Vendere casa: preparare i documenti prima delle visite

L’annuncio è online da due giorni e il primo interessato chiede planimetria, APE, spese condominiali e data di consegna. Il venditore trova un vecchio rogito, ma non la pratica della veranda; ricorda un mutuo estinto e non sa se l’ipoteca risulta cancellata. Cercare i documenti dopo una proposta espone a ritardi e promesse imprecise. Prepararli prima significa capire che cosa si può affermare, che cosa deve ancora essere verificato e quale informazione non può aspettare il rogito.

Non esiste un unico pacchetto obbligatorio per la prima visita

La legge colloca obblighi diversi in momenti diversi. L’APE deve essere disponibile al potenziale acquirente dall’avvio delle trattative e gli annunci devono riportare i dati energetici previsti; i contenuti catastali indicati dalla legge devono comparire nell’atto di trasferimento; titoli e documenti relativi alla proprietà e all’uso vanno consegnati con la cosa venduta. Il fascicolo anticipato non trasforma tutto in requisito della visita: serve a evitare che una trattativa vincolante preceda i controlli essenziali.

Chi vende e con quale titolo

Raccogli documento d’identità, codice fiscale, stato civile e regime patrimoniale; per società, eredità, comproprietà, minori o rappresentanza servono gli atti che permettono di identificare chi può impegnarsi e con quali limiti. Aggiungi il titolo di provenienza completo — compravendita, donazione, successione o altro — e non usare la sola intestazione catastale come prova della proprietà. Se firma un procuratore, fai controllare forma, oggetto e attualità della procura prima di accettare una proposta.

Tre fotografie della casa, da non confondere

Prepara visura e planimetria catastali, poi incarica un tecnico di confrontare lo stato reale con il fascicolo edilizio comunale. Lo stato legittimo si ricostruisce attraverso i titoli e gli altri elementi ammessi dall’articolo 9-bis del testo unico edilizia; una planimetria catastale corrispondente non sostituisce tale ricostruzione. Per il rogito, inoltre, la legge richiede identificazione catastale, riferimento alla planimetria e dichiarazione o attestazione sulla conformità catastale. È meglio scoprire ora una parete spostata o una pertinenza mal identificata che promettere genericamente una casa «tutta conforme».

Energia e impianti: documenti, non formule rassicuranti

Verifica che l’APE si riferisca proprio all’unità, sia utilizzabile e coerente con gli interventi successivi. Raccogli inoltre dichiarazioni di conformità degli impianti, progetti, libretti, manutenzioni e, quando esistente e applicabile, dichiarazione di rispondenza. Il decreto sugli impianti disciplina chi rilascia questi atti e a quali condizioni; la loro assenza non va occultata né trasformata automaticamente in una conclusione sulla validità della vendita. Va descritta, fatta valutare e gestita nel contratto.

Condominio: chiedi dati aggiornati, non soltanto l’ultima rata

Domanda all’amministratore l’attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle eventuali liti in corso. Affianca regolamento, tabelle, ultimi rendiconti e preventivi, verbali recenti e delibere su lavori straordinari. Sono informazioni decisive anche perché chi subentra risponde solidalmente con il venditore dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Indica separatamente rate pagate, somme deliberate, fondi, lavori eseguiti e controversie: un totale senza periodo e delibera è poco controllabile.

Formalità, mutuo e disponibilità materiale

Una visura catastale non mostra ipoteche, pignoramenti e domande giudiziali. L’ispezione ipotecaria riguarda trascrizioni, iscrizioni e annotazioni e può essere svolta per soggetto, immobile o con ricerca incrociata. Se esiste un mutuo, prepara contratto, quietanze e conteggio estintivo, senza promettere la cancellazione prima che il percorso sia definito. Dichiara poi se la casa è libera, abitata dal venditore, concessa in locazione o occupata ad altro titolo; raccogli contratti, registrazioni, disdette, verbali e accordi sulla consegna, rinviando al controllo specifico tempi ed effetti.

Esempio: il fascicolo che segnala un problema prima della proposta

Ipotizziamo una casa ereditata, con cucina modificata, mutuo del defunto e lavori condominiali appena deliberati. Il fascicolo separa: accettazione e trascrizione dell’eredità; titolo e poteri dei coeredi; pratica edilizia e planimetria; ricerca ipotecaria e posizione bancaria; verbale e piano rateale del condominio. Non risolve da solo ogni questione, ma impedisce di riassumerle nella frase «documenti a posto» e consente di fissare nella proposta controlli, termini e responsabilità.

Il prossimo passo concreto

Crea un indice con cinque colonne: documento, soggetto che lo rilascia, data, validità o periodo coperto, problema aperto. Consegna titolo e dati dell’immobile al notaio, fascicolo e accesso ai luoghi al tecnico, documenti condominiali all’amministratore e posizione del mutuo alla banca. Prima di accettare una proposta, fai riportare per iscritto ciò che manca, chi deve ottenerlo e entro quale data.