Acconto, caparra e penale: che cosa cambia

Hai firmato per una casa da 250.000 euro e versato 10.000 euro. Poi il rogito non si fa. Il venditore può trattenere la somma? Il compratore può chiederne il doppio? La risposta non nasce dal solo pagamento: dipende dalla funzione attribuita a quei 10.000 euro, dalla causa per cui l’affare è saltato e dal rimedio scelto. «Acconto», «caparra» e «penale» non sono etichette intercambiabili.

Prima domanda: a che cosa serve la somma?

Un acconto è una parte del prezzo pagata in anticipo. Se la vendita si conclude, si sottrae dal saldo. Se il contratto viene meno, l’acconto non produce da solo il diritto di trattenerlo o di riceverne il doppio: restituzione e risarcimento dipendono dal contratto, dalla ragione della mancata conclusione e dall’eventuale responsabilità di una parte. Per questo una ricevuta dovrebbe indicare con precisione titolo del pagamento, importo, data, destinatario e rapporto con il prezzo.

Il nome usato nel modulo non basta. Bisogna leggere l’intera clausola: quando la somma viene consegnata, a chi, che cosa accade dopo l’accettazione, se esistono condizioni sul mutuo o sui controlli e quali rimedi sono previsti. Una somma lasciata all’agenzia in deposito, per esempio, può diventare caparra soltanto al verificarsi dell’evento indicato nel modulo.

Caparra confirmatoria: tutela contro l’inadempimento

La caparra confirmatoria è una somma di denaro, o una quantità di cose fungibili, consegnata alla conclusione del contratto. Se il contratto viene eseguito, deve essere restituita oppure imputata alla prestazione dovuta, normalmente al prezzo. Se è inadempiente chi ha dato la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenerla; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere ed esigere il doppio.

Perdita e doppio non scattano per qualsiasi mancata vendita. Presuppongono un contratto, una caparra consegnata, l’inadempimento dell’altra parte e la scelta del recesso prevista dalla disciplina della caparra. Chi non usa questa strada può domandare l’esecuzione del contratto oppure la sua risoluzione; in tal caso il risarcimento segue le regole generali. La risoluzione non è ammessa quando l’inadempimento ha scarsa importanza rispetto all’interesse dell’altra parte.

Caparra penitenziale: il prezzo di un recesso già concordato

La caparra penitenziale svolge un’altra funzione: è il corrispettivo del diritto di recesso che le parti hanno previsto nel contratto. Qui non si tratta di sanzionare un inadempimento. La parte che esercita legittimamente il recesso perde la caparra data oppure, se l’ha ricevuta, restituisce il doppio. Proprio perché consente di sciogliersi secondo quanto pattuito, la clausola deve rendere riconoscibili il diritto di recesso, chi può esercitarlo, entro quando e a quali condizioni.

Clausola penale: una prestazione già stabilita

La clausola penale predetermina la prestazione dovuta in caso di inadempimento o ritardo. Non coincide necessariamente con una somma consegnata subito. Salvo che sia stato pattuito il risarcimento del danno ulteriore, la penale limita il risarcimento alla prestazione promessa ed è dovuta senza che il creditore provi l’ammontare del danno. Di regola non si possono chiedere insieme la prestazione principale e la penale, tranne quando quest’ultima riguarda il semplice ritardo. Il giudice può ridurla equamente se l’obbligazione è stata eseguita in parte o se l’importo è manifestamente eccessivo rispetto all’interesse del creditore.

Lo stesso importo, quattro conseguenze diverse

Ipotizziamo che il contratto indichi 10.000 euro. Come acconto, la somma riduce il saldo e, se il contratto si scioglie, va regolata con le eventuali pretese restitutorie e risarcitorie. Come caparra confirmatoria, può essere trattenuta o richiesta al doppio dalla parte non inadempiente che recede. Come caparra penitenziale, è il costo del recesso consentito. Come penale per il ritardo nel rilascio, diventa dovuta quando si verifica quel ritardo. Prima di applicare un’ipotesi bisogna verificare testo e fatti.

Se la vendita dipende dall’ottenimento del mutuo o dall’esito di controlli tecnici e documentali, occorre prima capire se il contratto contiene una vera condizione, quale evento descrive, chi deve attivarsi e come si prova l’esito. Il mancato finanziamento o una difformità non equivalgono automaticamente all’inadempimento che fa perdere la caparra.

Che cosa controllare prima di pagare

• Fai indicare se la somma è acconto, caparra confirmatoria o caparra penitenziale e quale clausola ne disciplina la funzione.
• Verifica quando il denaro viene incassato, chi lo custodisce e quando deve essere restituito o trasferito al venditore.
• Distingui inadempimento, recesso consentito, mancato avveramento di una condizione e semplice ritardo.
• Controlla se la penale riguarda l’inadempimento o il ritardo e se il contratto riserva il danno ulteriore.
• Conserva bonifico, assegno, quietanza, proposta accettata e comunicazioni che documentano date e causale.
• Non scegliere tra ritenzione, doppio, esecuzione o risoluzione senza valutare coerenza ed effetti della scelta.

Il prossimo passo concreto è scrivere accanto a ogni somma tre risposte: funzione, evento che la fa operare e rimedio collegato. Se una risposta manca o contraddice un’altra clausola, chiariscila prima di firmare o di autorizzare l’incasso.