribuzione; quindi incardinava, tempestivamente, il giudizio di merito, chiedendo di determinare in euro 863.153,38, oltre euro 14.136,72 per spese ovvero in subordine in euro 704.386,91, la somma spettante al creditore fondiario, comprensiva sia del credito privilegiato che di quello chirografo.

Resisteva (OMISSIS), che chiedeva la restituzione della somma di euro 486.824,40 previa detrazione delle spese anche notarili.

La causa, documentalmente istruita, nella contumacia della mutuataria (OMISSIS) s.r.l. e degli altri creditori, era decisa con sentenza in data 05.04.2013, con la quale il Tribunale di Roma, in accoglimento dell'opposizione, riconosceva che alla (OMISSIS) spettavano euro 861.509,69 oltre spese legali per euro 14.136,72 e di conseguenza revocava l'opposta ordinanza.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione (OMISSIS), svolgendo sette motivi.

Ha resistito la (OMISSIS), in persona della mandataria (OMISSIS) s.r.l., depositando controricorso.

Nessuna attivita' difensiva e' stata svolta da parte degli altri intimati.

E' stata depositata memoria da parte del ricorrente.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La sentenza impugnata - preliminarmente qualificata l'opposizione come opposizione agli atti ex articoli 617 e 512 cod. proc. civ. - ha disatteso entrambi i presupposti su cui si basava l'ordinanza opposta, ritenendo: a) che il credito fondiario fosse opponibile al terzo acquirente anche per la parte non assistita da ipoteca; e cio' in considerazione dell'inopponibilita' al creditore fondiario (e, per esso, alla sua avente causa (OMISSIS)) del trasferimento immobiliare successivo non solo al pignoramento, ma anche all'iscrizione ipotecaria e non notificato ai sensi del Regio Decreto n. 646 del 1905, articolo 20 (applicabile alla fattispecie ratione temporis) e avuto riguardo, altresi', all'inapplicabilita' dell'articolo 2855 cod. civ. nella procedura esecutiva derivante da credito fondiario; b) che il contratto di mutuo non fosse stato dichiarato risolto nell'anno 1996, in occasione di una precedente esecuzione, poi rinunciata dalla Banca mutuante in esito al pagamento di tutte le semestralita' scadute, bensi' solo nell'anno 2000, con la conseguenza che, sino a quella data, erano dovute tutte le semestralita' comprensive di interessi di ammortamento.

1.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3 violazione o falsa applicazione dell'articolo 617 cod. proc. civ. (nella parte in cui e' statuito in ordine alla "inopponibilita' alla procedura esecutiva del contratto di vendita del 24/12/2002"), trattandosi di statuizione estranea al decisum dell'ordinanza opposta, nonche' ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5 omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e' stato oggetto di discussione tra le parti. Al riguardo parte ricorrente - richiamata altra ordinanza in data 15.05.2009 di sospensione della vendita (con la quale il G.E. aveva affermato che, una volta soddisfatto il creditore privilegiato, la procedura esecutiva non poteva proseguire su iniziativa dei creditori chirografari e che anche altro creditore ipotecario avrebbe dovuto intraprendere la procedura direttamente nei confronti dell'acquirente, in conseguenza dell'efficacia retroattiva dell'effetto traslativo alla data di trascrizione del preliminare) - deduce che la (OMISSIS), proponendo opposizione all'ordinanza di assegnazione delle rendite, non avrebbe potuto mettere in discussione la legittimita' dell'intervento del terzo acquirente nell'esecuzione, nonche' l'opponibilita' del titolo di acquisto di (OMISSIS) rispetto al pignoramento immobiliare, trattandosi di argomenti, che, eventualmente, avrebbe dovuto essere fatti valere con opposizione agli atti avverso l'altra ordinanza in data 15.05.2009.

1.2. Con il secondo motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3 violazione del Regio Decreto n. 646 del 1995, articolo 20, nonche' ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5 omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e' stato oggetto di discussione tra le parti. Al riguardo parte ricorrente deduce che la sentenza impugnata, oltre a contrastare con i contenuti dell'ordinanza in data 15.05.2009 non impugnata, viola, comunque, l'articolo 20, u.c., del Regio Decreto cit. nella parte in cui riconosce all'acquirente il diritto di intervenire nell'esecuzione per opporre l'inesistenza del credito fondiario, prescindendo dalla notificazione dell'atto di acquisto.

