Quando l’assemblea approva manutenzioni straordinarie o innovazioni deve coordinare costo, fondo speciale, riparto e scadenze. Il fondo deliberato non coincide però con il denaro già incassato: per capire se il cantiere è sostenibile occorre controllare anche versamenti, contratto e pagamenti effettivi.
Aggiornamento: 26 ottobre 2026
Il fondo lavori serve a collegare la decisione dell’assemblea alla sua copertura economica. Non è una formula da inserire nel verbale per prudenza: deve essere costruito insieme all’intervento, al prezzo e al calendario dei pagamenti. La verifica pratica richiede di distinguere importo deliberato, quote attribuite, somme incassate e debiti verso l’impresa.
L’articolo 1135, primo comma, n. 4, c.c. attribuisce all’assemblea le decisioni sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni, imponendo la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Fonte 1 La previsione è stata introdotta dalla legge n. 220/2012. Fonte 2
La delibera non dovrebbe quindi approvare un lavoro dal costo indeterminato e rinviare genericamente la copertura a un momento successivo. La Cassazione, con l’ordinanza n. 16953/2022, ha qualificato l’allestimento anticipato del fondo come condizione ulteriore di validità della delibera che approva le opere e ha precisato che dal testo della decisione deve emergere il prezzo: non è possibile ricavare a ritroso il costo dei lavori soltanto dall’importo del fondo. È un’applicazione giudiziaria dell’articolo 1135 al caso deciso. Fonte 4
| Dato | Che cosa rappresenta | Controllo essenziale |
|---|---|---|
| Prezzo dei lavori | corrispettivo previsto per l’opera approvata | contratto, capitolato, IVA, esclusioni e varianti |
| Fondo speciale | copertura deliberata per quei lavori | importo e collegamento preciso all’intervento |
| Riparto | attribuzione interna delle quote ai condòmini | criterio, tabella e unità interessate |
| Cassa disponibile | somme effettivamente versate sul conto condominiale | estratti conto, registro di contabilità e morosità |
Un fondo di 100.000 euro deliberato e ripartito non significa che il condominio disponga già di 100.000 euro. Se alcune rate non sono state pagate, la copertura deliberativa esiste ma la liquidità è inferiore. Allo stesso modo, un saldo positivo sul conto non dimostra che quella somma sia destinata al lavoro: potrebbe riferirsi alla gestione ordinaria o ad altri fondi.
Il fondo speciale non è, di per sé, un deposito a garanzia dell’appaltatore né un patrimonio separato opponibile ai terzi. Il contratto può prevedere cautele ulteriori, ma non vanno attribuiti automaticamente al fondo effetti che la legge non stabilisce.
Dal 2014 l’articolo 1135 consente un’alternativa: se i lavori sono eseguiti in base a un contratto che prevede pagamenti graduali in funzione del progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Fonte 3
Non basta quindi dividere liberamente la raccolta in rate. La soluzione graduale deve essere coordinata con un contratto che colleghi i pagamenti all’avanzamento dell’opera. La delibera dovrebbe identificare almeno:
La legge usa la formula “può essere costituito”: il pagamento progressivo è una facoltà, non l’unico sistema. Se il contratto non collega realmente i pagamenti allo stato di avanzamento, è prudente non applicare l’eccezione come se fosse una normale rateizzazione.
Una delibera controllabile dovrebbe indicare o richiamare in modo univoco:
La decisione che si limita a incaricare un tecnico, richiedere preventivi o programmare un’opera non equivale necessariamente alla delibera completa che fa sorgere il debito di contribuzione. La Cassazione, nell’ordinanza n. 18793/2020, ha collegato tale debito alla decisione che determina oggetto dell’appalto, opere e prezzo, fissandone gli elementi quantitativi e qualitativi fondamentali. Fonte 6
Nella forma integrale, il fondo deve essere pari all’ammontare dei lavori approvati. Nella forma progressiva deve coprire i singoli pagamenti contrattualmente dovuti in relazione all’avanzamento. Per evitare equivoci, il quadro economico dovrebbe distinguere:
Non è corretto nascondere un costo incerto dentro una voce generica. Se una variante aumenta il prezzo, occorre verificare competenza, urgenza, autorizzazione e adeguamento del fondo prima di assumere il nuovo impegno, salvo le misure strettamente necessarie per la sicurezza trattate in L01 — Lavori urgenti. Il contratto e la procedura delle varianti sono sviluppati in L02 — Preventivi, incarico e contratto.
