Una parte non vuole più arrivare al rogito

Il venditore non si presenta dal notaio, oppure il compratore comunica che non vuole più acquistare. La prima reazione è spesso chiedere subito il doppio della caparra o minacciare una causa. Ma una comunicazione improvvisata può scegliere un rimedio incompatibile con quello davvero utile. Prima occorre ricostruire contratto, scadenze, condizioni, prestazioni ancora dovute e comportamento di entrambe le parti. Solo dopo si decide se insistere per il rogito o chiudere il rapporto.

Prima domanda: esiste già un contratto vincolante?

Una trattativa interrotta non equivale all’inadempimento di un preliminare. Una proposta accettata e comunicata può invece avere già formato un contratto, se contiene gli elementi necessari. Un’eventuale condizione sospensiva ne sospende gli effetti fino all’evento previsto, senza impedire per questo la conclusione del contratto. Vanno quindi letti proposta, accettazione, preliminare, allegati e successive modifiche: chi doveva fare che cosa, entro quando e a quali condizioni? Il fatto che il rogito non sia stato stipulato non dice ancora chi sia inadempiente. Conta anche se chi contesta era pronto a eseguire la propria prestazione, per esempio pagando il saldo o consegnando documenti e immobile come promesso.

Le strade principali non sono caselle da selezionare tutte

Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte non inadempiente può chiedere l’adempimento oppure la risoluzione, oltre al risarcimento quando ne ricorrono i presupposti. Si può passare dalla domanda di adempimento a quella di risoluzione; dopo aver domandato la risoluzione non si può tornare a pretendere l’adempimento. Per il preliminare, l’articolo 2932 consente, quando è possibile e il titolo non lo esclude, una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Non è una scorciatoia automatica: oggetto, prezzo, titolarità, condizioni e disponibilità della prestazione di chi agisce devono essere verificati. La Cassazione ha precisato che non serve sempre un’offerta formale nelle forme degli articoli 1208 e 1209: può bastare la manifestazione della volontà di adempiere, ferma la verifica concreta.

Data del rogito, diffida e termine essenziale sono cose diverse

La data indicata nel preliminare non diventa automaticamente un termine essenziale. Se il termine è davvero essenziale nell’interesse di una parte, chi vuole ancora la prestazione nonostante la scadenza deve normalmente comunicarlo entro tre giorni; in mancanza, il contratto si risolve di diritto. La diffida ad adempiere segue un meccanismo diverso: deve essere scritta, assegnare un termine congruo — normalmente non inferiore a quindici giorni, salvo accordo, natura del contratto o usi — e dichiarare che, se il termine scade inutilmente, il contratto si intenderà risolto. Un semplice invito a presentarsi dal notaio può essere una prova importante, ma non va chiamato diffida se manca uno di questi elementi.

Caparra e danni: prima si sceglie il percorso

Se è stata versata una vera caparra confirmatoria e risulta inadempiente chi l’ha data, l’altra parte può recedere e trattenerla; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, l’altra può recedere ed esigerne il doppio. In alternativa può chiedere esecuzione o risoluzione, con il danno regolato dalle norme generali. Non è prudente sommare automaticamente doppio della caparra e ulteriori danni: la qualificazione della domanda cambia con ciò che viene chiesto. La rassegna ufficiale della Cassazione segnala inoltre che, una volta ottenuta la risoluzione mediante diffida, il successivo recesso fondato sulla caparra è precluso.

La risoluzione non scatta per una mancanza di scarsa importanza. La gravità va misurata sul caso concreto e sull’interesse dell’altra parte. Anche il risarcimento non è una somma punitiva: occorre documentare la perdita subita o il mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento. Possono rilevare, secondo i fatti, spese tecniche inutilmente sostenute, costi finanziari o altre perdite; ciascuna voce richiede documenti e nesso causale.

Esempio: il venditore rifiuta la stipula

Immaginiamo un preliminare con caparra confirmatoria di 20.000 euro. Il compratore ha ottenuto il mutuo, ha predisposto il saldo e il notaio convoca le parti, ma il venditore dichiara per iscritto di non voler più vendere. Se il compratore vuole davvero la casa, deve preservare e provare la propria disponibilità ad adempiere e far valutare l’esecuzione in forma specifica. Se preferisce chiudere, dovrà scegliere con assistenza tra recesso fondato sulla caparra e risoluzione con danni secondo le regole generali. L’esempio cambia se il mutuo era una condizione non avverata, se l’immobile non è trasferibile come promesso o se anche il compratore non era pronto al saldo.

Il prossimo passo concreto

Prima di inviare diffide o dichiarazioni di recesso, prepara una cronologia con proposta, comunicazione dell’accettazione, preliminare e allegati, clausole su condizioni e caparra, pagamenti, convocazione notarile, documenti richiesti, messaggi di rifiuto e prova della tua prestazione o disponibilità a eseguirla. Aggiungi l’obiettivo reale — ottenere il trasferimento oppure uscire — e l’elenco delle perdite documentate. Porta il fascicolo a un legale insieme al notaio per le verifiche sul titolo: la prima lettera deve proteggere il rimedio scelto, non chiudere per errore una strada ancora utile.