1.3. Con il terzo motivo di ricorso si denuncia, in via gradata e condizionata rispetto ai precedenti motivi, ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5 omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e' stato oggetto di discussione tra le parti. Al riguardo parte ricorrente deduce che il Tribunale non ha considerato quanto evidenziato nella propria comparsa di risposta e rilevato dal G.E. con l'altra ordinanza in data 15.05.2009; e, cioe', che una volta trascritto il contratto definitivo di compravendita, ai sensi dell'articolo 2645 bis cod. proc. civ., gli effetti traslativi retroagivano al momento della trascrizione del contratto preliminare, avvenuta anteriormente alla trascrizione dell'atto di pignoramento, con la conseguenza che il contratto definitivo trascritto, prevalendo sul pignoramento, ne determinava la sua sopravvenuta inefficacia. Di conseguenza il Tribunale avrebbe completamente omesso di considerare che, in base ai conteggi della c.t.u. (OMISSIS), la (OMISSIS) era stata interamente soddisfatta.

1.4. Con il quarto motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3 violazione o falsa applicazione dell'articolo 2855 cod. civ. e del Regio Decreto n. 646 del 1905, articolo 20 in materia di estensione del privilegio ipotecario agli interessi sulle rate non pagate del mutuo ipotecario, nonche' ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5 omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e' stato oggetto di discussione tra le parti. Al riguardo parte ricorrente criticando la decisione di legittimita' (Cass. n. 10297/2009) cui si e' espressamente uniformata la decisione impugnata - deduce che la disciplina di cui al Regio Decreto cit. opera solo sul piano processuale e non pone alcuna eccezione al disposto dell'articolo 2855 cod. civ.; e cio' non solo quando l'attuazione coattiva del credito fondiario abbia luogo nelle forme dell'esecuzione concorsuale, ma anche in caso di esecuzione individuale.

1.5. Con il quinto motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 4 violazione o falsa applicazione dell'articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, dell'articolo 118 disp. att. cod. proc. civ., dell'articolo 111 Cost., comma 6 nella parte in cui ha riconosciuto di spettanza della (OMISSIS) la somma di euro 861.509,69, nonche' ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5 omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e' stato oggetto di discussione tra le parti. Al riguardo parte ricorrente deduce che il c.t.u. aveva prospettato due ipotesi, quantificando il credito della (OMISSIS), in euro 665.923,76 ovvero in euro 704.386,91 a seconda se il mutuo fosse stato risolto nel 1996 ovvero nel 2000; con la conseguenza che la (OMISSIS), avendo gia' riscosso la maggior somma di euro 811.481,20, avrebbe dovuto restituire la somma di euro 121.231,01 ovvero euro 159.694,14. La sentenza impugnata avrebbe, dunque, immotivatamente disatteso la consulenza e non avrebbe neppure tenuto conto della somma di euro 811.481,20 gia' riscossa dalla (OMISSIS).

1.6 Con il sesto motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 4 violazione o falsa applicazione dell'articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, dell'articolo 118 att. cod. proc. civ., dell'articolo 111 Cost., comma 6 nella parte in cui la decisione impugnata ha accertato che la risoluzione del contratto di mutuo "e' avvenuta con la nuova esecuzione instauratasi a seguito del precetto del 2000 e non in data 01/07/1996"; ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3 violazione o falsa applicazione di norme di diritto in riferimento al Decreto del Presidente della Repubblica n. 7 del 1976, articolo 15 (e al Regio Decreto n. 646 del 1905, articolo 39), nonche' ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5 omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e' stato oggetto di discussione tra le parti. Al riguardo parte ricorrente - premesso che dagli estratti conto della (OMISSIS), dante causa della (OMISSIS) si evinceva che il contratto di mutuo era stato risolto allorche' era stata intrapresa la prima procedura esecutiva - lamenta che la decisione impugnata sia in parte qua immotivata e in contrasto con le indicate emergenze documentali. In particolare osserva che solo l'esame dell'atto di precetto risalente all'anno 1994 avrebbe consentito di accertare se l'Istituto avesse inteso far valere la decadenza dal beneficio del termine ex articolo 1186 cod. civ. in assenza di una chiara ed esplicita dichiarazione in tal senso; rileva, in contrario senso, che l'esercizio della condizione risolutiva ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 7 del 1976, articolo 15 - norma invocata anche dalla (OMISSIS) - comporta di diritto la risoluzione del rapporto.

