Catasto, titoli edilizi e stato reale della casa

La planimetria catastale coincide con l’appartamento, ma una veranda non compare nei progetti depositati in Comune. Il venditore mostra anche l’agibilità e un APE valido. La casa è “conforme”? Non si può rispondere con un solo sì o no: quei documenti descrivono aspetti diversi e nessuno, preso isolatamente, sostituisce gli altri controlli.

Una parola, quattro verifiche

Titoli edilizi e stato legittimo

Il controllo urbanistico-edilizio parte dai titoli che hanno consentito o legittimato la costruzione e dagli atti successivi che hanno autorizzato modifiche. La disciplina dello “stato legittimo” è oggi articolata: considera, secondo i casi, il titolo originario, quello relativo all’ultimo intervento sull’intero immobile o unità quando ricorrono le condizioni di legge, i titoli in sanatoria, le tolleranze e documenti probanti per costruzioni di epoca in cui il titolo non era obbligatorio. Non basta quindi chiedere “c’è la licenza?” né applicare automaticamente la regola dell’anno di costruzione.

Il metodo pratico è cronologico: un tecnico abilitato acquisisce i fascicoli comunali, identifica titolo iniziale, varianti, comunicazioni, sanatorie e altri atti pertinenti, esegue un rilievo e confronta documenti e stato reale. Se manca un atto o compare una difformità, deve qualificare il problema prima di ipotizzare regolarizzazione, ripristino o rischio residuo. Le regole regionali, gli strumenti comunali e gli eventuali vincoli possono aggiungere controlli specifici.

Il catasto non è il fascicolo edilizio

Per gli atti che trasferiscono diritti reali su unità urbane esistenti, la legge richiede identificazione catastale, riferimento alle planimetrie e dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto dei dati e delle planimetrie secondo la disciplina catastale; la dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato. Il notaio identifica inoltre gli intestatari catastali e ne verifica la corrispondenza con i registri immobiliari.

Questa verifica è necessaria, ma ha un oggetto proprio. Una planimetria aggiornata può rappresentare fedelmente una veranda senza dimostrare che la veranda sia stata autorizzata sotto il profilo edilizio. Al contrario, un intervento munito di titolo può richiedere ancora l’aggiornamento catastale. Catasto e Comune vanno confrontati con lo stesso rilievo, senza usare l’uno come certificato dell’altro.

Agibilità: che cosa attesta

L’articolo 24 del testo unico edilizia collega l’agibilità alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, impianti e, quando previsto, infrastrutturazione digitale, nonché alla conformità dell’opera al progetto presentato. Per gli interventi indicati dalla legge queste condizioni sono attestate mediante segnalazione certificata corredata dai documenti richiesti.

In una compravendita occorre verificare quale documento esiste, a quale edificio o porzione si riferisce, dopo quale intervento è stato formato e quali allegati lo sostengono. L’agibilità non rende superflui il rilievo e la ricostruzione dei titoli: non elenca da sola l’intera storia edilizia né sostituisce la dichiarazione catastale richiesta per l’atto. La mancanza o l’incompletezza del documento non va neppure liquidata con una formula standard; va esaminata in relazione a epoca, interventi e disciplina applicabile.

APE: energia, non regolarità edilizia

L’attestato di prestazione energetica descrive la prestazione energetica dell’edificio o dell’unità. Il proprietario deve renderlo disponibile al potenziale acquirente all’avvio delle trattative e consegnarlo alla fine; nel contratto di compravendita l’acquirente dichiara di avere ricevuto informazioni e documentazione, e una copia dell’APE deve essere allegata quando dovuta. Un APE presente e valido non certifica però la legittimità di una veranda, la coincidenza della planimetria o la completezza dell’agibilità.

Chi fa che cosa

• Il venditore raccoglie titoli, planimetrie, documenti di agibilità e APE, segnala lavori e consente accesso e rilievo.
• Il tecnico confronta stato reale, fascicolo edilizio e catasto, indicando documenti mancanti, difformità e possibili percorsi senza promettere sanatorie automatiche.
• Il notaio cura i controlli giuridici dell’atto e quelli catastali attribuiti dalla legge; non sostituisce il sopralluogo tecnico o la ricostruzione progettuale.
• L’acquirente fa eseguire i controlli prima di assumere un vincolo non protetto e coordina l’esito con proposta, preliminare, mutuo e data del rogito.

Esempio: la veranda presente solo in catasto

Ipotizziamo che sopralluogo e planimetria mostrino la stessa veranda, mentre il fascicolo comunale non contiene il titolo che l’ha autorizzata. L’allineamento catastale risolve soltanto quella corrispondenza. Il tecnico deve accertare epoca, titolo, eventuali tolleranze, vincoli e disciplina locale; solo dopo può descrivere una soluzione praticabile. Agibilità e APE non colmano il documento edilizio mancante.

Il controllo prima di firmare

• Fai identificare esattamente unità, pertinenze, parti comuni interessate e stato dei luoghi.
• Ottieni accesso agli atti e una relazione che distingua profilo edilizio, catastale, agibilità ed energia.
• Chiedi che ogni difformità sia descritta con documento, data, conseguenza e passo proposto.
• Non accettare formule generiche come “tutto conforme” senza perimetro e allegati.
• Prima di versare somme importanti, coordina esito dei controlli, termini contrattuali e rimedi.

Il prossimo passo concreto è consegnare al tecnico una richiesta scritta con quattro righe separate — edilizia, catasto, agibilità e APE — e chiedere per ciascuna documenti esaminati, confronto effettuato e questione ancora aperta. Solo allora la parola “conforme” diventa una verifica utilizzabile nella trattativa.