L’usufruttuario può usare la casa e incassare l’affitto; il nudo proprietario può vendere il proprio diritto, ma non togliere all’altro la disponibilità dell’immobile. Le spese si dividono secondo la loro natura, con una regola particolare per i debiti verso il condominio.
Aggiornamento: 2026-10-30
Un genitore trasferisce la nuda proprietà della casa al figlio e conserva l’usufrutto. Per anni tutto procede senza domande, poi arriva un lavoro importante da pagare oppure il figlio decide di vendere. Essere proprietario significa poter disporre subito dell’appartamento? E chi ci abita deve sostenere qualsiasi spesa?
La distinzione di partenza è questa: l’usufruttuario ha il diritto di godere della casa, mentre il nudo proprietario ne conserva la proprietà senza poterne usare liberamente gli spazi. Non sono due comproprietari con gli stessi poteri: hanno diritti diversi sul medesimo immobile.
Qui consideriamo il caso ordinario di un’abitazione con usufrutto intestato a una persona e nuda proprietà a un’altra. Usufrutti condivisi fra più persone e diritti di uso o abitazione richiedono verifiche specifiche.
L’usufruttuario può vivere nell’appartamento. Il nudo proprietario non può imporgli di andarsene, pretendere di abitarci insieme o destinare la casa a un proprio familiare soltanto perché ne è proprietario. Per utilizzarla mentre l’usufrutto è in corso occorre un accordo con chi ha quel diritto.
L’usufruttuario può anche scegliere di non abitarci e concederla in affitto, normalmente senza dover ottenere il consenso del nudo proprietario. I canoni spettano a lui: sono una delle utilità che può ricavare dall’immobile.
Questo potere non consente però di fare qualsiasi cosa. L’usufruttuario deve conservare il bene con cura e rispettarne la destinazione economica: non può trattare la casa come un bene da consumare o trasformare liberamente a danno del proprietario.
Se si trasferisce altrove, l’usufrutto non finisce per questo. Anche lasciare l’appartamento vuoto non dà automaticamente al nudo proprietario il diritto di occuparlo.
Il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà senza il consenso dell’usufruttuario. L’acquirente prende il suo posto, ma deve rispettare l’usufrutto esistente: comprare non gli permette di ottenere subito le chiavi o chiedere il rilascio della casa.
Anche l’usufruttuario può vendere il proprio diritto, salvo che l’atto con cui è stato costituito lo vieti. La cessione deve essere notificata al proprietario; fino alla notifica, chi cede rimane obbligato insieme all’acquirente verso di lui.
La vendita dell’usufrutto, però, non ne fa ripartire la durata. Se il diritto era vitalizio, resta legato alla vita dell’usufruttuario originario, non a quella di chi lo acquista.
Per vendere invece la piena proprietà libera dall’usufrutto, devono concorrere entrambi i titolari, oppure l’usufrutto deve essere già cessato. Nessuno dei due può trasferire da solo anche il diritto dell’altro.
Prima di accettare una proposta, quindi, è utile chiarire con il notaio che cosa si vuole vendere e quando l’acquirente potrà effettivamente disporre della casa. Vendita dell’immobile e disponibilità immediata non sono sempre la stessa cosa.
La legge pone a carico dell’usufruttuario le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria. Sono i costi necessari per gestire la casa e conservarla nel normale utilizzo.
Le riparazioni straordinarie spettano invece al nudo proprietario. Il codice civile indica, fra gli esempi, gli interventi necessari per la stabilità dei muri portanti e il rifacimento integrale o di una parte importante del tetto o dei solai.
Non basta quindi guardare l’importo del preventivo: conta il lavoro da eseguire. Una spesa elevata non diventa automaticamente straordinaria, né basta chiamarla così nel rendiconto per risolvere ogni dubbio sulla ripartizione.
Ci sono poi due correttivi importanti. Se una riparazione straordinaria è diventata necessaria perché l’usufruttuario ha trascurato la manutenzione ordinaria dovuta, il costo ricade su di lui. Quando invece il proprietario sostiene correttamente una spesa straordinaria, l’usufruttuario deve corrispondergli, durante l’usufrutto, gli interessi sulle somme impiegate.
