Un fascicolo compilabile per consegnare al legale una vicenda ricostruibile: contratto e obiettivo, cronologia, comunicazioni, prove, somme, difetti o esiti del mutuo, scadenze e ipotesi di accordo. Le qualificazioni e i rimedi restano da verificare sul caso concreto.
Aggiornamento: 27 ottobre 2026
La controparte non si presenta al rogito, la banca ha respinto il mutuo oppure dopo le chiavi emerge un difetto. In poche ore si accumulano messaggi, fotografie, preventivi e richieste di pagamento. Il rischio è consegnare al legale una cartella piena ma non leggibile: manca la data di scoperta, non si distingue ciò che è stato promesso da ciò che è soltanto riferito e non è chiaro quale risultato si vuole ottenere. Questo fascicolo serve a trasformare i materiali in una ricostruzione verificabile, senza decidere da soli quale rimedio sia applicabile.
| Stato | Significato | Azione |
|---|---|---|
| ✓ Documentato | Il fatto è sostenuto da un originale o da una copia attendibile | Indica file, data, autore, destinatario e punto rilevante |
| ? Da verificare | Il dato è orale, incompleto o contestato | Scrivi la domanda precisa e chi può rispondere |
| ! Urgente | Può decorrere un termine o disperdersi una prova | Segnala subito al legale data iniziale e fonte del dubbio |
| — Non applicabile | La voce non riguarda il caso | Annota brevemente il motivo |
Conserva gli originali e lavora su copie. Non rinominare un documento cancellando la data o il mittente; se aggiungi note, separale dal contenuto ricevuto. Il fascicolo organizza le informazioni: non calcola automaticamente termini, non qualifica il fatto e non sostituisce una valutazione professionale.
| Voce | Dato da inserire | Documento o prova | Stato |
|---|---|---|---|
| Parti e recapiti | nomi, qualità, rappresentanti, domicili indicati nel contratto | documenti, procura, contratto | ___ |
| Immobile | indirizzo, identificativi, pertinenze e disponibilità attuale | atto, proposta, preliminare, planimetrie | ___ |
| Fase raggiunta | trattativa, proposta accettata, preliminare, rogito o consegna | ultimo documento sottoscritto | ___ |
| Problema concreto | condotta, difetto, diniego o controllo sfavorevole | prima prova disponibile | ___ |
| Risultato desiderato | adempimento, scioglimento, riduzione, ristoro, riparazione o accordo | istruzioni della parte | ___ |
| Urgenza | rogito, consegna, scadenza, lavori, rischio sulla prova | calendario e comunicazioni | ___ |
Descrivi prima il risultato in parole comuni: «voglio ancora comprare», «voglio uscire senza perdere la somma», «voglio quantificare e risolvere il difetto». Adempimento, risoluzione, recesso collegato alla caparra, riduzione del prezzo e risarcimento sono percorsi diversi. Non presentarli come cumulabili o già scelti: il legale deve confrontarli con il contratto, la condotta e le prove.
| Data e ora | Fatto osservabile | Soggetto | Documento | Ricezione o riscontro | Conseguenza / prossima scadenza |
|---|---|---|---|---|---|
| ___ | ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
| ___ | ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
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Scrivi «la PEC è stata ricevuta alle 10:14» invece di «si è comportato male»; registra la valutazione in una colonna separata. Inserisci anche i fatti contrari alla tua ricostruzione: proroghe accettate, documenti consegnati tardi, richieste rimaste senza risposta o disponibilità dichiarate. Se una data è stimata, dichiaralo.
