Una differenza rispetto ai progetti non richiede sempre una sanatoria. Prima bisogna ricostruire ciò che era autorizzato, individuare quando sono stati eseguiti i lavori e distinguere le tolleranze dagli interventi da regolarizzare o rimuovere.
Aggiornamento: 2026-10-30
Hai deciso di ristrutturare casa e il tecnico scopre che una finestra, un muro o le dimensioni di una stanza non corrispondono ai documenti. La domanda viene spontanea: si può sistemare pagando una sanzione?
Non esiste una risposta unica per tutte le difformità. Alcune differenze non costituiscono violazioni edilizie; altre possono essere regolarizzate, ma soltanto rispettando determinate condizioni. Per altre ancora può essere necessario rimuovere le opere.
Qui consideriamo la verifica amministrativa delle abitazioni esistenti e i principali percorsi previsti dalla disciplina nazionale. La soluzione concreta deve tenere conto anche delle norme regionali e delle regole del Comune; le vecchie domande di condono richiedono invece un esame distinto.
Prima di definire abusiva una parte della casa, occorre confrontare lo stato attuale con il suo stato legittimo, cioè la situazione riconosciuta come regolare sulla base dei titoli edilizi e degli altri elementi ammessi dalla legge.
Il punto di partenza è normalmente il documento che ha autorizzato la costruzione, insieme alle pratiche successive: varianti, modifiche interne, ampliamenti ed eventuali regolarizzazioni. Non basta guardare l’ultima pianta disponibile.
In determinate condizioni può essere utilizzato il titolo relativo all’ultimo intervento che ha interessato l’intero immobile o l’intera abitazione. Occorre però che, nel relativo procedimento, l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti. Una pratica recente non cancella automaticamente le irregolarità del passato.
Per questo conviene affidare a un tecnico abilitato un incarico che comprenda sia il rilievo dell’immobile sia l’accesso alle pratiche comunali. Il risultato utile non è soltanto una raccolta di documenti: è un confronto che mostri quali parti corrispondono a quanto autorizzato e quali richiedono ulteriori verifiche.
Una casa può corrispondere alla planimetria catastale e presentare comunque irregolarità edilizie. Allo stesso modo, una differenza catastale non dimostra da sola che siano stati eseguiti lavori abusivi.
Sono controlli collegati, ma diversi. Aggiornare il Catasto non sostituisce la regolarizzazione edilizia, quando questa è necessaria.
I documenti catastali possono però contribuire a ricostruire la storia dell’immobile. Hanno particolare importanza, insieme a fotografie, cartografie e documenti d’archivio, per gli edifici realizzati quando non era obbligatorio ottenere un titolo edilizio.
Anche la mancanza di una pratica nell’archivio comunale va quindi interpretata: non equivale sempre alla prova di un abuso, ma richiede una ricostruzione documentata, non una semplice dichiarazione del proprietario.
Una volta individuato il progetto di riferimento, bisogna verificare se la differenza rientri nelle tolleranze previste dalla legge. In questo caso non occorre sanare un abuso: si tratta di scostamenti che, alle condizioni stabilite, non costituiscono violazioni edilizie.
Per le tolleranze dimensionali la regola ordinaria è il 2% delle misure previste nel titolo. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono previste soglie differenziate, dal 2% al 6%, in relazione alla superficie utile dell’unità immobiliare.
Non significa che qualsiasi modifica inferiore al 6% sia ammessa. Bisogna individuare il parametro da confrontare, la superficie rilevante e la soglia effettivamente applicabile. La data riguarda la realizzazione dei lavori, non il momento in cui viene scoperta la differenza.
Esistono inoltre tolleranze esecutive per determinate irregolarità di realizzazione, come alcune modifiche interne o geometriche di minima entità. Non ogni muro spostato vi rientra: contano le condizioni dell’intervento, il rispetto delle regole edilizie e l’assenza di pregiudizi per l’agibilità. Per questo regime sono previste limitazioni sugli immobili tutelati.
La verifica deve essere documentata dal tecnico con la dichiarazione prevista dalla legge. Dove richiesto, occorre anche affrontare gli aspetti sismici: il solo calcolo percentuale non è sufficiente.
Può emergere che i lavori erano consentiti e richiedevano una CILA, cioè una comunicazione di inizio lavori asseverata, ma che questa non sia stata presentata.
In questo caso va verificata la possibilità di presentare la comunicazione tardiva. Per l’omissione la legge nazionale prevede una sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione viene effettuata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso.
Questo percorso presuppone però che si tratti davvero di opere soggette a CILA e rispettose delle regole applicabili. Non permette di regolarizzare un intervento che richiedeva un permesso di costruire o che non poteva essere realizzato.
Se la differenza non rientra nelle tolleranze e non consiste nella sola omissione della CILA, occorre qualificare l’intervento. Non basta definirlo “piccolo”: contano il titolo necessario e la trasformazione effettivamente realizzata.
L’articolo 36-bis del Testo unico dell’edilizia prevede un percorso per le parziali difformità, le variazioni essenziali e gli interventi eseguiti senza la SCIA ordinaria o in difformità da essa.
Per questi casi si confrontano due momenti diversi: l’intervento deve rispettare la disciplina urbanistica vigente quando viene presentata la domanda e i requisiti della disciplina edilizia vigente quando è stato realizzato. La verifica richiede quindi di conoscere anche l’epoca dei lavori.
Per gli interventi senza permesso di costruire o totalmente difformi resta invece il più rigoroso articolo 36: occorre la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. La stessa distinzione vale per la SCIA alternativa al permesso.
Il pagamento non sostituisce questi requisiti. La sanatoria può comportare somme da versare e, nei casi previsti, opere correttive, ma non è una possibilità acquistabile indipendentemente dalle caratteristiche dell’intervento.
Prima di escludere una regolarizzazione, per gli edifici più risalenti va controllato anche l’articolo 34-ter. Prevede una procedura specifica per determinate varianti in corso d’opera, parzialmente difformi da titoli rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge n. 10 del 1977.
Non basta che la casa sia vecchia: devono essere verificati il titolo originario, la natura della variante e il periodo in cui è stata eseguita.
La presenza di vincoli richiede poi un controllo autonomo. Una sanatoria edilizia non assorbe automaticamente le questioni paesaggistiche, culturali o strutturali. Nel percorso dell’articolo 36-bis può essere necessario l’accertamento di compatibilità paesaggistica, il cui esito non è scontato.
Questi aspetti vanno individuati all’inizio, perché possono modificare sia la procedura sia la possibilità di conservare le opere.
Quando non ricorrono i presupposti per mantenere l’intervento, può essere necessario rimuoverlo o riportare l’immobile alla situazione legittima.
In alcuni casi di parziale difformità la legge consente una sanzione economica sostitutiva della demolizione, quando quest’ultima danneggerebbe la parte realizzata regolarmente. Non è però una scelta libera del proprietario né basta che demolire sia costoso: occorre accertare la specifica condizione prevista dalla legge.
Il prossimo passo utile è quindi chiedere al tecnico una relazione che indichi, per ciascuna difformità, i documenti esaminati, l’epoca dei lavori e il percorso concretamente applicabile, con i relativi costi e le eventuali opere necessarie.
Se è già arrivato un provvedimento comunale, la verifica deve partire anche da quello e dai suoi termini. Non bisogna presumere di poter presentare una domanda di sanatoria in qualsiasi momento.
Aggiornato al 30 ottobre 2026.
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