1.7. Con il settimo motivo di ricorso si denuncia ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 4, violazione o falsa applicazione dell'articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, dell'articolo 118 att. cod. proc. civ., dell'articolo 111 Cost., comma 6 nella parte in cui la decisione impugnata ha riconosciuto alla (OMISSIS) la somma di euro 14.136,72 a titolo di spese legali e di esecuzione, nonche' ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5 omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e' stato oggetto di discussione tra le parti, per non avere considerato che dalla somma ritenuta "congrua" andava detratto l'importo di euro 3.854,92 gia' percepito a titolo di acconto nelle more della procedura.

2. I primi tre motivi possono essere oggetto di esame unitario, perche' attingono tutti il medesimo punto della decisione impugnata, e cioe' quello in cui e' stata affermata l'inopponibilita' al creditore fondiario (e, per esso, alla (OMISSIS), subentrata nella medesima posizione) del contratto di compravendita dell'immobile ipotecato. In particolare, sebbene il terzo motivo sia proposto in via subordinata al rigetto dei primi due, puo' valutarsene sin da adesso l'interesse all'esame, attesa l'unitarieta' della decisione.

A parere del ricorrente, la decisione impugnata in parte qua avrebbe affrontato un thema estraneo all'ordinanza impugnata e, comunque, precluso da altra ordinanza di sospensione della vendita in data 15.05.2009 non impugnata dalla (OMISSIS), negando, nel contempo, il diritto di intervento del terzo acquirente ai sensi del Regio Decreto n. 646 del 1995, articolo 20 e, comunque, obliterando un dato che, invece, era stato tenuto in debito conto dal G.E. nella precedente ordinanza, e cioe' l'anteriorita' della trascrizione del preliminare di compravendita alla trascrizione della compravendita.

2.1. Questo in estrema sintesi il nucleo centrale delle censure del ricorrente, sopra piu' estesamente riportate, il Collegio le ritiene, per una parte inammissibili, per altra infondate.

Sotto il primo profilo si osserva che i motivi, per quanto articolati anche ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5 (nel testo riformulato dal Decreto Legge n. 83 del 2012, articolo 54 conv. in Legge n. 134 del 2012) - e, anzi, il terzo motivo esclusivamente sotto il profilo dell'"omesso esame" - si connotano come motivi riconducibili all'articolo 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 4 giacche' non pongono alcuna censura afferente alla ricostruzione della quaestio facti, ma prospettano la violazione di norme processuali e sostanziali.

Sotto il secondo profilo si rileva, innanzitutto, che il ricorrente non pone in discussione la qualificazione data dal giudice alla domanda, di controversia distributiva; per cui, correttamente, e' stato dispiegato il rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi, attesa la struttura di siffatto tipo di controversie, conseguente alla riforma del 2006, basata sull'emanazione di un'ordinanza del giudice dell'esecuzione, pronunciata all'esito di un subprocedimento deformalizzato di definizione della controversia in maniera "liquida" attraverso la pronuncia di un provvedimento, che certamente costituisce un atto esecutivo riconducibile alla previsione dell'articolo 617 cod. proc. civ. (salvo che, per l'eventuale capo che dispone la sospensione che, invece, e' reclamabile). E' stato, infatti, affermato da questa Corte che, nelle opposizioni distributive, caratterizzate nella nuova formulazione dell'articolo 512 cod. proc. civ. da una fase a cognizione sommaria che si chiude con ordinanza e da una successiva fase (eventuale) che si volge nelle forme dell'opposizione agli atti esecutivi, possono essere compresenti due diverse tipologie di rimedi, alternativamente applicabili a seconda dell'oggetto del provvedimento impugnato: il reclamo avverso il capo (eventuale) del provvedimento di sospensione della fase distributiva e l'opposizione agli atti esecutivi, avverso il capo dell'ordinanza relativo alla risoluzione della contestazione che costituisce il presupposto in diritto della determinazione delle somme in concreto assegnabili (Cass. 20 luglio 2011, n. 15903).

