Chi può vendere e chi deve firmare

La persona che apre la porta si presenta come proprietario. Solo dopo emerge che la casa è intestata anche alla sorella, è stata acquistata durante il matrimonio oppure proviene da una successione non ancora ordinata. Proposta accettata e preliminare possono creare obblighi molto prima del rogito. La domanda corretta non è soltanto «chi firma?», ma «quale diritto possiede ciascuno, chi può impegnarlo e con quale prova?».

Parti dal titolo, non dalla disponibilità delle chiavi

Il fascicolo deve contenere l’atto con cui il venditore ha acquistato il diritto: compravendita, donazione, successione, divisione o provvedimento. Va confrontato con i registri immobiliari e i dati anagrafici attuali. La visura catastale aiuta a identificare l’immobile, ma non sostituisce il controllo del titolo. Chi paga spese, riscuote canoni o abita la casa non diventa per questo autorizzato a vendere.

Quattro situazioni, quattro controlli

Comproprietà: la quota non è l’intera casa

Ogni partecipante alla comunione può disporre del proprio diritto nei limiti della quota. Per alienare il bene comune, invece, il codice richiede il consenso di tutti. Se due fratelli possiedono ciascuno la metà, uno può trattare la vendita della propria quota, ma non può da solo attribuire al compratore la proprietà dell’intero appartamento. Per chi vuole acquistare tutta la casa, la soluzione prudente è far sottoscrivere la proposta e il preliminare da tutti i comproprietari oppure usare una rappresentanza già documentata. Una frase come «l’altro firmerà al rogito» non sostituisce il suo consenso e trasferisce sul compratore un rischio contrattuale evitabile.

Coniugi: intestazione e regime patrimoniale vanno letti insieme

Nella comunione legale, gli acquisti compiuti durante il matrimonio entrano di regola nella comunione, anche se materialmente compiuti da uno solo, salvo i beni personali previsti dalla legge. Tra questi rientrano, a determinate condizioni, beni posseduti prima del matrimonio, beni ricevuti per donazione o successione e acquisti effettuati con il prezzo di beni personali. Per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione dei beni comuni l’amministrazione spetta congiuntamente ai coniugi. Non basta quindi guardare il nome riportato in una scheda o in una vecchia visura: servono atto di provenienza, data del matrimonio, regime patrimoniale e, quando si invoca la natura personale, la dichiarazione risultante dall’atto nei casi richiesti dalla legge.

Successione: chiamato, erede e coerede non sono sinonimi

L’eredità si acquista con l’accettazione, i cui effetti risalgono all’apertura della successione. Perciò dichiararsi figlio del defunto o aver presentato la dichiarazione fiscale di successione non risolve da solo il controllo civilistico: occorre ricostruire chi ha acquistato l’eredità, in quale quota e con quali atti. Se la casa è nella comunione ereditaria, la vendita dell’intero bene richiede tutti i titolari. Diversa è la vendita a un estraneo della quota ereditaria: il codice riconosce agli altri coeredi una prelazione, con notifica della proposta e termine di due mesi dall’ultima notificazione; in mancanza, prevede il riscatto finché dura la comunione ereditaria. Prima di accettare una promessa, il notaio deve quindi esaminare successione, accettazioni e continuità delle formalità.

Procura: controlla il potere, non soltanto la firma

Chi firma per un altro deve dimostrare il potere rappresentativo. Il terzo può esigerne la prova e, se risulta da un atto scritto, una copia firmata. La procura deve rispettare le forme prescritte per il contratto. Contano identità del rappresentato, affare coperto, potere di promettere e vendere, limiti su prezzo e incasso, durata e revoche. Una delega a ritirare documenti o accompagnare alle visite non equivale a una procura a vendere. Se vende una società, va verificato chi la rappresenta e quali poteri sono necessari; se il proprietario è minore o protetto, l’ordinaria procura non sostituisce le specifiche regole e autorizzazioni.

Esempio: una firma mancante prima della proposta

Ipotizziamo una casa ereditata in parti uguali da tre sorelle. Una sola conduce le visite e chiede al compratore una proposta irrevocabile per l’intero immobile, assicurando che le altre firmeranno più avanti. Prima di versare somme, il compratore dovrebbe ottenere il titolo successorio e la prova delle accettazioni, identificare le quote e far inserire tutte le proprietarie come parti, con firma personale o procura adeguata. Se una sorella non vuole vendere, la prima non può trasferire le altre quote; un impegno scritto male può però generare contenzioso su restituzioni, responsabilità e provvigione.

Il prossimo passo concreto

Prima di rendere irrevocabile una proposta, invia al notaio scelto dall’acquirente una scheda con cinque righe: titolare, titolo, quota, potere di firma e documento che lo prova. Allega atto di provenienza, ispezioni disponibili, documenti sul regime patrimoniale, successione e accettazioni, procure o documenti societari. Lascia in sospeso ciò che non è dimostrato e non sostituirlo con dichiarazioni informali. Se manca una firma necessaria, ottienila prima dell’accettazione oppure fai predisporre una clausola specifica dal professionista: il controllo dei soggetti viene prima della caparra, non dopo.