Il nome del documento non basta per stabilire che cosa possa imporre. Ogni clausola va classificata per contenuto, origine, forma e opponibilità: le regole organizzative seguono le maggioranze, mentre i limiti ai diritti individuali richiedono una base contrattuale chiara e controlli più rigorosi.
Aggiornamento: 29 ottobre 2026
Il regolamento non è un blocco uniforme. Nello stesso fascicolo possono convivere regole approvate dall'assemblea, pattuizioni accettate nei contratti, tabelle, allegati tecnici e semplici prassi. Per sapere se una clausola sia valida, modificabile e opponibile non basta leggere l'intestazione «regolamento contrattuale»: occorre esaminare che cosa disciplina, chi l'ha accettata, in quale forma e rispetto a quale proprietario.
L'articolo 1138 del Codice civile prevede che, quando i condomini sono più di dieci, sia formato un regolamento contenente norme sull'uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese secondo diritti e obblighi di ciascuno, sulla tutela del decoro e sull'amministrazione. Ogni condomino può prendere l'iniziativa per la formazione o revisione. Il testo è approvato con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, ed è allegato al registro dei verbali. Fonte 1
La soglia riguarda il numero dei condomini, cioè dei partecipanti proprietari, non il semplice numero delle unità. Sotto la soglia il regolamento non è obbligatorio, ma può comunque essere adottato. La sua assenza non elimina le norme del Codice civile, i titoli di proprietà o le deliberazioni legittime dell'assemblea.
Un fascicolo utile dovrebbe rendere riconoscibili almeno: versione vigente, data e maggioranza di approvazione, eventuale origine contrattuale, tabelle e planimetrie allegate, modifiche successive e clausole che incidono sui diritti individuali. Una raccolta di fogli priva di cronologia rende difficile distinguere il testo attuale dalle versioni superate.
Le espressioni «assembleare» e «contrattuale» sono scorciatoie. La qualificazione dipende soprattutto dal contenuto della singola previsione. Anche un regolamento predisposto dal costruttore e richiamato nei primi atti può contenere norme meramente organizzative; anche una delibera sottoscritta da tutti può includere una vera convenzione sui diritti.
Conviene separare tre gruppi:
La Cassazione n. 23582/2023 conferma che l'origine del documento non decide da sola la natura della clausola: una previsione non limitativa dei diritti può essere modificata con la maggioranza dell'articolo 1136, secondo comma. È un'applicazione giudiziaria da usare per classificare il contenuto, non una regola che renda modificabile a maggioranza qualsiasi clausola inserita dal costruttore. Fonte 3
L'assemblea può organizzare l'uso dei beni comuni purché preservi destinazione e diritti concorrenti: orari per attività rumorose, modalità di accesso, turnazioni quando lo spazio non consente l'uso contemporaneo, collocazione ordinata di oggetti, criteri operativi per sicurezza e pulizia. Deve però restare una possibilità di godimento compatibile con il titolo e con l'articolo 1102.
Una norma organizzativa non può trasformarsi in assegnazione perpetua, espropriare uno spazio comune, impedire ogni uso a un partecipante o imporre sulla proprietà privata un limite che richieda consenso. Il nome «regola di buon vicinato» non sana una restrizione sostanziale.
La Cassazione n. 11502/2022 ha distinto prescrizioni contrattuali sull'estetica da norme organizzative sull'uso comune e ha ammesso, per queste ultime, che il comportamento successivo univoco possa concorrere all'interpretazione. Il precedente non consente però di creare per tolleranza una nuova servitù o una rinuncia immobiliare: riguarda l'interpretazione di regole organizzative, non la formazione informale di vincoli reali. Fonte 2
L'articolo 1138 stabilisce che il regolamento non può menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni e non può derogare alle norme inderogabili richiamate dalla legge. Il testo si chiude inoltre vietando alle norme regolamentari di proibire il possesso o la detenzione di animali domestici. Restano applicabili le regole su immissioni, igiene, custodia e danni: non si può trasformare la protezione dell'animale domestico in un'esenzione da responsabilità. Fonte 1
Una normale maggioranza non può, per esempio:
Una delibera può invece applicare una clausola già valida, purché non ne allarghi il significato. Se il regolamento vieta una condotta precisa, l'assemblea può richiamarla; non può aggiungere per analogia nuove attività proibite.