Orbene - senza andare a verificare se la precedente ordinanza del G.E. in data 15.05.2009, da cui muove la difesa del ricorrente, abbia comportato la sospensione del processo esecutivo ovvero costituisca provvedimento di "cessazione della vendita" ex articolo 504 cod. proc. civ., come pretenderebbe parte ricorrente (cfr. pagg. 8/10 ricorso), risultando la questione estranea al tema da decidere - cio' che rileva, ai fini per cui e' causa, e', da un lato, che nessun preclusione contenutistica e' possibile evincere dalla ordinanza in data 10.05.2009, trattandosi di provvedimento (di natura cautelare ovvero di natura ordinatoria, a seconda delle due tesi in discussione in ordine al suo contenuto), comunque, insuscettibile di assumere la valenza del giudicato e, dall'altro, che tutto cio' che ha costituito "il merito" dell'ordinanza in data 27.05.2009, di cui qui si discute, resta oggetto dell'opposizione agli atti esecutivi sub specie di contestazione della legittimita' di quel provvedimento. E poiche' detta ordinanza ha risolto la controversia in ordine alla distribuzione delle rendite dell'immobile pignorato, muovendo dalla premessa che "il terzo acquirente del bene ipotecato risponde solo del credito e degli accessori collocati in via ipotecaria ex articolo 2855 cod. civ. e che quindi non risponde del credito da collocarsi in via chirografaria", la questione dell'opponibilita' o meno dell'atto di acquisto al creditore ipotecario rientra, a pieno titolo, nel thema decidendum dell'opposizione. E', infatti, questo il nucleo centrale del provvedimento impugnato e in esso e' stato individuato dal G.E. il presupposto in diritto per la determinazione delle somme in concreto riconosciute assegnabili; inoltre tale presupposto, nei termini in cui e' stato oggetto di impugnazione da parte dell'opponente ex articolo 617 cod. proc. civ., prescinde dalla questione della legittimita' o meno dell'intervento del (OMISSIS) (Regio Decreto n. 646 del 1905, ex articolo 20, comma 5), peraltro neppure negata dalla sentenza impugnata.

2.2. Invero, in parte qua, la sentenza impugnata risulta conforme a principi acquisiti nella giurisprudenza di questa Corte con riferimento alla disciplina del Regio Decreto 16 luglio 1905, n. 646 (Testo Unico delle leggi sul credito fondiario), successivamente integrata dal Decreto del Presidente della Repubblica 21 gennaio 1976, n. 7 e dalla Legge 6 giugno 1991, n. 175 (non applicandosi, nella specie, le nuove norme di cui agli articolo 38 - 41 Decreto Legislativo 1 settembre 1993, n. 385 in vigore dal 1 gennaio 1994, e la cui efficacia si estende ai soli contratti conclusi successivamente a tale data).

Al riguardo costituisce ius receptum che l'articolo 20 del Regio Decreto cit. - secondo cui fino alla notifica dell'avvenuto trasferimento del bene ipotecato a garanzia di un credito fondiario, l'esecuzione puo' essere compiuta unicamente contro il debitore originario, che ne e' il solo soggetto passivo, e dopo la notifica congiuntamente contro il "debitore inscritto" e contro il successore, che diventa soggetto passivo dell'espropriazione - contiene il principio della cosiddetta indifferenza del trasferimento dell'immobile ai fini esecutivi; principio che opera sul piano processuale e ha carattere funzionale al compimento dell'esecuzione anche se, sul piano sostanziale, il successore conserva la posizione di soggetto estraneo al rapporto di debito dal quale nasce l'esecuzione (cfr. Cass. 15 aprile 1997, n. 3228; Cass. 10 marzo 1998, n. 2638 e, piu' di recente, cfr. Cass. 13 novembre 2012, n. 19761).

Come e' noto si tratta di una normativa di particolare favore che trova giustificazione storica nella stretta correlazione economico-giuridica, in origine, esistente tra l'erogazione del mutuo, da una parte, e l'emissione e la messa in circolazione delle cartelle fondiarie destinate a procacciare la corrispondente provvista, dall'altra, e che ha superato il vaglio di costituzionalita', pur dopo che era mutato il meccanismo della provvista; e cio' per la considerazione (cfr. Corte Cost. sentenza n. 211 del 1976) che "gli Istituti di credito fondiario, per la loro funzione e per la natura delle operazioni (di credito speciale) che compiono,versano in una posizione ben diversa da quella in cui si trovano le Aziende di credito e, in generale i creditori" e dell'ulteriore rilievo del permanere della particolare intermediazione propria degli Istituti di credito fondiario, "per cio' che, tra l'altro, le operazioni di tali istituti "oltre che con l'impiego dei fondi patrimoniali, saranno effettuate con le somme ricavate dalle emissioni obbligazionarie" (Decreto del Presidente della Repubblica n. 7 del 1976, articolo 2, comma 2) e conseguentemente, non essendo ammesso altro mezzo di provvista, agli oneri passivi gli istituti non possono sostanzialmente far fronte se non con i proventi e l'amministrazione delle operazioni attive".

