Compravendita

Hai trovato una casa interessante, vuoi mettere in vendita la tua oppure hai già ricevuto una proposta da firmare. In tutti e tre i casi la domanda urgente sembra essere «che cosa faccio adesso?». La risposta cambia con la fase: prima si chiariscono budget, persone e documenti; poi si leggono incarico e trattativa; prima della firma si definiscono vincoli, somme e condizioni; sull’immobile si svolgono controlli diversi; mutuo, rogito e consegna vanno coordinati; se qualcosa si blocca, servono cronologia e prove. Questa guida ti porta al percorso utile senza fingere che una sola checklist possa sostituire notaio, tecnico, banca o legale.

Scegli il punto in cui ti trovi

La sequenza essenziale: una decisione alla volta

La compravendita non procede sempre in linea retta, ma alcune domande hanno un ordine logico. Non conviene discutere la formula della caparra se non è chiaro chi vende; non basta fissare il rogito se la banca non ha definito quando eroga; non si può trattare una planimetria catastale come risposta a un dubbio edilizio. Ogni passaggio dovrebbe chiudersi con un esito scritto: verificato, da chiarire, bloccante oppure non applicabile.

1. Prepararsi a comprare o vendere

Qui si costruisce la base dell’operazione. Chi compra separa prezzo, liquidità iniziale, costi e finanziamento. Chi vende prepara i documenti prima che una promessa dipenda da informazioni ancora incerte. Se la casa è occupata, si distingue il titolo di chi la usa dalla data in cui sarà materialmente disponibile. Se esistono comproprietari, coniugi, eredi o rappresentanti, si identifica chi deve firmare e con quali poteri.

• Quanto costa davvero comprare casa — per costruire il budget e il calendario della liquidità.
• Vendere casa: preparare i documenti prima delle visite — per ordinare ciò che esiste e ciò che manca.
• Casa occupata: inquilini, proprietari e tempi di liberazione — per verificare titolo e consegna promessa.
• Chi può vendere e chi deve firmare — per ricostruire proprietà, quote, successione e rappresentanza.
• Scheda iniziale dell’operazione — per collegare ogni informazione alla decisione che dipende da essa.

2. Agenzia immobiliare e trattativa

L’incarico di vendita, il foglio visita, la proposta e l’accordo sulla provvigione non sono lo stesso documento. Questa sezione aiuta a leggere durata, esclusiva, rinnovo, attività, spese e uscita; a capire quale evento può far maturare il compenso; a distinguere una dichiarazione dell’agenzia da una verifica tecnica o notarile; a valutare l’interruzione della trattativa senza trasformare ogni ripensamento in responsabilità automatica.

• Incarico di vendita, esclusiva e recesso — per leggere obblighi, durata e modalità di uscita.
• Quando è dovuta la provvigione — per ricostruire affare, attività causale, condizioni e compenso.
• Informazioni sbagliate o mancanti durante la trattativa — per separare conoscenze, documenti e controlli specialistici.
• Interrompere la trattativa prima del contratto — per capire in quale fase ci si ferma e quali affidamenti esistono.
• Checklist dell’incarico e delle informazioni dell’agenzia — per registrare clausole, costi, risposte e allegati.

3. Proposta, caparra e preliminare

Prima di firmare occorre sapere se il documento è una proposta, un’accettazione, un preliminare o una modifica dell’accordo. Acconto, caparra, penale e somma custodita hanno funzioni diverse. Registrazione e trascrizione non coincidono. Una clausola legata al mutuo o a un controllo deve indicare l’evento, il termine, la cooperazione richiesta, la prova dell’esito e l’effetto sul contratto e sulle somme: una formula generica non garantisce un risultato universale.

• Proposta d’acquisto e accettazione: quando sei vincolato — per leggere firme, comunicazione e irrevocabilità.
• Acconto, caparra e penale: che cosa cambia — per assegnare a ogni somma una funzione riconoscibile.
• Il preliminare: che cosa prevedere e quando trascriverlo — per organizzare obblighi e protezioni prima del rogito.
• Proposta subordinata al mutuo o ai controlli — per trasformare il rischio in condizioni verificabili.
• Checklist prima di firmare e versare denaro — per controllare vincoli, somme, documenti, condizioni e calendario.

4. Verificare la casa

La parola «conformità» nasconde verifiche diverse. Lo stato reale va confrontato con la ricostruzione urbanistico-edilizia; i dati catastali hanno funzione propria; agibilità, prestazione energetica e impianti rispondono ad altre domande. Iscrizioni, trascrizioni e annotazioni non sono il catasto. Una provenienza donativa o successoria richiede atti, date e formalità; una casa in costruzione entra in una disciplina speciale soltanto quando ne ricorrono i presupposti.