| Domanda | Passaggio da trascrivere | Fatto da verificare | Questione per il legale |
|---|---|---|---|
| Esiste un vincolo? | proposta, accettazione, preliminare, allegati | comunicazione dell’accettazione e forma | quale documento vincola e con quale contenuto? |
| Qual è la prestazione contestata? | prezzo, rogito, documenti, liberazione, cancellazioni | chi doveva fare cosa e quando | l’inadempimento è rilevante e imputabile? |
| Il termine ha una disciplina specifica? | data e formulazione esatta | proroghe, diffide, comportamento successivo | è semplice, essenziale o oggetto di diffida? |
| C’è una caparra? | funzione testuale e importo | pagamento, custodia, imputazione | quale alternativa è ancora compatibile? |
| Si vuole ancora l’operazione? | istruzioni attuali | disponibilità ad adempiere e prestazioni offerte | adempimento o scioglimento? |
| Si chiedono danni? | voci e clausole | pagamenti e conseguenze provate | nesso, prevedibilità e misura da provare |
Una diffida ad adempiere richiede forma, contenuto ed effetti propri; il termine è normalmente non inferiore a quindici giorni, salvo diversa congruità prevista dalla disciplina. La comunicazione entro tre giorni riguarda invece il diverso caso del termine essenziale e la volontà di esigere ugualmente la prestazione. Non copiare questi numeri nel calendario come se valessero per ogni ritardo.
| Elemento | Dato da registrare | Allegato | Da verificare |
|---|---|---|---|
| Scoperta | chi ha osservato cosa, quando e in quali condizioni | foto o video originali, messaggio iniziale | data effettiva di scoperta |
| Stato materiale | localizzazione, estensione, funzionamento e accessibilità | rilievo e relazione tecnica | causa, gravità e incidenza sull’uso |
| Comunicazione | destinatario, contenuto, data e ricezione | PEC, raccomandata o messaggio completo | denuncia e contestazione pertinenti |
| Interventi | urgenza, lavori eseguiti e parti conservate | fatture, preventivi, campioni e immagini | compatibilità con accertamenti successivi |
| Conseguenze | spese, inutilizzabilità, canoni o altre perdite | giustificativi e calcoli | esistenza e misura del danno |
Non classificare subito ogni problema come vizio occulto. Vizio della vendita, mancanza di qualità, consegna di cosa radicalmente diversa, irregolarità edilizia e grave difetto costruttivo hanno presupposti e termini differenti. Per la garanzia della vendita, la fonte registra denuncia entro otto giorni dalla scoperta, con eccezioni, e prescrizione annuale dalla consegna; per la responsabilità dei gravi difetti immobiliari indica dieci anni dal compimento, denuncia entro un anno dalla scoperta e prescrizione in un anno dalla denuncia. La scheda deve rendere visibili le date al legale, non stabilire quale disciplina si applichi.
| Passaggio | Documento | Esito e data | Domanda aperta |
|---|---|---|---|
| Clausola contrattuale | testo integrale e allegati | ___ | evento, termine, tipo di condizione e comunicazioni richieste? |
| Domanda di mutuo | ricevuta e documenti consegnati | ___ | istruttoria completa o integrazioni mancanti? |
| Merito creditizio | comunicazione della banca | ___ | rifiuto del cliente, importo diverso o decisione non conclusa? |
| Perizia della garanzia | esito e valore | ___ | problema di valore o diversa criticità tecnica? |
| Controllo tecnico o notarile | relazione, richiesta o nota | ___ | fatto ostativo, sanabile o soltanto da approfondire? |
| Cooperazione delle parti | richieste e risposte | ___ | chi doveva produrre quale documento e quando? |
Il diniego bancario non scioglie ogni contratto in modo universale. Occorre leggere la clausola, verificare evento, termine, comunicazioni e condotta durante la pendenza. Se il problema è una perizia o un controllo tecnico, separa la decisione creditizia dalla condizione dell’immobile e dagli obblighi del venditore. Registra inoltre dove sono acconto, caparra o somma custodita e se l’agenzia chiede la provvigione: ciascuna voce segue il proprio presupposto.