Orbene la norma di cui all'articolo 20 cit., consentendo all'Istituto di procedere verso il terzo acquirente, che abbia effettuato la notificazione prevista dal comma 1 "nel modo stesso come avrebbe proceduto contro l'originario debitore" e, nel caso di omessa notifica, di porre in essere gli atti di esecuzione direttamente nei confronti di quest'ultimo, comporta, all'evidenza, un sovvertimento dei principi generali sulla trascrizione, giacche' anticipa, in buona sostanza, gli effetti del pignoramento immobiliare al momento dell'iscrizione ipotecaria in favore del creditore in forza di mutuo fondiario ipotecario, consentendogli di procedere all'esecuzione senza obbligo di seguire le forme e le procedure, prescritte dagli articoli 602, 603 e 604 cod. proc. civ. per i casi similari e, quindi, rendendo ogni vicenda circolatoria successiva all'iscrizione ipotecaria, in mancanza della notifica imposta dal cit. articolo 20, comma 1 inopponibile al creditore medesimo (ferma restando la facolta' di intervento accordata al terzo acquirente dal medesimo articolo 20, comma 5).

2.3. Nel caso di specie - pacifico che non vi sia stata la notifica prevista dall'articolo 20 cit. del trasferimento immobiliare tra la mutuataria (OMISSIS) e il dante causa dell'odierno resistente, (OMISSIS) (trasferimento, peraltro, successivo al pignoramento) - emerge dalla decisione impugnata (i cui precisi riferimenti temporali non sono assolutamente posti in discussione), che la compravendita immobiliare venne trascritta in data 24.12.2002 e quindi, in data successiva all'iscrizione ipotecaria risalente al 02.08.1990, oltre che successiva al pignoramento trascritto in data 02.08.2000.

Ne' vale opporre che il preliminare di compravendita venne trascritto ex articolo 2645 bis cod. civ. nell'anno 1999 (come si legge a pag. 2 della sentenza impugnata) e precisamente in data 29.12.1999 (come incontrastatamente riferisce il ricorrente), anteriormente alla trascrizione del pignoramento (ma non all'iscrizione dell'ipoteca).

Al riguardo - in disparte il pur assorbente rilievo dell'errata individuazione della tipologia di vizio di cui al terzo e subordinato motivo e dell'infondatezza della preclusione ravvisata nei contenuti dell'ordinanza del G.E. del 19 maggio 2009 - pare opportuno aggiungere quanto segue.

2.4. Come e' noto la ratio della norma di cui all'articolo 2645 bis cod. civ. introdotta dal Decreto Legge n. 669 del 1996, articolo 3 (conv. con modificazioni dalla Legge n. 30 del 1997) che prevede la trascrizione del preliminare, nei casi specificamente previsti dal comma 1 della stessa disposizione, consiste nel tutelare il promissario, che, all'atto della stipulazione del preliminare o comunque nelle more della stipulazione del contratto definitivo, abbia corrisposto in tutto o in parte il corrispettivo dovuto, contro l'eventualita' che il promittente si sottragga all'adempimento dell'obbligazione assunta, ponendo in essere atti di disposizione del bene promesso, tali da rendere impossibile il successivo trasferimento dell'immobile. L'efficacia di tale adempimento pubblicitario e' disciplinata dai commi secondo e terzo dello stesso articolo 2645 bis cod. civ. ed e' usualmente definita di "prenotazione" degli effetti tipici della trascrizione del contratto definitivo, con la conseguenza di far retroagire l'efficacia dichiarativa della trascrizione del contratto definitivo (e non gia' gli effetti traslativi di detto contratto, come sembrerebbe supporre parte ricorrente) al momento della trascrizione del preliminare, con una disciplina identica a quella della sentenza in relazione alla domanda accolta (articolo 2652 cod. civ.), correlativamente attribuendo alla trascrizione del preliminare, seguita da quella del definitivo, l'efficacia tipica dettata dall'articolo 2644 cod. civ., per cui non sono opponibili all'acquirente le trascrizioni e le iscrizioni eseguite contro l'alienante dopo la trascrizione del preliminare.