Queste sono le regole di partenza: prima di dividere una spesa bisogna leggere anche l’atto costitutivo e gli eventuali accordi sulla ripartizione dei costi.
Per un appartamento in condominio bisogna distinguere due rapporti: quello fra usufruttuario e nudo proprietario e quello di entrambi con il condominio.
Fra loro, la divisione delle spese segue i criteri appena descritti. Verso il condominio, invece, rispondono entrambi per l’intero pagamento dei contributi dovuti. È il significato pratico della responsabilità “solidale”.
Se l’usufruttuario non paga le quote ordinarie, l’amministratore può chiederle anche al nudo proprietario. Allo stesso modo, può rivolgersi all’usufruttuario per contributi relativi a lavori straordinari che spettano al proprietario.
Chi paga una spesa che, nei rapporti interni, compete all’altro può poi chiedergli il rimborso. Per questo una richiesta dell’amministratore non va ignorata soltanto perché il costo dovrebbe essere sostenuto dall’altra persona: prima si verifica il debito verso il condominio, poi si sistemano i conti fra i due titolari.
Il nudo proprietario non può disinteressarsi delle riparazioni poste a suo carico solo perché non abita nell’immobile.
Se rifiuta di eseguirle o le ritarda senza giustificazione, l’usufruttuario può farle realizzare a proprie spese. La regola prevista dal codice, però, è il rimborso alla fine dell’usufrutto, senza interessi, non necessariamente subito dopo il pagamento della fattura.
Prima di anticipare una somma importante conviene quindi documentare il problema, comunicarlo per iscritto al proprietario e cercare un accordo sui lavori e sui tempi del rimborso. È un passaggio pratico particolarmente utile quando aspettare la fine dell’usufrutto renderebbe l’anticipo economicamente difficile da sostenere.
Per l’IMU, il soggetto tenuto al pagamento è l’usufruttuario, non il nudo proprietario. Questo non significa che l’imposta sia sempre dovuta: se la casa è l’abitazione principale dell’usufruttuario, nella quale risiede anagraficamente e dimora abitualmente, opera normalmente l’esclusione dall’IMU. Restano soggette all’imposta le abitazioni delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Quanto alla durata, nel caso ordinario l’usufrutto termina alla scadenza prevista e comunque non può superare la vita del suo titolare. Alla sua morte non passa agli eredi: il nudo proprietario acquista automaticamente la piena proprietà, senza dover comprare nuovamente la casa.
Se però l’immobile è affittato, la cessazione dell’usufrutto non significa necessariamente che sia subito libero. Il contratto può continuare entro i limiti previsti dalla legge: prima di programmare un ingresso nell’appartamento occorre verificare anche la locazione.
Il documento da cui partire resta dunque l’atto che ha costituito l’usufrutto. Leggerlo prima di vendere, impegnarsi in lavori o chiedere la consegna della casa permette di distinguere ciò che ciascuno può decidere da solo da ciò che deve essere concordato.
Aggiornato al 30 ottobre 2026.
Un confine contestato, un passaggio chiuso e una casa condivisa richiedono verifiche diverse. Questa guida aiuta a riconoscere il problema, scegliere il percorso pertinente e raccogliere i primi elementi utili.
Leggi il testo completo →Prima di discutere di chiavi, lavori o vendita, bisogna chiarire quali diritti ha ciascuno. Essere comproprietari non è la stessa cosa che avere la nuda proprietà e l’usufrutto: da questa distinzione dipendono l’uso della casa, le spese e le decisioni da prendere insieme.
Leggi il testo completo →Essere proprietari della stessa casa non significa dover concordare ogni cosa, ma neppure poter agire da soli. Le quote contano per dividere le spese e prendere molte decisioni; l’uso dell’abitazione, invece, deve rispettare il diritto di tutti.
Leggi il testo completo →Chi vuole lasciare una comproprietà può cercare un accordo, vendere la propria quota oppure chiedere la divisione. Gli altri proprietari non sono obbligati a comprare, ma il loro rifiuto non impedisce, di regola, di avviare lo scioglimento della comunione.
Leggi il testo completo →Una scheda compilabile per raccogliere documenti, quote, modalità d’uso, spese e accordi. Serve a distinguere ciò che risulta dagli atti, ciò che accade nella pratica e ciò che deve ancora essere deciso.
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