Prima di iniziare: budget, tempi e documenti

Chi compra apre gli annunci e calcola la rata; chi vende pensa al prezzo e alle fotografie. Entrambi, però, possono scoprire troppo tardi che manca liquidità per le spese iniziali, che un documento non coincide con lo stato della casa, che l’immobile è occupato oppure che non basta la firma di chi conduce la trattativa. Prima delle visite e prima di qualsiasi proposta conviene costruire una mappa essenziale: denaro, persone, casa, tempi e prove. Questa sezione ti aiuta a scegliere il controllo da fare per primo.

Da quale situazione parti?

Se compri: separa il prezzo dal denaro che serve davvero

Il prezzo non coincide con il costo complessivo e il mutuo non coincide con la liquidità disponibile. Imposte, notaio, agenzia, costi del finanziamento, verifiche tecniche, eventuali lavori e margine per gli imprevisti seguono tempi diversi. Anche caparra e acconti riducono il saldo, ma richiedono denaro prima del rogito. Una voce ancora ignota non vale zero: resta una domanda da quantificare.

Apri «Quanto costa davvero comprare casa» per costruire un budget con ipotesi dichiarate. Distingui le operazioni soggette a imposta di registro da quelle soggette a IVA e non applicare automaticamente aliquote o agevolazioni. Se chiedi un mutuo, confronta non soltanto la rata ma anche spese iniziali, importo finanziabile, costo totale e momento dell’erogazione. Il primo risultato utile è un calendario della liquidità, non un numero unico.

Se vendi: prepara un fascicolo prima di promettere risultati

L’annuncio non richiede lo stesso livello di documentazione del rogito, ma iniziare senza fascicolo rende fragile la trattativa. Chi compra deve poter capire chi vende, che cosa è compreso, quali verifiche sono disponibili e quali restano da fare. Titolo di provenienza, dati catastali, ricostruzione urbanistico-edilizia, prestazione energetica, impianti, condominio e formalità non sono certificati equivalenti: ognuno risponde a una domanda diversa.

Apri «Vendere casa: preparare i documenti prima delle visite» per ordinare ciò che hai e individuare ciò che manca. Il catasto non dimostra da solo lo stato legittimo; l’ispezione ipotecaria non è una visura catastale; l’attestazione dell’amministratore è una fotografia datata, non una liberatoria generale. Se una relazione è ancora in corso, dichiaralo e collega il suo esito alla fase della trattativa in cui diventerà necessario.

Se la casa è occupata: titolo e promessa di consegna sono due verifiche

«Casa occupata» può indicare il venditore che deve traslocare, un inquilino, un comodatario o un terzo con una situazione da chiarire. La vendita non cancella automaticamente una locazione opponibile. Per chi compra conta quindi sia il titolo di chi abita la casa sia ciò che il venditore promette sulla disponibilità materiale. Una data scritta senza un percorso realistico di rilascio non risolve il problema.

Apri «Casa occupata: inquilini, proprietari e tempi di liberazione» se qualcuno utilizza l’immobile o conserva chiavi e beni. Raccogli contratto, registrazione, comunicazioni, scadenze, eventuali accordi e prova dello stato attuale. La prelazione dell’inquilino non opera in ogni vendita: va verificata nel suo specifico ambito. Se la casa deve essere libera al rogito, descrivi persone, cose, pertinenze, accessi e modalità della consegna.

Se ci sono più persone: individua chi dispone dell’immobile

Chi pubblica l’annuncio, apre la porta o tratta il prezzo non è necessariamente l’unico soggetto che può vendere. Comproprietà, comunione legale, successione e rappresentanza richiedono verifiche diverse. Il catasto aiuta a identificare l’immobile e gli intestatari registrati, ma non sostituisce il titolo; la dichiarazione di successione non coincide sempre con l’accettazione dell’eredità; una procura deve essere adeguata all’atto da compiere.

Apri «Chi può vendere e chi deve firmare» quando emergono quote, coniugi, eredi, società, persone protette o rappresentanti. Chiedi il titolo, ricostruisci le quote e verifica poteri, forma, limiti e attualità della procura. Il singolo comproprietario può disporre della propria quota, ma non promettere da solo l’intero bene comune. Il controllo va chiuso prima che una proposta presupponga firme che non sono disponibili.

La scheda unica: collegare ogni dato a una decisione

Quando i temi si sovrappongono, usa la «Scheda iniziale dell’operazione». Non serve ad accumulare allegati: per ogni voce registra fonte, data, responsabile, stato e decisione collegata. «Da verificare» è un esito utile se indica chi deve rispondere e prima di quale passaggio. La stessa scheda deve essere leggibile da acquirente, venditore e professionisti senza confondere dichiarazioni, documenti e controlli.

Fascicolo minimo prima di trattare seriamente

• Obiettivo dell’operazione: acquistare, vendere e liberare oppure vendere con rapporto in corso.
• Budget dell’acquirente con liquidità iniziale, finanziamento ipotizzato e costi ancora da stimare.
• Identità delle parti, titolo di provenienza, quote, regime patrimoniale ed eventuali poteri di rappresentanza.
• Dati dell’immobile e delle pertinenze, con distinzione tra stato reale, urbanistica, catasto, energia e impianti.
• Situazione condominiale: attestazione, verbali rilevanti, lavori, fondo, liti e scadenze conosciute.
• Ispezioni e formalità disponibili, senza confonderle con il catasto.
• Titolo di chi occupa la casa, scadenze e risultato promesso sulla consegna.
• Calendario dei documenti mancanti e nome di chi deve procurarli.
• Domande aperte che possono cambiare prezzo, condizioni, tempi o decisione di procedere.

Quando non passare ancora alla proposta

• Il budget dipende da imposte o costi considerati automaticamente nulli o agevolati.
• Si conta sul mutuo senza avere distinto richiesta, valutazione, perizia, decisione ed erogazione.
• Non è disponibile un titolo leggibile oppure non è chiaro chi possieda quali quote.
• Una firma necessaria viene data per scontata, ma il soggetto o la procura non sono disponibili.
• Stato reale, dati catastali e documentazione urbanistico-edilizia sono trattati come se fossero la stessa cosa.
• La casa è indicata come libera senza avere ricostruito chi la occupa e con quale titolo.
• Una formalità o un problema condominiale è conosciuto soltanto attraverso una rassicurazione orale.
• Le domande decisive non hanno responsabile, documento atteso e scadenza.

Un documento mancante non rende automaticamente impossibile la vendita, ma deve avere un nome, un responsabile e una conseguenza sulla fase successiva. Parti dalla tabella, apri l’approfondimento corrispondente e torna alla scheda iniziale per registrare l’esito. Il prossimo passo concreto è scegliere una sola decisione da preparare — visita qualificata, incarico, proposta o controllo professionale — e chiudere prima le informazioni che potrebbero cambiarla.