Il Collegio non ignora che e' controverso se l'effetto "prenotativo" ex articolo 2645 bis cod. proc. civ., renda inopponibili al promissario acquirente le sole formalita' pubblicitarie eseguite successivamente nei confronti del promittente alienante in virtu' di titoli da lui voluti ovvero abbia portata generale, estendendosi anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali. E tuttavia ritiene che, nella specie, tale problematica sia superata e assorbita dalla considerazione dell'anteriorita' dell'iscrizione dell'ipoteca a garanzia del credito fondiario rispetto alla trascrizione del preliminare di vendita, a nulla rilevando la retroazione dell'efficacia dichiarativa della trascrizione della compravendita alla data della trascrizione dello stesso preliminare; e cio' per la considerazione dell'efficacia "prenotativa" accordata dal Regio Decreto n. 646 del 1905, articolo 20 all'ancora piu' risalente iscrizione ipotecaria in ragione del quale non appare dubbia l'applicabilita' del principio prior in tempore, potior in iure. Consegue, infatti, al richiamato principio dell'indifferenza della titolarita' del trasferimento dell'immobile ai fini esecutivi - in forza del quale il titolare del credito fondiario avrebbe avuto il diritto di procedere "nel modo stesso come avrebbe proceduto contro l'originario debitore" finanche nel caso di trasferimento del bene ipotecato anteriore al pignoramento - il diritto della creditrice procedente di soddisfarsi sull'immobile pignorato nei confronti della originaria debitrice e mutuataria per l'intero importo del credito pignorato, e non solo per la parte garantita dall'ipoteca, a nulla rilevando, a tali effetti, l'intervento del terzo resosi acquirente (nella specie) nel corso della procedura esecutiva.

In definitiva i primi tre motivi di ricorso non meritano accoglimento.

3. E' invece fondato il quarto motivo di ricorso, sul punto dell'estensione del privilegio ipotecario agli interessi sulle rate non pagate del mutuo ipotecario ex articolo 2855 cod. civ..

Merita ricordare al riguardo che - secondo principi acquisiti nella giurisprudenza di questa Corte - in caso di iscrizione di ipoteca per un capitale, l'estensione del privilegio ipotecario agli interessi, secondo le condizioni indicate dall'articolo 2855 c.c., commi 2 e 3, e' limitata ai soli interessi corrispettivi, con conseguente esclusione di quelli moratori, dovendosi ritenere l'espressione "capitale che produce interessi" circoscritta ai soli interessi che costituiscono remunerazione del capitale medesimo, senza che, neppure in via analogica, possano ritenersi in essi inclusi quegli interessi che trovano il loro presupposto nel ritardo imputabile al debitore (Cass. 24 ottobre 2011, n. 21998; nello stesso senso, sia pure con specifico riferimento all'iscrizione al passivo concorsuale, cfr. Cass. 30 agosto 2007, n. 18312). Siffatta interpretazione trova fondamento nell'argomento letterale rappresentato dall'espresso riferimento nel comma 2 dell'articolo cit. all'iscrizione di un "capitale che produce interessi" ed e', altresi', convalidata dalla ratio della disposizione che trova la sua giustificazione, non solo nell'esigenza di rendere conoscibili le modalita' di calcolo degli interessi, ma anche in quella di evitare che l'ipoteca iscritta a garanzia di un capitale che produca interessi possa estendersi a un numero eccessivo di annualita': il legislatore infatti, non si e' limitato a richiedere che nell'iscrizione sia indicata la "misura" degli interessi dovuti, ma ha altresi' stabilito che la collocazione degli interessi nello stesso grado della prelazione riguardante il capitale e' limitata "alle due annate anteriori e a quella in corso al giorno del pignoramento" e successivamente (ma soltanto nella misura legale) "fino alla data della vendita".

La norma indicata non opera, dunque, solo sul piano della trasparenza, ma - come si legge nella Relazione al codice - interviene a regolare il concorso tra i creditori, cercando "di temperare il pregiudizio che dal cumulo degli interessi a favore di un creditore ipotecario puo' derivare ai creditori posteriori".

