Scheda iniziale dell’operazione

La visita è andata bene, il venditore attende una proposta entro domani e la banca ha dato una disponibilità informale. Intanto prezzo, costi, documenti e data di consegna sono sparsi tra messaggi, telefonate e allegati. Prima di firmare serve una fotografia unica dell’operazione. Questa scheda non decide se comprare o vendere e non sostituisce notaio, tecnico o banca: trasforma le informazioni già raccolte in dati verificabili, assegna ogni mancanza a una persona e impedisce che un «da vedere» venga scambiato per un fatto acquisito.

Come usare la scheda

Compila la scheda con la data dell’ultimo controllo. Non scrivere zero quando un costo è ignoto e non segnare «libera» perché l’occupante ha promesso di andare via. Se venditore e acquirente la compilano separatamente, il confronto delle due versioni rende immediatamente visibili le divergenze.

1. Carta d’identità dell’operazione

2. Budget e calendario del denaro

Il prezzo non coincide con la liquidità necessaria. Caparra e acconti, se imputati al prezzo, non vanno sommati una seconda volta; devono però essere disponibili prima dell’eventuale erogazione del mutuo. Per ogni voce indica importo, fonte, scadenza e grado di certezza.

• □ Ho separato costi certi, stime e voci ancora da quotare.
• □ Il totale è sostenibile anche se la perizia bancaria fosse inferiore al prezzo.
• □ So quali somme scadono prima del mutuo e da quale conto saranno pagate.
• □ La riserva non è stata usata per far quadrare caparra, imposte o spese già prevedibili.
• □ Ogni importo dell’esempio o della trattativa è riconducibile a un documento, non a una media generica.

3. Soggetti, proprietà e firme

• □ I proprietari, le quote e il titolo di provenienza sono stati identificati: documento ___, data ___.
• □ È stato verificato se l’immobile è in comunione, personale o intestato a più soggetti; eventuali consensi necessari: ___.
• □ Se la provenienza è successoria, sono distinti chiamata, accettazione e situazione della comunione ereditaria; documenti disponibili: ___.
• □ Chi tratta per altri ha esibito una procura coerente per forma, oggetto, limiti e attualità; copia conservata: sì / no.
• □ Per società, minori o persone protette sono stati individuati poteri ed eventuali autorizzazioni: ___.
• □ I nominativi che dovranno firmare proposta, preliminare e rogito sono scritti, senza affidarsi al solo soggetto presente alle visite.

4. Tempi e dipendenze

Le date devono poter convivere. Se il venditore promette la consegna prima del rilascio dell’occupante, o la proposta scade prima che la banca possa esaminare i documenti, il problema non si risolve con una nota a margine: occorre rivedere il calendario o disciplinare espressamente condizioni e conseguenze.

5. Documenti disponibili e mancanti

Non usare un documento per rispondere a una domanda diversa: la visura catastale non sostituisce il controllo urbanistico-edilizio; l’ispezione ipotecaria riguarda trascrizioni, iscrizioni e annotazioni; l’APE informa sulla prestazione energetica; l’attestazione condominiale è una fotografia datata, non la garanzia che non esistano delibere o fatti successivi.

6. Disponibilità della casa

• □ Chi utilizza oggi la casa? ___; con quale titolo? ___; documento e data certa da esaminare: ___.
• □ Se esiste una locazione, sono stati verificati durata, registrazione, opponibilità, pagamenti e deposito, senza presumere che la vendita la cancelli.
• □ Se la casa deve essere liberata, il risultato promesso indica data, persone, mobili, pertinenze, chiavi e condizioni del rilascio.
• □ Rogito e consegna coincidono? sì / no. Se no: chi custodisce l’immobile, chi paga utenze e oneri, quali garanzie e quale verbale sono previsti?
• □ L’eventuale prelazione dell’inquilino è stata verificata sul caso concreto e non data per esistente o inesistente in via generale.

7. Registro delle domande aperte

Una domanda utile è verificabile: «qual è il titolo edilizio della veranda e dove si trova?» è migliore di «è tutto a posto?». Per ogni risposta orale chiedi quale documento la conferma e chi si assume il compito di produrlo.

Quando non trasformare ancora l’interesse in un impegno

• Non sono identificati tutti i proprietari o chi firma non dimostra i poteri.
• La sostenibilità dipende da costi ancora trattati come zero o da un mutuo soltanto ipotizzato.
• La casa è occupata, ma titolo, durata o data di liberazione non sono documentati.
• Planimetria, stato materiale e documentazione edilizia raccontano situazioni non ancora riconciliate.
• L’ispezione ipotecaria o la situazione del mutuo del venditore non è stata coordinata con il rogito.
• Una promessa decisiva — lavori, cancellazione, consegna libera, documento o consenso — resta soltanto in un messaggio o in una telefonata.
• La scadenza proposta non lascia il tempo necessario ai controlli dai quali dipende la decisione.

Scheda di sintesi da conservare

Esempio: il totale è possibile, il calendario no

Ipotesi: l’acquirente dispone complessivamente delle risorse necessarie, ma dovrebbe versare 25.000 euro alla proposta mentre la liquidità arriva dalla vendita di un altro immobile fra due mesi. La banca non ha ancora ricevuto i documenti tecnici e il venditore occupa la casa fino a una data indicata solo a voce. La scheda non conclude che l’affare sia impossibile: mostra tre dipendenze da risolvere prima dell’impegno — calendario delle somme, documenti per il mutuo e consegna libera. Il prossimo passo concreto è inviare le tre richieste con destinatario e termine, aggiornare budget e cronologia sulle risposte documentate e far riflettere nel testo soltanto condizioni, date e obblighi realmente verificabili.