La manutenzione antincendio non coincide con il rinnovo della pratica presso i Vigili del fuoco. Per organizzare controlli affidabili occorre prima censire edificio, autorimessa, centrale termica e sistemi installati; poi collegare ogni scadenza alla fonte corretta, verificare la qualifica del manutentore e chiudere documentalmente le anomalie.
Aggiornamento: 29 ottobre 2026
In condominio la frase "abbiamo il certificato antincendio" non risponde alla domanda più importante: quali attività e quali sistemi devono essere controllati oggi, da chi e secondo quale documento? La pratica di prevenzione incendi, la manutenzione degli impianti e la gestione quotidiana della sicurezza sono piani collegati, ma distinti. Un rinnovo valido non rende efficiente un estintore; un cartellino firmato non sostituisce una SCIA mancante; un preventivo generico non prova che tutte le anomalie siano state eliminate.
Non ogni condominio è automaticamente soggetto ai procedimenti del d.P.R. n. 151/2011. Occorre verificare separatamente le attività elencate nell'Allegato I e le loro caratteristiche. Fra quelle che ricorrono più spesso in un complesso residenziale vi sono:
| Attività | Soglia di assoggettamento da controllare | Dato da reperire |
|---|---|---|
| Edificio destinato a uso civile | altezza antincendio superiore a 24 metri, attività n. 77 | relazione o pratica antincendio: non basta il numero dei piani |
| Autorimessa coperta | superficie complessiva coperta superiore a 300 m², attività n. 75 | planimetria e superficie dell'autorimessa |
| Impianto per la produzione di calore | potenzialità superiore a 116 kW, attività n. 74 | libretto, progetto e potenza complessiva rilevante |
Il d.P.R. distingue inoltre le categorie A, B e C. La categoria incide sul procedimento, ma non autorizza a trascurare manutenzione e condizioni di esercizio. Nello stesso fabbricato possono esistere più attività soggette, con pratiche, titolari e scadenze non necessariamente coincidenti. Fonte 1
Per l'edificio civile va usata l'altezza antincendio, definita dalla disciplina tecnica, non una stima ricavata dal tetto o dal numero dei piani. La regola tecnica per gli edifici di civile abitazione contiene misure anche per edifici di altezza antincendio pari o superiore a 12 metri, benché l'attività n. 77 diventi soggetta ai controlli oltre 24 metri. Fonte 2
Il censimento iniziale dovrebbe quindi associare a ogni attività: titolare, categoria, numero e data della pratica, elaborati approvati o depositati, data dell'ultima attestazione di rinnovo, sistemi previsti, prescrizioni e modifiche successive. Se questi dati mancano o sono contraddittori, serve un professionista antincendio o altro tecnico competente per ricostruire la situazione; non è compito del manutentore inventare il progetto mancante.
Per le attività soggette, l'articolo 4 del d.P.R. n. 151/2011 disciplina la segnalazione certificata di inizio attività e i controlli; l'articolo 5 prevede l'attestazione di rinnovo periodico di conformità antincendio, in via generale ogni cinque anni e ogni dieci anni per alcune attività, fra cui la n. 77. Il rinnovo dichiara l'assenza di variazioni delle condizioni di sicurezza antincendio e il corretto adempimento degli obblighi di gestione e manutenzione: non è un nuovo collaudo generale e non sana, da solo, impianti inefficienti o modifiche non valutate. Fonte 1
Non usare "CPI" come nome indistinto di qualsiasi documento. Nel fascicolo possono convivere un precedente certificato, una SCIA, verbali di visita, dichiarazioni, asseverazioni e attestazioni di rinnovo. Conta il contenuto e la vigenza di ciascun atto. Anche le modifiche che comportano aggravio delle preesistenti condizioni di sicurezza seguono le procedure previste dall'articolo 4: prima di cambiare autorimessa, impianti, compartimentazioni, facciata o destinazioni d'uso, occorre una verifica tecnica sulla pratica esistente.
Il decreto del Ministro dell'interno 1° settembre 2021 distingue:
Il decreto richiede che controlli e manutenzione siano eseguiti e registrati secondo la regola dell'arte, le disposizioni vigenti, le norme tecniche applicabili e le istruzioni del fabbricante e dell'installatore. Le frequenze non si ricavano da una formula unica: vanno collegate al tipo di presidio, al progetto, alla regola tecnica, alla norma applicabile e al manuale. Perciò non esiste una regola universale secondo cui ogni presidio antincendio condominiale si controlla sempre ogni sei mesi. Fonte 3 Fonte 4
La sorveglianza non sostituisce il controllo periodico. Un controllo visivo può rilevare, per esempio, un estintore mancante, una porta tagliafuoco bloccata, un idrante non accessibile, un cartello assente o un'uscita ostruita. Non autorizza però prove o regolazioni riservate al tecnico competente. La previsione del decreto sui lavoratori adeguatamente istruiti appartiene alla disciplina dei luoghi di lavoro: non va trasformata nell'affermazione che qualunque condomino possa eseguire le verifiche tecniche.