3.1. Orbene il Giudice a quo - richiamandosi ad un isolato precedente di questa Corte (sentenza n. 10297 del 2009) - ha ritenuto che nell'espropriazione immobiliare individuale fondata su credito fondiario non si estenda, in materia di interessi, la disciplina generale dettata dall'articolo 2855 cod. civ.: tanto sul presupposto del carattere di specialita' della normativa di cui al Regio Decreto n. 646 del 1905, applicabile ratione temporis nella specie, ritenuta prevalente sulla disciplina codicistica.

In contrario senso va qui ribadito quanto ripetutamente affermato da questa Corte, sia pure con specifico riguardo alla materia fallimentare, secondo cui che i privilegi accordati sul piano processuale agli istituti di credito fondiario dal Regio Decreto n. 646 del 1905 non si traducono, sul piano sostanziale, in un un'alterazione delle regole riguardanti il concorso dei creditori (tra le tante: Cass. 20 marzo 1998, n. 2925; 20 marzo 1998, n. 2925). Siffatto ordine concettuale e' stato poi confermato, di recente, anche con riguardo all'esecuzione individuale, affermandosi il principio (cfr. Cass. 15 febbraio 2011 n. 3692 in motivazione) che va qui ribadito, secondo cui l'estensione, per i crediti assistiti da ipoteca, della prelazione agli interessi nei limiti contemplati dall'articolo 2855, secondo e terzo comma, cod. civ., trova applicazione anche nei riguardi dei crediti per mutuo fondiario, soggetti alla disciplina (che qui rileva) del Regio Decreto 16 luglio 1905, n. 646 successivamente integrata dal Decreto del Presidente della Repubblica 21 gennaio 1976, n. 7 e dalla Legge 6 giugno 1991, n. 175, in quanto la relativa disciplina non interferisce sui principii che regolano il concorso dei creditori, sia nel fallimento, sia nell'esecuzione individuale; e cio' perche' gli stessi principii sono posti dalla legge senza alcun limite o riserva di disposizioni contenute in altre leggi speciali. Pertanto, l'iscrizione di crediti per capitale fa collocare nello stesso grado il credito per interessi maturato limitatamente alle due annate anteriori e a quella in corso alla data del pignoramento (o della dichiarazione di fallimento, equiparata al pignoramento), ma soltanto nella misura legale, senza che a tale principio possano derogare le norme sul credito fondiario.

Nel confermare il principio affermato da Cass. n. 3692 del 2011 e le argomentazioni ivi svolte, si precisa - dal momento che l'articolo 2855 c.c. fa riferimento, come si e' detto, si soli interessi compensativi - che e' esclusa, ai fini della applicazione della norma in esame all'ipotesi di credito fondiario, ogni possibilita' di assimilazione delle due categorie di interessi, non rilevando in senso contrario la circostanza che ilDecreto del Presidente della Repubblica n. 7 del 1976, articolo 14, sulla disciplina del credito fondiario, stabilisca che gli interessi moratori, in caso di mancato pagamento delle rate di ammortamento, siano dovuti di diritto dal giorno dalla scadenza. Una tale espressione non puo', infatti, essere intesa se non nel senso che, nelle ipotesi considerate, non e' necessario un apposito atto di costituzione in mora (v. anche Cass. 29 agosto 1998 n. 8657).

Va, dunque, accolto il quarto motivo, risultando di conseguenza assorbiti sia il quinto che il settimo motivo di ricorso in considerazione dei riflessi che l'accoglimento del quarto motivo puo' comportare sulla quantificazione del credito della resistente.

4. Il sesto motivo non merita accoglimento.

In punto di diritto si osserva che la decisione impugnata non contrasta con il principio espresso dalle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui in tema di credito fondiario, l'esercizio della "condizione risolutiva", contemplata dal Decreto del Presidente della Repubblica 21 gennaio 1976, n. 7, articolo 15, comma 1, per il ritardato pagamento anche di una sola parte del credito scaduto, determina l'effetto di risolvere il contratto di mutuo (sentenza 19 maggio 2008, n. 12639).