Dopo la delibera, l’amministratore deve riscuotere i contributi ed eseguire le decisioni assembleari nell’ambito delle proprie attribuzioni. Le somme ricevute o pagate per conto del condominio devono transitare sul conto intestato al condominio; la contabilità deve consentire di ricostruire movimenti e situazione patrimoniale. Fonte 1
La legge non impone in via generale un nuovo conto bancario per ogni fondo lavori. Occorre però una separazione contabile chiara: causale dei versamenti, voce dedicata nel registro, situazione delle quote, pagamenti collegati e saldo residuo. Un sottoconto o altro strumento bancario può essere utile, ma non sostituisce il rendiconto.
Prima di firmare o autorizzare un pagamento, confronta:
| Controllo | Importo | Documento |
|---|---|---|
| fondo deliberato | € ___ | verbale |
| quote scadute | € ___ | piano rate |
| somme incassate | € ___ | estratto conto e registro |
| SAL verificato | € ___ | certificato o verbale tecnico |
| fatture emesse | € ___ | fatture |
| pagamenti eseguiti | € ___ | bonifici |
| disponibilità residua destinata | € ___ | riconciliazione |
La morosità di uno o più condòmini non riduce automaticamente il prezzo contrattuale né sposta da sola il costo sugli altri. Crea però una differenza tra quanto deliberato e quanto disponibile. L’amministratore deve rendere visibile quella differenza e attivare gli strumenti di riscossione previsti, senza presentare come “fondo pieno” una somma soltanto ripartita.
L’articolo 63 disp. att. c.c. disciplina il decreto ingiuntivo per i contributi approvati e, nei rapporti con i creditori, la comunicazione dei condòmini morosi e la preventiva escussione di questi ultimi prima di agire contro gli adempienti. Fonte 7 Queste regole non trasformano il fondo in una garanzia che impedisce all’impresa di far valere il contratto. Prima di iniziare il cantiere occorre quindi coordinare disponibilità effettiva, scadenze delle quote, obblighi verso l’appaltatore e rischio di ritardi.
Alla fine non basta registrare che “avanza qualcosa”. Il rendiconto del fondo dovrebbe mostrare:
La Cassazione, con l’ordinanza n. 25900/2022, ha ritenuto compatibile con la gestione annuale la costituzione di un fondo cassa anche mediante residui attivi, purché questi siano desumibili dal rendiconto e rilevabili nei conti individuali, con conseguente compensazione sulle anticipazioni successive. Fonte 5 È un precedente sul fondo cassa e sui residui, non una regola che autorizza a spostare automaticamente le economie di uno specifico fondo lavori. Per queste ultime serve una decisione tracciata, dopo avere verificato che non restino obbligazioni o garanzie aperte.
L’assemblea approva lavori per 120.000 euro.
Soluzione integrale: costituisce un fondo di 120.000 euro, ripartisce le quote e fissa scadenze compatibili con la firma e l’avvio. Il controllo successivo deve comunque verificare quanto è stato realmente incassato.
Soluzione per SAL: il contratto prevede 12.000 euro all’avvio, 36.000 al primo SAL, 36.000 al secondo SAL e 36.000 al saldo. La delibera collega il fondo ai quattro pagamenti e fa scadere le quote prima di ciascun importo contrattuale. Se il primo SAL viene verificato ma le quote corrispondenti non sono state incassate, il debito verso l’impresa e la cassa disponibile non coincidono: il problema non si risolve dicendo che il fondo era stato approvato.
La conclusione pratica è questa: il fondo non si controlla leggendo un solo totale. Occorre seguire la catena completa: lavoro approvato, prezzo, fondo, riparto, incassi, SAL, pagamenti e rendiconto finale.
Approvare un lavoro significa definire oggetto, costo, incarico, copertura finanziaria e controlli. Questa sezione distingue urgenza, preventivo, contratto, fondo, esecuzione, difetti e obblighi di manutenzione.
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