Checklist dell’incarico e delle informazioni dell’agenzia

Il venditore ricorda di avere accettato «solo qualche visita», ma il modulo contiene esclusiva, rinnovo e una somma per l’uscita anticipata. L’acquirente ha firmato un foglio visita, ricevuto informazioni rassicuranti sulla casa e sta per presentare una proposta senza sapere quando l’agenzia chiederà la provvigione. Prima di aggiungere un’altra firma, serve ricostruire documenti, costi e risposte. Questa checklist non stabilisce da sola se una clausola sia valida o una somma dovuta: organizza i fatti e indica quali punti devono essere letti nel testo concreto.

Come usare la checklist

Compila una scheda per ogni agenzia coinvolta. Conserva moduli, allegati, annunci, messaggi, ricevute e versioni delle proposte nello stesso fascicolo; indicare soltanto «come concordato» non permette di ricostruire che cosa fosse davvero noto o promesso.

1. Chi sono, chi è l’agenzia e che cosa ho firmato

• □ Ho una copia leggibile di ogni documento firmato, con tutte le pagine e le condizioni richiamate.
• □ Sono stati cancellati gli spazi vuoti e le alternative non scelte.
• □ È chiaro se il documento registra soltanto una visita o contiene anche obblighi, dichiarazioni, durata, costi o rinvii ad altri moduli.
• □ Il nome usato dal modulo — incarico, autorizzazione, prenotazione o foglio visita — non sostituisce la lettura del contenuto.
• □ Eventuali firme specifiche sono riconducibili alle singole clausole; non considero la doppia firma una garanzia generale di validità.

2. Incarico di vendita: durata, esclusiva e uscita

• □ L’esclusiva è delimitata dal testo: non la tratto come effetto automatico di ogni rapporto con un mediatore.
• □ Penale, rimborso spese e provvigione sono indicati con nomi e presupposti distinti.
• □ Ho verificato se agisco come consumatore e se il contratto è stato concluso a distanza o fuori dei locali.
• □ Non applico automaticamente un recesso di quattordici o trenta giorni: verifico luogo, modalità, informazioni ricevute, richiesta di avvio del servizio e prestazione eventualmente completata.
• □ Se il servizio è iniziato durante il periodo di recesso, la richiesta espressa e l’eventuale importo proporzionale risultano da documenti, non da una formula aggiunta dopo.

3. Provvigione: importo e momento non vanno lasciati alla memoria

La visita, la proposta, il preliminare e il rogito sono momenti diversi. Per valutare la provvigione occorre individuare l’affare giuridicamente vincolante, il collegamento causale con l’attività del mediatore e le condizioni applicabili. Non scrivere automaticamente «al rogito» e non concludere che una visita basti: annota il documento, la data dell’accettazione, la comunicazione e l’eventuale condizione.

• □ So se la proposta è stata accettata e quando l’accettazione è giunta a conoscenza del proponente.
• □ Ho distinto una condizione sospensiva da una condizione risolutiva e verificato che cosa prevede il patto sul compenso.
• □ Se hanno lavorato più agenzie, ho ricostruito attività, contatti e date senza promettere automaticamente un compenso intero o escluderlo.
• □ Ogni richiesta di pagamento indica imponibile, imposte, destinatario, scadenza e documento fiscale previsto.
• □ Un eventuale contrasto su abilitazione, nesso causale o momento dell’affare è registrato come questione da verificare, non risolto dalla sola fattura.

4. Registro delle informazioni ricevute

L’agente deve comunicare le circostanze note rilevanti per valutazione e sicurezza dell’affare, ma non è automaticamente il tecnico dell’edificio o il notaio dell’operazione. Per ogni frase separa fatto dichiarato, fonte e controllo professionale. Se l’informazione non è stata verificata, non trasformarla in «certificata»; se un fatto noto o conoscibile è decisivo, chiedi che venga comunicato in modo tracciabile prima della proposta.

5. Annuncio, visita e proposta devono raccontare la stessa casa

• □ Superficie, pertinenze, piano, stato di occupazione, prezzo e classe energetica coincidono tra annuncio, visita e bozza.
• □ Le fotografie e le descrizioni non attribuiscono alla casa spazi, uso o lavori non documentati.
• □ I lavori promessi indicano autore, contenuto, termine e prova di esecuzione.
• □ Le risposte decisive sono state confermate per iscritto e allegate o richiamate nella proposta quando necessario.
• □ La proposta non contiene dichiarazioni dell’acquirente di avere ricevuto documenti mai consegnati.
• □ Il termine della proposta consente i controlli che le parti hanno considerato indispensabili.

6. Se voglio interrompere la trattativa

Cambiare idea non significa automaticamente dover comprare, vendere o risarcire. Prima occorre distinguere proposta revocabile, proposta irrevocabile, accordo già concluso e semplice trattativa. Se la trattativa è avanzata, conserva cronologia, motivo dell’interruzione e spese collegate: buona fede, affidamento, comportamento di entrambe le parti e nesso causale richiedono una valutazione concreta.

Domande da inviare all’agenzia prima della firma

• Quale documento mi state chiedendo di firmare e quali obblighi produce oltre alla visita o alla pubblicità?
• Quali sono durata, esclusiva, rinnovo, disdetta, recesso, penali e rimborsi, con il numero della clausola?
• Quanto paga ciascuna parte, su quale base, con quali imposte e in quale momento?
• Quale fatto ritenete conclusivo dell’affare e quale attività dell’agenzia lo ha determinato?
• Quali informazioni sull’immobile derivano da documenti visionati e quali soltanto dal venditore?
• Quali documenti avete già ricevuto, in quale data e quali controlli restano a tecnico, notaio, banca o amministratore?
• Chi custodisce somme, chiavi o documenti originali e con quale ricevuta?
• Se non proseguo, quali somme ritenete dovute e in base a quale clausola e attività?

Quando non firmare o pagare ancora

• Manca una copia completa del modulo o le clausole richiamano allegati non consegnati.
• Durata, rinnovo, esclusiva o uscita anticipata restano in campi vuoti o in alternative non cancellate.
• Provvigione, penale e rimborso spese sono confusi o la base di calcolo non è determinabile.
• Il modulo presenta come verificata un’informazione che nessuno sa collegare a un documento.
• Viene chiesto di dichiarare ricevuti APE, planimetrie, verbali o altri atti mai mostrati.
• La proposta scade prima che possano essere chiariti proprietà, documenti decisivi, finanziamento o occupazione.
• La richiesta di pagamento non indica il documento, l’evento e la clausola da cui deriverebbe.

Scheda finale da conservare

Esempio: esclusiva, proposta e informazione non verificata

Ipotesi: il venditore ha firmato un incarico di quattro mesi con esclusiva, ma non ricorda il termine di disdetta; l’acquirente vuole subordinare l’impegno al mutuo e ha ricevuto dall’agente una rassicurazione orale sulla veranda. La checklist produce tre azioni, non tre conclusioni automatiche: recuperare il modulo e segnare scadenza, rinnovo e costi di uscita; scrivere con precisione la condizione nella proposta e verificare il patto sulla provvigione; chiedere il documento edilizio e affidare il controllo al tecnico. Il prossimo passo concreto è inviare un’unica richiesta numerata, fissare la data delle risposte e firmare soltanto la versione che recepisce i dati effettivamente confermati.