| Voce | Importo | Pagato a / da | Causale nel documento | Prova | Contestazione o richiesta |
|---|---|---|---|---|---|
| Prezzo e saldo | € ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
| Acconto o caparra | € ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
| Somma custodita | € ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
| Provvigione | € ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
| Spese tecniche e notarili | € ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
| Interventi e ripristini | € ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
| Altri danni dichiarati | € ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
Non sommare pagamenti, richieste e danni ipotizzati in un unico totale. Per ogni voce indica se è già uscita, soltanto richiesta, restituita, trattenuta o contestata. Un danno richiede prova dell’esistenza, del collegamento con il fatto e della misura; una penale o una caparra non rendono automaticamente dovuta ogni ulteriore somma.
| ID | Data | Mittente → destinatario | Canale | Contenuto rilevante | Originale / metadati | Fatto che dovrebbe provare |
|---|---|---|---|---|---|---|
| COM-___ | ___ | ___ | PEC / email / messaggio / lettera | ___ | ___ | ___ |
| COM-___ | ___ | ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
| COM-___ | ___ | ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
| COM-___ | ___ | ___ | ___ | ___ | ___ | ___ |
| Evento iniziale | Data certa o stimata | Possibile termine | Fonte o clausola | Azione prudenziale | Verifica professionale |
|---|---|---|---|---|---|
| Scoperta del difetto | ___ | ___ | contratto / disciplina da qualificare | preservare prova e comunicare | ___ |
| Consegna dell’immobile | ___ | ___ | garanzia della vendita, se applicabile | raccogliere atto e verbale | ___ |
| Comunicazione o diffida | ___ | ___ | testo ricevuto o inviato | conservare ricevute e non calcolare da soli | ___ |
| Data fissata per il rogito | ___ | ___ | contratto e successive proroghe | registrare presenza e disponibilità | ___ |
| Diniego o esito del controllo | ___ | ___ | clausola e comunicazione | inviare subito i documenti al legale | ___ |
| Mediazione o atto giudiziario | ___ | ___ | atto notificato o comunicato | trattare come urgente | ___ |
Riporta ogni termine come «da verificare» finché non sono qualificati fatto iniziale, disciplina applicabile ed eventuali cause di sospensione o interruzione. Un foglio di calcolo non sostituisce questo controllo. Se arriva un atto giudiziario, una convocazione in mediazione o una misura urgente, consegnalo subito integralmente senza attendere che il fascicolo sia perfetto.
| Percorso | Obiettivo | Dati necessari | Punto critico |
|---|---|---|---|
| Trattativa diretta | soluzione rapida e documentata | mandato, importi, azioni e scadenze | accordo vago o non formalizzabile |
| Mediazione | confronto assistito e possibile accordo | controversia, partecipanti, poteri e proposta | obbligatorietà da verificare sulla materia concreta |
| Causa | tutela richiesta al giudice | domanda, fatti, prove, termini e controparte | tempo, costi, rischio probatorio e urgenze |
| Tutela urgente | proteggere prova, bene o effetto | pericolo attuale e misura necessaria | non rinviare automaticamente alla mediazione |
La presenza di una casa non rende da sola obbligatoria la mediazione: conta la materia concreta. Se si raggiunge un accordo, la scheda deve precisare chi paga o fa cosa, date, documenti, costi, rinunce circoscritte e conseguenze dell’inadempimento. Per atti soggetti a trascrizione occorre verificare l’autenticazione; l’efficacia esecutiva dipende dalle condizioni previste dalla disciplina. L’urgenza e le esigenze di trascrizione vanno segnalate separatamente.