Valga considerare che il citato decreto del 1976, articolo 15, comma 1, - implicitamente richiamando il Regio Decreto n. 646 del 1905, articolo 39, a tenore del quale nei contratti di credito fondiario "intendesi stipulata la condizione risolutiva" - stabiliva che nei medesimi contratti "si intende apposta la condizione risolutiva per il caso di ritardato pagamento anche di una sola parte del credito scaduto" aggiungendo che "l'ente puo' chiedere esecutivamente il pagamento di ogni somma ad esso dovuta". E poiche' dal tenore letterale della norma emerge con evidenza come sia una mera facolta' dell'istituto di credito quella di avvalersi o meno della clausola risolutiva espressa, spetta al giudice del merito accertare se la banca mutuante si sia in concreto avvalsa della condizione stessa.

In tale prospettiva e' stato affermato da questa Corte che in materia di mutuo fondiario disciplinato, ratione temporis, dal Decreto del Presidente della Repubblica 21 gennaio 1976, n. 7, spetta al giudice di merito accertare se, mediante la notificazione di atto di precetto al mutuatario inadempiente, la banca abbia manifestato la propria volonta' di avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista del citatoDecreto del Presidente della Repubblica n. 7 del 1976, articolo 15 dichiarando espressamente di voler risolvere il contratto di mutuo, ovvero, per fatti concludenti, intimando l'immediato pagamento di ogni residua somma ad essa spettante. Ne consegue che, ove il precetto intimi soltanto il pagamento della parte di credito scaduta alla data della sua notificazione, senza che la banca manifesti la volonta' di valersi della clausola risolutiva, il vincolo nascente dal contratto di mutuo persiste e il debitore potra' beneficiare della rateizzazione operata dall'originario piano di ammortamento, dovendo, tuttavia, corrispondere l'intero importo della rata stabilita secondo tale piano, maggiorata dal giorno della scadenza degli interessi dovuti ai sensi dello stesso Decreto del Presidente della Repubblica n. 7 del 1976, articolo 14. (Cass. 14 febbraio 2013, n. 3656).

6.1. In sostanza il problema che qui si pone non e' quello, in diritto, circa gli effetti da ricollegare all'esercizio della condizione risolutiva, bensi', quello in fatto, consistente nell'accertare se, in occasione di una precedente intimazione del 1996 e di un'esecuzione poi rinunciata, la Banca mutuante si sia o meno avvalsa di detta condizione risolutiva.

A tal riguardo il Giudice dell'opposizione, con una valutazione di merito ad esso riservata, ha valorizzato il comportamento delle parti del contratto di mutuo in esito all'originario precetto, nonche' le emergenze della c.t.u. in ordine al prosieguo del rapporto negli anni sino al 2000 (in cui e' stata intimato nuovo precetto e intrapresa l'esecuzione di cui trattasi), ritenendo che con la prima intimazione la banca mutuante non abbia fatto valere la condizione risolutiva, ma abbia, piuttosto, inteso avvalersi della decadenza dal beneficio del termine senza risolvere il rapporto, tant'e' che, dopo il pagamento delle semestralita' scadute da parte di (OMISSIS), la stessa banca aveva rinunciato all'esecuzione e l'ammortamento del mutuo era proseguito come previsto (sino alla nuova morosita' e al precetto del 2000, cui e' stata, quindi, ricondotta la risoluzione).

Orbene la critica del ricorrente, pur articolata sul duplice profilo della violazione di legge e del vizio motivazionale, si incentra sul merito della conclusione cui, invece, con ragionamento esplicitato in modo coerente e non affetto da evidenti vizi logici e giuridici, perviene la gravata sentenza. In particolare le censure, in ordine all'omesso esame di dati emergenti da varia documentazione, lungi dal profilare il vizio di cui all'articolo 360 cod. proc. civ., novellato n. 5 come canonizzato dalle Sezioni Unite (sentenza 07 aprile 2014, n. 8053), prefigurano una valutazione meramente alternativa, qui non consentita.

In conclusione vanno rigettati il primo, il secondo, il terzo e il sesto motivo di ricorso, va accolto il quarto, assorbiti il quinto e il settimo; cio' comporta la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e il rinvio ad altro giudice del Tribunale di Roma, che provvedera' anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo, secondo, terzo e sesto motivo di ricorso; accoglie il quarto motivo, assorbiti i rimanenti motivi; cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione al Tribunale di Roma in persona di altro giudice.