Mutuo: dalla richiesta all’erogazione

L’addetto della banca dice che il mutuo “sembra fattibile”. L’acquirente firma una proposta, versa una somma e fissa il rogito dopo poche settimane. Poi la perizia attribuisce alla casa un valore inferiore al prezzo oppure l’istruttoria richiede nuovi documenti. Il problema nasce dall’avere trattato un’indicazione preliminare come denaro già disponibile.

Sei passaggi, sei prove diverse

La domanda diventa istruttoria solo con i documenti

La banca deve ricevere informazioni sufficienti e verificabili sulla situazione economica e finanziaria del richiedente. In pratica chiede documenti personali e reddituali, informazioni su impegni già assunti e documenti dell’immobile. L’elenco e il termine per consegnarli devono risultare dalle informazioni generali del finanziatore. Se mancano dati necessari, il credito non può essere concesso. Conviene quindi chiedere una lista scritta, consegnare un fascicolo completo e farsi confermare ciò che resta da integrare.

Cliente e casa sono due valutazioni separate

Il merito creditizio riguarda la capacità del consumatore di rimborsare il finanziamento. La banca considera i fattori pertinenti e può consultare banche dati, informandone prima il cliente. Un esito positivo sul reddito non sostituisce però la valutazione dell’immobile. La perizia è svolta secondo standard affidabili da un tecnico professionalmente adeguato e indipendente dalla commercializzazione del credito: serve a stimare il bene dato in ipoteca.

La perizia bancaria non è la relazione tecnica dell’acquirente sulla regolarità della casa. Può richiamare documenti o anomalie rilevanti per la garanzia, ma non va usata come certificato generale su titoli edilizi, catasto, agibilità o impianti. Se il valore stimato è inferiore al prezzo, la banca può calcolare il finanziamento su una base più bassa: l’acquirente potrebbe dover aumentare il capitale proprio o rivedere l’operazione. L’esito dipende comunque dalle politiche e dalla decisione del singolo finanziatore.

PIES, offerta vincolante e sette giorni

Il PIES è il prospetto europeo standardizzato con le informazioni personalizzate necessarie per confrontare il mutuo proposto con altre offerte. Deve essere consegnato tempestivamente dopo che il consumatore ha fornito le informazioni necessarie e comunque prima che sia vincolato da un contratto o da un’offerta. Il PIES aiuta a capire condizioni e costi, ma non va confuso automaticamente con la decisione definitiva della banca.

Prima del contratto il consumatore ha almeno sette giorni di riflessione dal ricevimento dell’offerta vincolante del finanziatore. In quel periodo l’offerta vincola la banca e il consumatore può accettarla anche subito. La proposta deve essere su carta o altro supporto durevole, includere la bozza del contratto ed essere accompagnata dal PIES quando questo manca o presenta condizioni diverse. Perciò occorre leggere insieme importo, durata, costi, garanzie, condizioni ancora previste e termine di validità.

Firmare il mutuo non significa sempre pagare nello stesso istante

Il contratto di mutuo e l’atto di acquisto vengono normalmente coordinati con il notaio e con l’iscrizione dell’ipoteca. La Guida della Banca d’Italia avverte che l’erogazione di solito non avviene il giorno della firma, ma dopo alcuni giorni, quando l’ipoteca ha acquisito un maggior grado di sicurezza. Tempi e modalità vanno verificati nel foglio delle informazioni generali e poi nei documenti dell’operazione: banca e notaio devono chiarire se la somma sarà disponibile al rogito, vincolata o accreditata successivamente. Anche il venditore deve conoscere il meccanismo prima di accettare la modalità di pagamento.

Esempio: perizia più bassa del prezzo

Ipotizziamo un prezzo di 300.000 euro e una richiesta di 240.000. La banca, nella simulazione, ha considerato possibile finanziare quella somma; il perito stima però l’immobile 270.000 euro. Se la politica della banca prevede, in questa ipotesi, un anticipo massimo pari all’80 per cento del valore stimato, il mutuo sarebbe 216.000 euro. Mancano 24.000 euro rispetto al piano iniziale, oltre alle spese. L’esempio non descrive una soglia legale universale: mostra perché importo richiesto, valore periziato, percentuale finanziabile e capitale proprio devono essere confermati prima di assumere scadenze rigide.

La verifica prima di impegnarti

• Distingui per iscritto simulazione, domanda completa, esito sul cliente, esito della perizia, offerta vincolante e data prevista di erogazione.
• Confronta i tempi della banca con scadenza della proposta, preliminare, versamenti e rogito.
• Chiedi come cambierebbe l’importo se la perizia fosse più bassa del prezzo e quanta liquidità propria resterebbe necessaria.
• Fai verificare separatamente la casa dal tuo tecnico: la perizia della banca tutela prima di tutto la qualità della garanzia.
• Se l’acquisto dipende dal finanziamento, fai coordinare prima della firma la formulazione contrattuale, i termini e le conseguenze dell’eventuale diniego.

Il prossimo passo concreto è costruire una cronologia di una pagina con, per ogni fase, documento atteso, responsabile e data limite. Finché mancano l’offerta vincolante e una conferma attendibile su modalità e data dell’erogazione, considera il mutuo ancora in percorso e non come prezzo già disponibile.