L'articolo 4 del d.m. 1° settembre 2021 prevede che gli interventi di manutenzione e i controlli sugli impianti, sulle attrezzature e sugli altri sistemi di sicurezza antincendio siano eseguiti da tecnici manutentori qualificati. La data di operatività di questo requisito è stata rinviata al 25 settembre 2026 dal d.m. 15 luglio 2025. Fonte 5
Il d.m. 22 settembre 2026 ha aggiunto una disciplina transitoria: chi ha presentato entro il 25 settembre 2026 una regolare istanza per la valutazione dei requisiti può continuare a operare, limitatamente alle tipologie indicate nell'istanza, fino alla conclusione della valutazione e comunque non oltre il 31 marzo 2027. Non è quindi corretto affermare né che dal 26 settembre ogni precedente operatore sia automaticamente escluso, né che una domanda generica permetta di lavorare su qualsiasi sistema. Fonte 6
Prima dell'incarico, l'amministratore dovrebbe acquisire e conservare:
L'iscrizione dell'impresa alla Camera di commercio, l'abilitazione all'installazione, la partecipazione a un corso o l'iscrizione a un ordine professionale non vanno trattate come equivalenti automatici della specifica qualifica del manutentore. Allo stesso modo, il manutentore qualificato non sostituisce il professionista antincendio negli atti per i quali la normativa richiede quest'ultimo.
Il registro dei controlli deve essere mantenuto aggiornato e disponibile. Una registrazione utile identifica almeno data, presidio, ubicazione, attività eseguita, esito, anomalia, tecnico, qualifica e intervento successivo. Il cartellino applicato al dispositivo aiuta l'ispezione, ma non basta quando manca il rapporto che descrive prove, misure e difetti. Fonte 3
Il fascicolo condominiale dovrebbe contenere, in sezioni collegate:
Per gli edifici di civile abitazione di maggiore altezza, il d.m. 25 gennaio 2019 ha introdotto livelli di prestazione della gestione della sicurezza antincendio commisurati all'altezza e misure sia ordinarie sia di emergenza. Il documento coordinato dei Vigili del fuoco ricorda inoltre che le regole tecniche per gli edifici civili possono applicarsi già da 12 metri, mentre la soggezione dell'attività n. 77 scatta oltre 24 metri. È un altro motivo per non limitare l'analisi alla domanda "la pratica è soggetta?". Fonte 2 Fonte 7
La dicitura "controllato" non significa "conforme". Quando il rapporto indica un'anomalia, occorre aprire un'attività che stabilisca:
Per una condizione pericolosa non si attende la normale assemblea: l'amministratore attiva le misure urgenti e ne conserva prova, coordinando poi incarichi, spesa e riferimenti assembleari secondo le regole illustrate in L01. Le annotazioni originarie non vanno cancellate; si aggiunge il rapporto di ripristino e si collega l'anomalia chiusa. Se il sistema resta indisponibile, il tecnico competente deve valutare le misure compensative: una generica email ai residenti non è automaticamente sufficiente.
Un'offerta confrontabile non dovrebbe limitarsi a "manutenzione antincendio annuale". Deve indicare almeno:
L'assemblea deve poter capire che cosa acquista. Un prezzo più basso riferito a un elenco incompleto non è confrontabile con un servizio che include prove, registro e reperibilità. Il contratto non deve autorizzare sostituzioni indiscriminate senza tracciabilità né accettazioni automatiche di lavori extra.
Colonnine di ricarica, impianti fotovoltaici, nuova caldaia, diversa distribuzione dell'autorimessa, depositi, porte tagliafuoco, compartimentazioni e rifacimenti di facciata possono incidere sulle condizioni considerate nella pratica. Non ogni intervento produce automaticamente un aggravio; la valutazione però deve precedere l'esecuzione. Il d.m. 25 gennaio 2019, per esempio, fissa specifici obiettivi di sicurezza per le facciate degli edifici di civile abitazione soggetti e per determinati interventi sulle facciate esistenti. Fonte 7
Nel capitolato dei lavori va quindi chiesto al progettista di indicare: pratica interessata, elaborati da aggiornare, eventuale valutazione preventiva, sistemi da tenere attivi durante il cantiere, prove finali e documenti da consegnare. L'appaltatore non può decidere da solo di rimuovere o disattivare un impianto previsto nel progetto approvato.
Un condominio ha altezza antincendio di 28 metri, autorimessa coperta di 450 m² e centrale termica da 150 kW. In base alle soglie dell'Allegato I, il fascicolo deve verificare separatamente le attività n. 77, n. 75 e n. 74. Il rinnovo dell'attività n. 77 segue la periodicità decennale prevista dall'articolo 5; per le altre due attività la regola generale è quinquennale. Le date reali non si ricavano però dall'esempio: vanno lette nelle rispettive pratiche e ricevute.
Il contratto di manutenzione censisce rete idranti, porte resistenti al fuoco, illuminazione di sicurezza, estintori e sistemi della centrale. Prima dell'accesso, l'amministratore verifica che le persone incaricate siano qualificate per le specifiche tipologie o, nella finestra transitoria, abbiano presentato tempestivamente la relativa istanza. Dopo il controllo, un idrante risulta non efficiente: il rapporto apre un'anomalia, il tecnico valuta urgenza e misure temporanee, viene ordinata la riparazione e soltanto la prova finale chiude la voce nel registro. Né la fattura né il rinnovo decennale dell'edificio sostituiscono questo percorso.
La conclusione pratica è questa: la manutenzione antincendio è un processo documentato, non una collezione di bollini. L'amministratore deve sapere quali attività esistono, affidare ciascun controllo a persone abilitate per quella tipologia, registrare gli esiti e seguire le anomalie fino alla prova di ripristino. In questo documento non sono usati casi giudiziari: le indicazioni derivano da regole tecniche e procedurali, che vanno applicate al progetto e alla configurazione reale del singolo edificio.
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