Quanto costa davvero comprare casa

Hai trovato una casa da 240.000 euro e la banca ipotizza un mutuo da 180.000. La differenza sembra 60.000 euro, ma non è ancora il denaro necessario per concludere. Mancano imposte, notaio, eventuale agenzia, costi del finanziamento, verifiche tecniche e spese immediatamente successive. Inoltre una parte del prezzo può essere richiesta come caparra molto prima dell’erogazione. Un budget utile deve rispondere a due domande diverse: quanto denaro serve in ciascuna fase e quanto costerà l’operazione nel tempo.

Sette contenitori, senza sommare due volte

Le imposte dipendono dall’operazione, non soltanto dal prezzo

Prima di applicare una percentuale occorre capire chi vende, se la cessione è soggetta a IVA, se ricorrono davvero le condizioni «prima casa», la categoria catastale e quale base imponibile si applica. Per i trasferimenti soggetti all’imposta proporzionale di registro, la tariffa vigente prevede in generale il 9% e il 2% per abitazioni non A/1, A/8 o A/9 quando ricorrono le condizioni della nota II-bis. Questo non autorizza a moltiplicare sempre l’aliquota per il prezzo. Quando è applicabile e richiesto al notaio il sistema prezzo-valore, la base può essere il valore catastale indipendentemente dal corrispettivo dichiarato. Nelle vendite soggette a IVA la struttura cambia. La soluzione prudente è ottenere dal notaio una stima scritta che espliciti regime, base e agevolazione utilizzata, senza trasferire il calcolo di un’altra compravendita.

Il preventivo notarile e quello dell’agenzia vanno letti per voci

Chiedi che il preventivo notarile distingua compenso, imposte e somme anticipate e chiarisca se comprende sia la vendita sia il mutuo. Per l’agenzia, non usare una percentuale sentita dire: leggi il patto sottoscritto e verifica importo o percentuale, prezzo di riferimento, imposte, minimo eventuale e scadenza. La provvigione può maturare prima del rogito se l’affare vincolante è già concluso; nel piano di cassa va quindi collocata nella data prevista dal contratto, non automaticamente alla consegna delle chiavi.

Mutuo: liquidità iniziale e costo nel tempo sono numeri diversi

L’importo finanziabile dipende anche dalla perizia e dal merito creditizio; una valutazione della casa inferiore al prezzo può aumentare la quota da coprire con risorse proprie. Nel budget iniziale inserisci istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, polizze necessarie e spese notarili del mutuo. Per confrontare il costo del credito usa il PIES e il TAEG: quest’ultimo comprende interessi e molte spese connesse, ma la guida della Banca d’Italia precisa che non include le spese notarili. Tieni separato anche l’importo totale da restituire negli anni: non è liquidità da versare al rogito, ma incide sulla sostenibilità familiare.

Esempio ipotetico: dal totale al calendario dei pagamenti

Ipotizziamo, senza indicare medie di mercato, prezzo 240.000 euro e mutuo effettivamente deliberato per 180.000. La quota di prezzo con mezzi propri è 60.000 euro. Aggiungiamo preventivi già raccolti: imposte 3.000, notaio per vendita e mutuo 4.000, agenzia 8.800, costi bancari una tantum 2.100, verifiche tecniche 1.200, trasloco e prime necessità 3.000, riserva 5.000. Le spese ulteriori sono 27.100 euro e la liquidità complessiva stimata 87.100 euro. Sono numeri inventati per mostrare il metodo: ogni importo reale deve provenire dal relativo preventivo.

Supponiamo poi 10.000 euro alla proposta e altri 20.000 al preliminare. Se le somme sono imputate al prezzo, restano 30.000 euro della quota propria da versare al rogito, non 60.000. Tuttavia i primi 30.000 devono essere disponibili prima che la banca eroghi; alcune spese tecniche, bancarie o di agenzia possono scadere nello stesso periodo. Il calendario evita sia il doppio conteggio della caparra sia l’errore opposto: avere patrimonio sufficiente in totale ma non liquidità nel giorno richiesto.

Il prossimo passo concreto

Prima di rendere irrevocabile una proposta, prepara un foglio con quattro colonne: importo, fonte del dato, data di pagamento e grado di certezza. Inserisci il prezzo già pagato e residuo, la delibera bancaria o l’ipotesi prudente, la stima fiscale del notaio, i preventivi professionali e una riserva che non venga assorbita dalla caparra. Se una voce è ancora ignota, non scrivere zero: segnala «da quotare» e subordina la decisione al suo accertamento. Solo quando il totale e le scadenze sono entrambi sostenibili il prezzo richiesto diventa un acquisto finanziariamente affrontabile.