La data della rata non basta per stabilire chi deve sostenere una spesa condominiale. Occorre distinguere la richiesta del condominio dai rapporti interni tra le parti, ricostruire quando è sorto l’obbligo e disciplinare nel contratto arretrati, lavori straordinari e conguagli.
Aggiornamento: 26 ottobre 2026
Quando si compra un appartamento, un prospetto con saldo zero non esclude necessariamente lavori già deliberati, conguagli futuri o liti in corso. Quando si vende, la consegna delle chiavi non chiude automaticamente ogni rapporto con il condominio. Per attribuire correttamente una spesa servono almeno quattro date: periodo di gestione, attività o servizio cui si riferisce, deliberazione dell’intervento straordinario e trasferimento della proprietà.
La prima domanda è chi possa essere chiamato a pagare dal condominio. La seconda è su chi debba ricadere definitivamente il costo nei rapporti tra venditore e acquirente. Le risposte possono essere diverse.
L’articolo 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che chi subentra nei diritti di un condòmino sia obbligato solidalmente con lui per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Questa solidarietà rafforza la tutela del condominio: entro il limite temporale previsto, il nuovo proprietario può ricevere una richiesta anche per oneri maturati prima dell’acquisto. Fonte 1
La Cassazione, nell’ordinanza n. 21860/2020, qualifica quella dell’acquirente come un’obbligazione solidale autonoma creata dalla legge a garanzia del credito condominiale; spetta al condominio dimostrare che la spesa ricade nell’anno in corso o in quello precedente al subentro. È un’applicazione giudiziaria della regola legale, non un trasferimento indistinto di tutti i debiti del venditore. Fonte 4
L’ordinanza n. 5704/2024 conferma che la responsabilità solidale dell’acquirente non si estende, in base a questa norma, agli anni ancora anteriori. Un vecchio saldo riportato nei rendiconti successivi non va quindi attribuito al compratore senza ricostruirne origine e data di maturazione. Fonte 3
Nel rapporto interno tra venditore e acquirente occorre individuare il fatto che ha generato la spesa, salvo una diversa pattuizione tra le parti.
Per la gestione ordinaria — pulizia, energia, manutenzione ricorrente e servizi comuni — la Cassazione collega l’obbligo al momento in cui l’attività di gestione viene compiuta. L’approvazione successiva del rendiconto non sposta automaticamente il costo su chi è proprietario in quel momento. Per innovazioni, ristrutturazioni e manutenzione straordinaria, invece, è decisiva la deliberazione che approva l’intervento. Il criterio è ribadito dall’ordinanza n. 21094/2023. Fonte 5
Ne segue che la scadenza di pagamento può essere successiva alla vendita senza cambiare, da sola, l’imputazione interna. Se il rifacimento della facciata è stato definitivamente approvato quando il venditore era ancora proprietario, le rate emesse dopo il rogito non trasformano automaticamente il costo in una spesa dell’acquirente. La Cassazione lo ha chiarito, per i lavori straordinari, con la decisione n. 15547/2017: il costo grava sul proprietario al momento della delibera costitutiva, salvo diverso accordo tra le parti, che resta inopponibile al condominio. Fonte 6
La distinzione può essere riassunta così:
| Questione | Criterio da controllare |
|---|---|
| Richiesta del condominio all’acquirente | Solidarietà per l’anno in corso e quello precedente |
| Spesa ordinaria tra venditore e acquirente | Momento in cui è stata compiuta l’attività di gestione |
| Lavoro straordinario tra venditore e acquirente | Proprietario al momento della delibera completa che approva l’intervento |
| Rate e conguagli | La data di scadenza è un dato contabile, non sempre il fatto che genera l’obbligo |
| Accordo nel rogito | Regola i rapporti interni, ma non vincola automaticamente il condominio |
Non ogni discussione assembleare crea l’obbligo di pagare un lavoro straordinario. Occorre individuare una deliberazione completa e definitiva che approvi l’intervento nei suoi elementi essenziali. La sentenza n. 25839/2019 collega la nascita dell’obbligazione alla deliberazione chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’opera; un versamento richiesto prima di una simile approvazione fu qualificato, nel caso deciso, come indebito. Fonte 7
Una delibera che incarica soltanto l’amministratore di raccogliere preventivi o esprime l’intenzione di intervenire può essere preparatoria. La Cassazione, con sentenza n. 10235/2013, ha attribuito il costo all’acquirente quando la deliberazione esecutiva della manutenzione straordinaria era successiva alla vendita, ritenendo non decisiva la precedente delibera programmatica. Fonte 8
Nella pratica vanno letti tutti i verbali collegati: approvazione dell’opera, scelta dell’impresa, importo, fondo, riparto, varianti e stati di avanzamento. Se dopo il rogito l’assemblea modifica sostanzialmente quantità o costo, non basta applicare meccanicamente la data della prima riunione: occorre valutare che cosa fosse già stato definitivamente approvato e che cosa sia nato dopo.
