Comprare una casa in costruzione

Il costruttore propone un appartamento ancora al grezzo e chiede una caparra, poi tre acconti legati all’avanzamento dei lavori. Il prezzo può essere interessante, ma il compratore sta finanziando una casa che non è ancora nella sua proprietà. Prima domanda, quindi: questa operazione rientra davvero nella disciplina speciale degli immobili da costruire? La risposta decide quali garanzie pretendere e in quale momento.

Non basta che il venditore sia un’impresa

La tutela speciale considera acquirente la persona fisica che conclude un contratto destinato al trasferimento non immediato, per sé o per un parente di primo grado; considera costruttore l’imprenditore o la cooperativa che vende o promette di vendere, anche se l’opera è eseguita da terzi. L’immobile deve avere già un titolo edilizio richiesto e trovarsi ancora in uno stadio che non consente il rilascio dell’agibilità. Un progetto non ancora presentato o una casa già ultimata richiedono dunque un inquadramento diverso.

Conta anche la data del titolo. Le tutele di base operano, nei limiti dell’articolo 5, per titoli richiesti dopo il 21 luglio 2005. Le modifiche del 2019 — tra cui il preliminare notarile e i nuovi collegamenti fra fideiussione e polizza — riguardano i titoli richiesti o presentati dopo il 16 marzo 2019. Non usare come scorciatoia la data del preliminare: fatti consegnare gli estremi della richiesta o presentazione del titolo edilizio.

Quattro protezioni, in quattro momenti diversi

La fideiussione deve seguire il calendario dei pagamenti

Il costruttore deve consegnarla prima o al momento del contratto che prepara il trasferimento. L’importo massimo garantito deve corrispondere alle somme già riscosse e a quelle che il contratto prevede di incassare prima del trasferimento, senza franchigie nel modello standard. Confronta quindi beneficiario, garante, immobile, importo, rate e durata con il preliminare: una ricevuta di pagamento o una garanzia generica del gruppo non sono equivalenti.

La garanzia non è un rimborso automatico per qualsiasi ritardo. La legge collega l’escussione alla situazione di crisi descritta dal decreto — per esempio il pignoramento dell’immobile o specifiche procedure concorsuali — e, per i titoli successivi alla riforma, anche alla mancata consegna della polizza al rogito, con condizioni e comunicazioni proprie. Se emerge un problema, fai leggere testo e fatti al notaio o al legale prima di recedere o escutere.

Il preliminare deve descrivere la casa che ancora non esiste

Per i titoli successivi al 16 marzo 2019 il preliminare deve essere ricevuto dal notaio come atto pubblico o scrittura privata autenticata e viene trascritto. Deve rendere controllabili almeno immobile e pertinenze, atti d’obbligo e vincoli urbanistici, caratteristiche tecniche, termini massimi di esecuzione, prezzo, caparra, modalità dei pagamenti, fideiussione, ipoteche e altri pregiudizi. Capitolato e elaborati di progetto non sono materiale pubblicitario: vanno allegati nei casi previsti e coordinati con tolleranze, varianti e rimedi scritti.

Al rogito la fideiussione lascia posto alla polizza

Il costruttore deve contrarre e consegnare la polizza indennitaria decennale, efficace dall’ultimazione dei lavori. Copre i danni materiali e diretti derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti riconducibili a vizio del suolo o difetto di costruzione, nell’ambito dell’articolo 1669 del codice civile. Non è una garanzia universale su ritardi, finiture o qualunque imperfezione. Il modello ministeriale costituisce il contenuto minimo; somma assicurata, massimali, franchigie, condizioni ed esclusioni vanno letti prima dell’atto, non dopo il danno.

Esempio: quattro rate prima delle chiavi

Ipotizziamo, solo per capire il metodo, un titolo presentato nel 2026, preliminare a novembre, 20.000 euro alla firma e tre rate da 30.000 euro prima del rogito. La fideiussione va confrontata con tutti i 110.000 euro programmati prima del trasferimento, oltre alle altre componenti previste dalla legge e dal modello. Ogni rata deve avere scadenza o stato di avanzamento verificabile; al rogito il notaio controlla polizza e formalità ipotecarie. Se il titolo risultasse anteriore, non si può applicare meccanicamente lo stesso pacchetto senza ricostruire la disciplina temporale.

Il prossimo passo concreto

Prima di versare denaro, invia al notaio scelto dall’acquirente: identità e visura del costruttore; titolo edilizio con data di richiesta o presentazione; bozza del preliminare; planimetrie e capitolato; calendario di lavori e pagamenti; bozza della fideiussione con scheda tecnica; visure ipotecarie e piano di frazionamento; bozza della polizza decennale. Chiedi una risposta scritta su perimetro applicabile, documenti mancanti e condizione che autorizza ciascun pagamento.