La tabella millesimale non risolve da sola ogni riparto. Prima bisogna identificare la spesa, capire quali proprietà ne traggono utilità e verificare se si applica la regola generale, un criterio speciale o una convenzione valida. Solo dopo si controllano tabella, calcolo e quota personale.
Aggiornamento: 26 ottobre 2026
Due appartamenti possono avere gli stessi millesimi generali e contribuire in modo diverso alla stessa gestione: uno può appartenere alla scala interessata, l’altro no; uno può essere coperto da un lastrico, l’altro trovarsi in un corpo separato. Per controllare una quota non basta quindi chiedere «quanti millesimi ho?». La domanda utile è: quale criterio governa proprio questa spesa e quale tabella lo traduce in numeri?
Il primo comma dell’articolo 1123 del Codice civile stabilisce la regola generale: le spese necessarie per conservare e godere le parti comuni, per i servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione. Il valore viene normalmente espresso dalla tabella generale in millesimi. Fonte 1
Il secondo comma riguarda cose destinate a servire i condòmini in misura diversa: la spesa si distribuisce secondo l’uso che ciascuno può farne. Non conta soltanto l’uso effettivo scelto in quel momento; occorre valutare l’utilità oggettiva che il bene o il servizio offre alle unità interessate.
Il terzo comma disciplina il cosiddetto condominio parziale. Se un edificio ha più scale, cortili, lastrici, impianti o opere destinati a servire soltanto una parte del fabbricato, i costi di manutenzione gravano sul gruppo che ne trae utilità. La Cassazione ha precisato che questa situazione nasce dalla struttura e dalla funzione del bene, senza bisogno di una delibera costitutiva: per le decisioni relative a quella parte partecipano i soli titolari interessati. Fonte 2
Gli articoli successivi dettano regole per spese determinate. L’articolo 1124 divide la manutenzione e sostituzione di scale e ascensori per metà in base al valore delle unità e per metà in base all’altezza del piano. L’articolo 1125 regola soffitti, volte e solai tra i proprietari dei due piani sovrapposti. L’articolo 1126 riguarda il lastrico solare di uso esclusivo: un terzo è a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e due terzi dei proprietari delle unità coperte, secondo il valore della parte di piano appartenente a ciascuno. Fonte 1
Questi criteri non sono intercambiabili. Prima si qualifica il bene e l’intervento, poi si individuano le unità interessate e infine si applicano i valori pertinenti. La sola etichetta usata nel preventivo — per esempio «facciata», «terrazzo» o «ascensore» — può essere insufficiente se l’opera coinvolge elementi diversi.
Le tabelle traducono in millesimi i valori o i rapporti necessari al riparto. L’articolo 68 delle disposizioni di attuazione richiede che il valore proporzionale di ciascuna unità sia espresso in millesimi; nel calcolo non si considera il canone di locazione e non si tiene conto di miglioramenti o stato di manutenzione della singola unità. Fonte 3
La tabella generale misura normalmente il valore delle proprietà, ma altre tabelle possono esprimere l’utilità di una scala, di un ascensore o di un impianto. La presenza di una colonna numerica non prova però, da sola, che quel criterio sia corretto per ogni voce. Nel controllo bisogna leggere insieme regolamento, titolo, delibera, natura della spesa e tabella applicata.
Un esempio: per 20.000 euro di manutenzione di una parte comune a tutti, 75 millesimi generali producono una quota di 1.500 euro. Se l’intervento riguarda invece una scala che serve soltanto un corpo dell’edificio, non è corretto inserire automaticamente tutti i proprietari nel denominatore. Prima occorre delimitare il gruppo interessato e verificare il criterio specifico; il risultato numerico viene dopo.
Una tabella può limitarsi a misurare valori e applicare i criteri legali: in questo caso ha funzione ricognitiva. Può invece contenere un accordo con cui tutti accettano quote diverse da quelle risultanti dalla legge: questa è la «diversa convenzione» richiamata dall’articolo 1123. La distinzione conta perché cambia il consenso necessario e il modo di correggere la tabella.
Secondo la Cassazione, una tabella che si limita a determinare i valori può essere approvata con la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136, secondo comma; se deroga consapevolmente ai criteri legali, serve il consenso unanime dei condòmini coinvolti. Fonte 4 Nel 2026 la Corte ha ribadito che l’accettazione espressa di quote diverse integra una convenzione contrattuale, mentre una tabella soltanto quantitativa resta ricognitiva e può essere rivista nei casi dell’articolo 69. Fonte 5
Perciò la provenienza della tabella — allegata a un rogito, a un regolamento o a un verbale — è un dato importante, ma non sempre decisivo. Bisogna leggere il contenuto dell’accordo: misurare i valori non equivale necessariamente a voler derogare alla legge.
L’assemblea può approvare il riparto che applica una regola già esistente, ma non può introdurre a maggioranza un nuovo criterio generale per le spese future quando la legge o una convenzione stabiliscono altro. La Cassazione, con ordinanza n. 2580 del 26 gennaio 2024, ha qualificato come nulla la deliberazione che, senza averne il potere, fissava per il futuro criteri diversi anche per beni non comuni o servizi non utilizzati da tutti. Fonte 6
È diverso il caso in cui manchi una tabella applicabile e servano somme per la gestione ordinaria. La Cassazione ha ammesso che l’assemblea stabilisca a maggioranza contributi provvisori, come anticipi soggetti a successivo conguaglio, per evitare il blocco della gestione. È una soluzione temporanea riferita all’ordinaria amministrazione, non una modifica definitiva dei diritti. Fonte 7
L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione prevede, in generale, il consenso unanime per modificare o rettificare i valori. Consente però la maggioranza dell’articolo 1136, secondo comma, anche nell’interesse di un solo condòmino, quando i valori derivano da un errore oppure quando mutate condizioni di una parte dell’edificio alterano per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità. La norma richiama, tra gli esempi, sopraelevazioni, incremento di superfici e aumento o diminuzione delle unità immobiliari; il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Fonte 8
Non ogni ristrutturazione interna o aumento di valore commerciale basta quindi a riaprire le tabelle. Servono i presupposti previsti dalla norma e, per le variazioni, il superamento della soglia indicata. Una perizia tecnica può chiarire il dato estimativo, ma non sostituisce il controllo giuridico sull’esistenza di una convenzione derogatoria.
Prima di contestare, raccogli questi elementi:
La contestazione utile indica l’errore verificabile: non «i millesimi sono ingiusti», ma, per esempio, «la spesa della scala B è stata distribuita anche alle unità servite soltanto dalla scala A» oppure «la delibera ha sostituito stabilmente il criterio previsto dal regolamento senza il consenso richiesto». Se la delibera è già stata approvata, occorre far valutare rapidamente tipo di vizio, interesse concreto e rimedio: la distinzione tra nullità e annullabilità incide anche sui termini e sarà trattata in A04.
Per capire se una somma richiesta dal condominio è corretta bisogna separare la spesa complessiva dalla quota personale, individuare la decisione che l’ha autorizzata e controllare il criterio di riparto. Questa sezione accompagna dal rendiconto alla richiesta di pagamento.
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