Venditore e acquirente possono disciplinare nel preliminare e nel rogito chi sosterrà determinate spese. Una clausola ben costruita non dovrebbe limitarsi a formule come «spese a carico del venditore fino al rogito». È preferibile identificare:
Queste pattuizioni regolano il rapporto tra le parti. Non possono ridurre il diritto del condominio derivante dall’articolo 63. Se, per esempio, il rogito pone sul venditore un lavoro già deliberato ma il condominio ne chiede una rata all’acquirente solidalmente obbligato, l’acquirente deve valutare la richiesta verso il condominio e, separatamente, il recupero verso il venditore in base al contratto e al criterio applicabile.
L’amministratore deve fornire al condòmino che lo richieda un’attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle eventuali liti in corso. Poiché prima del trasferimento il compratore non è ancora condòmino, è prudente che il venditore richieda il documento e ne consenta l’esame nell’ambito della trattativa. Fonte 2
L’attestazione fotografa la situazione risultante alla data del rilascio; non sostituisce l’esame dei verbali e non impedisce che emerga un conguaglio successivo. Prima di stipulare conviene raccogliere:
L’espressione legale «anno in corso e quello precedente» va applicata ai contributi concretamente richiesti: occorre identificare gli esercizi considerati dal condominio e soprattutto la data in cui ciascuna voce è maturata. Un totale trascinato da un rendiconto all’altro non rende nuovo il fatto che ha originato il debito.
L’articolo 63 contiene una seconda solidarietà, rivolta questa volta al venditore. Chi cede il diritto sull’unità resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino a quando viene trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo di trasferimento. Fonte 1
La semplice informazione informale, la consegna delle chiavi o il cambio del nome sul citofono non sostituiscono l’adempimento indicato dalla norma. Inoltre, le variazioni dei dati dell’anagrafe condominiale devono essere comunicate per iscritto entro sessanta giorni. Fonte 2
Per evitare una coda di responsabilità, venditore, acquirente e notaio dovrebbero chiarire chi invia la copia autentica, con quale mezzo e come viene conservata la prova della ricezione. È un adempimento distinto dalla registrazione del nuovo recapito.
Il 15 ottobre viene venduto un appartamento. A giugno l’assemblea aveva definitivamente approvato il rifacimento della facciata, con impresa, costo e riparto; la seconda rata scade a dicembre. Nel rapporto interno, salvo un patto diverso, il costo straordinario fa capo al venditore, proprietario al momento della delibera. Se la rata rientra nel periodo coperto dall’articolo 63, il condominio può tuttavia rivolgersi anche all’acquirente; il pagamento e l’eventuale recupero verso il venditore sono passaggi distinti.
Nello stesso edificio, il conguaglio del riscaldamento riguarda consumi in parte anteriori e in parte successivi al rogito. La sola data di approvazione del consuntivo non risolve l’attribuzione interna: serve ricostruire il periodo di gestione e applicare la clausola contrattuale alle attività effettivamente svolte.
Se, invece, prima del rogito l’assemblea aveva soltanto chiesto tre preventivi per la facciata e l’intervento completo viene approvato a novembre, il criterio giurisprudenziale conduce all’acquirente, salvo la disciplina pattuita nell’atto.
La conclusione pratica è questa: prima si separa la richiesta del condominio dalla ripartizione interna, poi si collega ogni spesa al fatto che l’ha generata. Il rogito dovrebbe trasformare questa ricostruzione in clausole chiare e prevedere il rimborso nel caso in cui la solidarietà esponga al pagamento la parte che, nei rapporti interni, non deve sopportare il costo.
Per capire se una somma richiesta dal condominio è corretta bisogna separare la spesa complessiva dalla quota personale, individuare la decisione che l’ha autorizzata e controllare il criterio di riparto. Questa sezione accompagna dal rendiconto alla richiesta di pagamento.
Leggi il testo completo →Il rendiconto non è soltanto l’elenco delle fatture pagate. Deve permettere di capire che cosa è entrato e uscito, quali debiti e crediti restano aperti, quanti fondi sono disponibili e come si forma il saldo attribuito a ciascun condòmino.
Leggi il testo completo →La tabella millesimale non risolve da sola ogni riparto. Prima bisogna identificare la spesa, capire quali proprietà ne traggono utilità e verificare se si applica la regola generale, un criterio speciale o una convenzione valida. Solo dopo si controllano tabella, calcolo e quota personale.
Leggi il testo completo →Una richiesta di pagamento va controllata collegando importo, periodo, delibera o preventivo, criterio di riparto e pagamenti già eseguiti. La checklist aiuta a distinguere un dato mancante da una vera contestazione e a scegliere una risposta che non faccia perdere termini.
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