• Catasto, titoli edilizi e stato reale della casa — per separare i diversi controlli spesso chiamati conformità.
• Ipoteca, pignoramento e altri vincoli — per leggere le formalità e gli effetti sulla vendita.
• Casa ricevuta per donazione o successione — per ricostruire provenienza, date e disciplina applicabile.
• Comprare una casa in costruzione — per verificare ambito e tutele specifiche.
• Dossier dell’immobile e richieste ai professionisti — per assegnare ogni domanda al documento e al soggetto competente.

5. Mutuo, rogito e consegna

Una simulazione non è una delibera e una valutazione favorevole non coincide con il denaro disponibile. Il rogito coordina il trasferimento, ma non assorbe ogni verifica tecnica. Prezzo, somme già versate, mutuo, mezzi propri, deposito e quietanza devono riconciliarsi. Proprietà e disponibilità materiale possono avere date diverse; la consegna delle chiavi richiede un verbale utile, non una rinuncia generica. Anche spese e lavori condominiali vanno letti su due piani: rapporti con il condominio e accordi interni tra le parti.

• Mutuo: richiesta, perizia, decisione della banca ed erogazione — per capire a quale fase sei davvero arrivato.
• Il rogito: ruolo del notaio, verifiche e pagamenti — per coordinare atto, prezzo, formalità e documenti.
• Chiavi e casa libera: consegna immediata o rinviata — per regolare disponibilità, accessi, consumi e ritardi.
• Spese e lavori condominiali tra venditore e acquirente — per distinguere obblighi esterni e riparto interno.
• Checklist del rogito e verbale di consegna — per chiudere calendario, denaro, chiavi e attività successive.

6. Quando qualcosa va storto

Se una parte non arriva al rogito, emerge un difetto o un controllo dà esito negativo, non si sceglie il rimedio dal nome usato nelle email. Prima si ricostruiscono contratto, cronologia, comunicazioni, somme, prova e scadenze. Adempimento, esecuzione specifica, risoluzione, recesso collegato alla caparra e danni hanno presupposti e compatibilità da verificare. Difetto, qualità mancante, bene diverso, irregolarità edilizia e grave difetto costruttivo non sono sinonimi. Accordo, mediazione, causa e tutela urgente hanno funzioni differenti.

• Una parte non vuole più arrivare al rogito — per chiarire contratto, obiettivo e possibili rimedi.
• Difetti scoperti dopo l’acquisto — per qualificare il problema e conservare la prova prima degli interventi.
• Mutuo negato o controlli sfavorevoli — per leggere condizione, cooperazione, esito e somme.
• Trovare un accordo o avviare una causa — per confrontare obiettivo, urgenza, prova e forma della soluzione.
• Fascicolo del problema e cronologia dei fatti — per consegnare al professionista un caso ordinato e verificabile.

Chi controlla che cosa

Il fascicolo che accompagna tutta l’operazione

• una scheda iniziale con obiettivo, budget, soggetti, immobile, occupazione e calendario;
• un indice dei documenti con data, versione, provenienza e responsabile del controllo;
• una tabella delle somme con importo, funzione, pagatore, destinatario, custode e prova;
• un registro delle domande aperte: verificata, da chiarire, bloccante o non applicabile;
• una cronologia di proposta, accettazione, condizioni, mutuo, controlli, preliminare, rogito e chiavi;
• le comunicazioni complete e le ricevute, non soltanto schermate ritagliate;
• l’esito dei controlli collegato alla decisione che può cambiare: prezzo, firma, condizione, rinvio o rinuncia;
• se nasce un problema, fotografie originali, relazioni, preventivi e scadenzario da far verificare.

Quando fermarti prima del passaggio successivo

• Una voce importante del budget è stata considerata zero senza preventivo o verifica.
• Non è chiaro chi possiede il bene, quali quote esistono o chi debba firmare.
• Una somma viene chiamata nello stesso momento acconto, caparra, penale o deposito.
• Il mutuo è dato per certo, ma non sono distinti istruttoria, perizia, decisione, contratto ed erogazione.
• Planimetria catastale, stato reale e documentazione edilizia sono trattati come equivalenti.
• Una formalità o una provenienza complessa è spiegata soltanto da una rassicurazione orale.
• La data di consegna non considera persone, beni, chiavi, accessi o lavori ancora presenti.
• Un difetto viene riparato prima di documentarne stato, scoperta, causa ed eventuale urgenza.
• Si vuole inviare una dichiarazione definitiva senza avere verificato rimedio, compatibilità e scadenze.

Il prossimo passo concreto è scegliere la riga della prima tabella che descrive meglio la tua situazione. Apri l’introduzione indicata, poi un solo approfondimento oppure lo strumento pratico della sezione. Compila le informazioni con data, documento e responsabile; porta al professionista non una domanda generica, ma il punto rimasto aperto e la decisione che dipende dalla risposta. Quando quel punto è chiuso, passa alla fase successiva.