La normativa processuale in locazione
Il legislatore del 1978, oltre ad aver delineato vari tipi di locazione e ad
aver provveduto ad apprestare la salvaguardia degli interessi del conduttore
sul piano sostanziale, si preoccupò anche di introdurre norme processuali volte
a garantire un'effettiva tutela al contraente più debole, ossia al conduttore.
Sotto tale aspetto, particolare rilievo veniva ad essere riconosciuto all'art.
55 L. 392/78, che, in deroga al disposto dell'art. 1453, comma terzo, c.c.,
attribuiva al conduttore, cui fosse stato intimato sfratto per morosità, la
facoltà di sanare quest'ultima anche per più di una volta.
Successivamente anche la legge n. 353/90, in vigore dal 30 aprile 1995,
riformava il processo civile intervenendo specificamente, tra l'altro, in
materia locatizia: ne consegue che, a far corso da detta data, tutte le
controversie in tema di locazioni, comodato ed affitto, in quanto non siano di
competenza delle sezioni specializzate agrarie, sono disciplinate dal rito del
lavoro, in base al richiamo effettuato ad alcune disposizioni di detto rito dal
nuovo art. 447bis c.p.c. Si tratta, in sintesi, di un rito connotato
dall'oralità e dall'immediatezza, in quanto teso ad uno svolgimento della
trattazione e dell'istruzione della causa quanto più celere possibile.
In ogni caso, anche a seguito dell'entrata in vigore della riforma, restano
valide le norme del procedimento speciale di convalida di licenza o di sfratto
per finita locazione o per morosità, ai sensi degli artt. 657 e seguenti
c.p.c., nonchè le norme relative alla procedura di rilascio di immobile
destinato ad uso non abitativo, in caso di diniego di rinnovazione del
contratto alla prima scadenza, a norma dell'art. 30 L. n. 392/78.
La procedura di convalida di sfratto
Possono valersi di tale procedura soltanto il locatore o il concedente in caso
di affitto a coltivatore diretto, mezzadria e colonia parziale nei confronti,
rispettivamente, del conduttore e dell'affittuario coltivatore diretto, del
mezzadro e del colono.
La legge, peraltro, prevede tre ipotesi: 1) la licenza per finita locazione,
che si intima prima della scadenza del contratto, per impedire la rinnovazione
tacita di esso; 2) lo sfratto per finita locazione, che si intima dopo la
scadenza del contratto; 3) lo sfratto per morosità, che si intima per il
mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite. Vi è poi un'ulteriore
ipotesi, delineata dall'art. 659 c.p.c., nella quale può essere intimata
licenza o sfratto, ossia quando il godimento dell'immobile costituisce
corrispettivo, anche parziale, di una prestazione d'opera ed il relativo
contratto viene a cessare per un qualsivoglia motivo, come nel caso
dell'alloggio di servizio assegnato al portiere di uno stabile.
In tutte e tre le tipologie sopra indicate la procedura inizia con una
intimazione di lasciar libero l'immobile rivolta dal locatore alla controparte,
con contestuale citazione del conduttore per la convalida. A seguito della
riforma adottata con la legge n. 534/95, il testo della norma dettata dall'art.
660 c.p.c. relativamente alla forma dell'intimazione prevede che la citazione
per la convalida dello sfratto debba contenere l'avvertimento al convenuto che,
in caso di mancata comparizione o di mancata opposizione, il giudice convalida
la licenza o lo sfratto. Inoltre tra il giorno della notificazione
dell'intimazione ed il giorno dell'udienza devono intercorrere non meno di 20
giorni.
Si segnala altresì che la costituzione in giudizio delle parti, in tale
procedimento, può avvenire sia mediante il deposito in cancelleria della
medesima intimazione, regolarmente notificata, sia per effetto della
presentazione degli stessi atti in udienza davanti al giudice.
L'intimazione, inoltre, deve essere notificata in mani proprie; ove ciò non sia
possibile, l'ufficiale giudiziario deve spedire all'intimato un avviso a mezzo
di lettera raccomandata dell'effettuata notificazione ed allegare all'originale
dell'atto la ricevuta di spedizione, a pena di nullità della notificazione
stessa, costituendo tali adempimenti formalità essenziali al raggiungimento
dello scopo da conseguire (in tal senso, Cass. sent. n. 3171/97).