| Cartella | Contenuto | Indice o nome file | Questione associata |
|---|---|---|---|
| 00_sintesi | una pagina con parti, fase, problema, obiettivo e urgenze | ___ | ___ |
| 01_contratti | proposta, accettazione, preliminare, allegati e modifiche | ___ | ___ |
| 02_cronologia | tabella maestra e calendario delle scadenze | ___ | ___ |
| 03_comunicazioni | originali, allegati e ricevute ordinati | ___ | ___ |
| 04_tecnica_banca | relazioni, fotografie, perizia, diniego e richieste | ___ | ___ |
| 05_somme | pagamenti, fatture, provvigione, preventivi e danni | ___ | ___ |
| 06_procedura | diffide, mediazione, notifiche e atti | ___ | ___ |
| 07_domande | dubbi numerati e documenti ancora mancanti | ___ | ___ |
Ipotesi: una proposta accettata prevede mutuo entro una certa data; la banca comunica il rifiuto due giorni prima del rogito e un sopralluogo segnala umidità non descritta. L’acquirente ha versato 20.000 euro indicati come caparra e l’agenzia chiede il compenso. Il fascicolo non conclude che il contratto sia sciolto né che una somma vada restituita o trattenuta. Riporta testo e scadenza della condizione, domanda completa, ragione comunicata dalla banca, perizia, scoperta e documentazione dell’umidità, posizione del venditore, custodia della somma e richiesta dell’agenzia. Il prossimo passo concreto è consegnare sintesi, cronologia e documenti numerati al legale, evidenziando le date da verificare e indicando se l’obiettivo resta acquistare, rinegoziare o uscire dall’operazione.
Quando la compravendita si blocca o emerge un problema, il rimedio non si sceglie dal nome usato nelle email. Prima occorre ricostruire il contratto, i fatti, le comunicazioni, le somme e le scadenze; poi distinguere mancato rogito, difetti, condizione non avverata e controversia da comporre o portare davanti al giudice.
Leggi il testo completo →Quando compratore o venditore si tira indietro, non basta parlare di rinuncia. Bisogna capire se esiste già un contratto vincolante, quale obbligo è rimasto inadempiuto e quale risultato si vuole: ottenere la casa, sciogliere il rapporto o chiedere il ristoro di un danno provato.
Leggi il testo completo →Macchie, crepe, impianti difettosi o irregolarità emerse dopo la consegna non ricevono sempre la stessa tutela. Il primo passo è conservare la prova e denunciare tempestivamente il problema; poi occorre qualificare il fatto, perché rimedi e termini cambiano tra vizio, mancanza di qualità, bene radicalmente diverso e grave difetto costruttivo.
Leggi il testo completo →Un diniego della banca o una relazione tecnica negativa non sciolgono sempre l’acquirente dagli impegni. Bisogna leggere l’evento previsto, verificare se la condizione era sospensiva, ricostruire la cooperazione delle parti e distinguere il rischio finanziario del compratore dai problemi imputabili all’immobile o al venditore. Solo dopo si regolano caparra, acconto, somme custodite e provvigione.
Leggi il testo completo →Accordo diretto, mediazione e causa non sono tappe obbligatoriamente successive. La scelta dipende dall’obiettivo, dalla collaborazione possibile, dalle prove, dai termini e dall’urgenza. La mediazione è obbligatoria soltanto nelle materie previste dalla legge o quando la dispone il giudice; un accordo utile deve regolare con precisione prestazioni, scadenze, somme e formalità immobiliari.
Leggi il testo completo →Una checklist per capire quando nasce il vincolo, chi deve firmare, quale funzione ha ogni somma, come scrivere condizioni e scadenze e quali documenti e protezioni valutare prima della proposta o del preliminare.
Leggi il testo completo →Un fascicolo operativo per sapere quale documento manca, chi deve procurarlo, quale professionista deve valutarlo e quale decisione resta sospesa. Tiene separati urbanistica, catasto, formalità, provenienza e tutele della casa in costruzione.
Leggi il testo completo →Una checklist per coordinare mutuo, controlli, pagamenti, deposito del prezzo, trascrizione, chiavi e situazione condominiale. Comprende un verbale di consegna da compilare quando disponibilità materiale e rogito coincidono o restano separati.
Leggi il testo completo →