Quando è dovuta la provvigione

Il venditore accetta la proposta e l’agenzia chiede subito la provvigione, ma il mutuo non è ancora deliberato e il rogito è lontano. Oppure l’acquirente visita la casa tramite un intermediario, interrompe la trattativa e conclude mesi dopo direttamente con il proprietario. In entrambi i casi, chiedersi soltanto «abbiamo firmato?» porta fuori strada. Le domande corrette sono tre: quale affare è stato concluso, quale contributo causale ha dato il mediatore e chi ha assunto l’obbligo di pagare quanto richiesto.

Tre requisiti da controllare separatamente

Il codice civile definisce mediatore chi mette in relazione due o più parti per concludere un affare senza essere legato a esse da collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Il diritto alla provvigione sorge da ciascuna parte se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Non basta quindi un’attività generica: servono un risultato negoziale utile e un collegamento causale adeguato tra quel risultato e l’opera svolta. Solo dopo si esaminano soggetti obbligati, percentuale, base di calcolo, imposte e momento di pagamento concordato.

La visita non basta; il rogito non è sempre necessario

La Cassazione ha escluso che un cosiddetto «preliminare di preliminare», pur valido quando tutela un interesse meritevole, fondi la provvigione se organizza soltanto le fasi successive e non consente di ottenere il risultato programmato o il risarcimento per la sua mancata realizzazione. All’opposto, quando una proposta irrevocabile accettata ha già perfezionato un primo preliminare, una successiva modifica sottoposta a condizione non avverata non cancella automaticamente il diritto già sorto. La differenza dipende dagli obblighi effettivamente assunti nel primo documento.

Il nesso causale va provato, non presunto

Il fatto che l’agenzia abbia presentato le parti non chiude la verifica. La Cassazione richiede un nesso di causalità adeguata, valutato dopo la conclusione dell’affare, e pone sul mediatore la relativa prova. In un caso ha cassato la decisione che aveva riconosciuto il compenso sulla sola base della visita e della trasmissione della planimetria, mentre la vendita era avvenuta un anno dopo a un prezzo dimezzato. Tempo trascorso, prezzo diverso o scadenza dell’incarico non decidono da soli: sono elementi da leggere insieme alla continuità o autonomia delle trattative.

Se c’è una condizione, conta come è scritta

Per legge, se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge quando la condizione si avvera; se la condizione è risolutiva, il suo verificarsi non elimina il diritto. Perciò «salvo mutuo» non è una formula neutra: bisogna stabilire se sospende davvero gli effetti, quale finanziamento deve essere ottenuto, entro quando e con quale prova. In un caso relativo a una condizione mista di ottenimento del mutuo, la Cassazione ha escluso la provvigione quando il finanziamento non fu concesso, applicando le regole alla specifica clausola e agli obblighi assunti. Non è una soluzione automatica per ogni diniego bancario.

Chi paga e quanto

L’articolo 1755 indica il diritto verso ciascuna parte quando ricorrono i presupposti, ma non impone che le due quote siano identiche. Misura e ripartizione dipendono anzitutto dal patto; in mancanza, la norma richiama tariffe professionali, usi e, infine, la determinazione equitativa del giudice. Prima di firmare una proposta, controlla quindi il modulo relativo al compenso: percentuale o importo, prezzo su cui si calcola, eventuale minimo, imposte, soggetto obbligato, momento di esigibilità e sorte del compenso se una condizione non si avvera. Non confondere la provvigione con il deposito consegnato insieme alla proposta.

Documenti da raccogliere prima di contestare o pagare

Chiedi copia dell’incarico o del foglio visita, della clausola provvigionale, della proposta completa, dell’accettazione e della prova della sua comunicazione, oltre agli scambi che mostrano l’attività dell’intermediario e l’eventuale condizione. Verifica anche quali informazioni rilevanti fossero note: il mediatore deve comunicare le circostanze conosciute sulla valutazione e sicurezza dell’affare che possono influirne sulla conclusione. Se importo, momento o presupposto restano controversi, formula per iscritto l’obiezione distinguendo: affare non concluso, condizione non avverata, nesso causale mancante oppure calcolo non conforme al patto. Il prossimo passo concreto è ricostruire una cronologia con documenti e date prima di negoziare il pagamento o affidare la questione a un professionista.