Inoltre, a seguito della soppressione della figura del pretore stabilita dal
D.Lgs. n. 51/1998, ogni competenza in materia è demandata al tribunale, in
persona del giudice unico, individuato, sul territorio nazionale, nel tribunale
del luogo in cui si trova il bene locato.
Si ricorda poi che gli effetti dell'intimazione, anche se ritualmente
notificata, cessano se il locatore non compare all'udienza fissata nell'atto di
citazione, ai sensi dell'art. 662 c.p.c. A tale udienza possono verificarsi due
ipotesi distinte: 1) la mancata comparizione o, comunque, la mancata
opposizione dell'intimato, a norma dell'art. 663 c.p.c. In entrambi i casi
indicati il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza
l'apposizione della formula idonea a rendere esecutivo il provvedimento. La
norma da ultimo richiamata deve peraltro essere integrata con l'art. 56 della
legge sull'equo canone, che impone al giudice di fissare, nel provvedimento di
rilascio, anche la data di esecuzione dello stesso.
In caso di mancata comparizione dell'intimato, il giudice comunque è tenuto
preliminarmente a verificare la regolarità della notifica dell'intimazione. In
caso di accertata irregolarità ovvero qualora risulti o appaia probabile che
l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o non sia potuto
comparire all'udienza per caso fortuito o forza maggiore, il giudice deve
ordinare la rinnovazione della notificazione dell'atto introduttivo, ai sensi
dell'art. 663 comma 1 c.p.c. Solo nell'ipotesi di sfratto per morosità la
convalida è ulteriormente subordinata all'attestazione in giudizio, fatta dal
locatore o dal suo procuratore, che "la morosità persiste".
Se, d'altro canto, l'intimato compare, egli può fare opposizione
all'intimazione, determinando in tal modo la trasformazione del giudizio in un
normale procedimento di cognizione. In particolare se, in tal caso, le
eccezioni proposte dall'opponente sono fondate su prova scritta o, comunque,
sussistono gravi motivi, si apre, come detto, un comune procedimento di
cognizione; qualora, invece, le eccezioni non siano fondate su prova scritta
ovvero non ricorrano gravi motivi, il giudice convalida l'intimazione,
pronunciando ordinanza non impugnabile di rilascio, immediatamente esecutiva,
con riserva di esaminare le eccezioni del convenuto.
Tale ordinanza assume una duplice natura, di provvedimento di condanna, in
quanto dispone il rilascio dell'immobile, e di provvedimento costitutivo,
poichè risolve il rapporto di locazione. In presenza di determinati
presupposti, è ammessa altresì un'opposizione c.d. tardiva, proposta cioè
successivamente alla convalida.
L'art. 668 c.p.c. prevede, infatti, che, se la convalida è avvenuta in assenza
dell'intimato, costui può promuovere opposizione qualora provi di non avere
avuto tempestiva conoscenza della causa per irregolarità della notifica o per
caso fortuito o forza maggiore o di non essere comparso per caso fortuito o
forza maggiore (in tal senso Corte Cost. sent. n. 89/72).
Da ultimo, si intendono rilevare le particolarità presentate dallo sfratto per
morosità rispetto agli altri due istituti. In primo luogo, si ribadisce come la
convalida sia subordinata all'attestazione della persistenza della morosità,
pur non essendo richiesta al riguardo l'adozione di alcuna formula sacramentale
ed essendo invece sufficiente considerare il contegno del locatore o del
procuratore.
Inoltre il locatore, mediante lo sfratto per morosità, può chiedere anche
l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno fino al
momento del rilascio, affinchè il giudice emetta il relativo decreto, ex art.
664 c.p.c. Qualora, peraltro, il convenuto contesti l'ammontare della somma
pretesa, il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa
concedendo un termine non superiore a 20 giorni: in caso di omesso pagamento
entro il suddetto termine, l'autorità giudiziaria convalida lo sfratto e
pronuncia decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni, a norma dell'art. 666
c.p.c.