Le limitazioni all'uso delle unità esclusive devono essere espresse in modo chiaro e specifico. La Cassazione n. 15222/2023 ha escluso che un generico richiamo ai pregiudizi da evitare possa bastare per ricavare un divieto di destinazione; nel caso esaminato, il testo non consentiva di estendere il divieto a un asilo nido. Le restrizioni, proprio perché comprimono facoltà proprietarie e possono configurare servitù reciproche, non si interpretano estensivamente. Fonte 3
Per verificare una clausola occorre trascriverne le parole esatte e chiedere:
Non basta che una parte tema un possibile disturbo: se la clausola vieta determinate attività, va confrontata con l'attività reale; se tutela da immissioni o pericoli, vanno provate quelle conseguenze.
Per le regole organizzative è normalmente centrale la deliberazione valida e il testo vigente. Per i vincoli che incidono sulle proprietà esclusive occorre invece ricostruire la catena documentale: regolamento originario, atti di vendita, accettazioni e formalità immobiliari.
La sentenza n. 24526/2022 ha adottato un criterio rigoroso per le clausole che limitano la destinazione dell'unità, richiedendo una relazione completa con l'atto di acquisto e ritenendo insufficiente il mero rinvio al regolamento. La stessa decisione qualifica tali divieti come servitù reciproche soggette, per l'opponibilità oltre le parti, alla trascrizione. Fonte 2
La sentenza n. 15341/2025 ha ulteriormente precisato che l'opponibilità ai terzi acquirenti delle servitù reciproche dipende da una trascrizione capace di rendere individuabili le specifiche clausole limitative; un rinvio generico al regolamento nella nota non basta. La tecnica varia anche in base all'epoca della formalità, perciò non è prudente affidarsi a una visura sommaria o alla sola frase «acquista come da regolamento». Fonte 4
Esistono decisioni che attribuiscono rilievo al richiamo e alla conoscenza del regolamento nel contratto. Proprio per questo, in una compravendita o in una lite, non va formulata una conclusione automatica: occorre distinguere vincolo tra le parti originarie, accettazione nel singolo atto e opponibilità reale ai successivi acquirenti, leggendo il testo integrale dell'atto e la nota di trascrizione.
Per la parte regolamentare l'articolo 1138 rinvia alla maggioranza dell'articolo 1136, secondo comma: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio. La convocazione deve indicare in modo comprensibile se si discute l'intero regolamento o specifici articoli; il verbale deve identificare il testo approvato e gli allegati. Fonte 1
Per le clausole convenzionali non basta scrivere nel verbale «approvato all'unanimità dei presenti». Occorre il consenso di tutti i titolari interessati, espresso nella forma richiesta dalla natura del diritto; l'assenza non equivale ad adesione e il comportamento concludente non sostituisce la forma scritta per costituire limiti immobiliari.
Prima di votare una modifica è utile produrre una tabella a quattro colonne: testo vigente, testo proposto, natura organizzativa o convenzionale, maggioranza o consenso richiesto. Se un articolo contiene entrambe le componenti, vanno separate invece di sottoporle a un unico voto indistinto.
L'amministratore deve curare l'osservanza del regolamento, ma non può inventare divieti, decidere definitivamente controversie sui diritti reali o applicare automaticamente una sanzione non deliberata. La contestazione dovrebbe indicare clausola, fatto, data, prove e condotta richiesta.
L'articolo 70 delle disposizioni di attuazione consente, per le infrazioni al regolamento, una sanzione fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro; la somma è destinata alle spese ordinarie. L'irrogazione è deliberata dall'assemblea con la maggioranza dell'articolo 1136, secondo comma. Fonte 1
La sanzione non sostituisce la prova dell'infrazione, non sana una clausola invalida e non autorizza l'amministratore a prelevare o bloccare beni. Se la questione riguarda la nullità di un regolamento contrattuale, la Cassazione n. 6656/2021 ha chiarito che l'azione va proposta da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in litisconsorzio necessario, e non contro l'amministratore, privo di legittimazione passiva per questa domanda. È un'applicazione processuale specifica, diversa dall'impugnazione di una delibera ex articolo 1137. Fonte 6
Il proprietario dovrebbe consegnare al conduttore le regole d'uso applicabili e coordinare il contratto di locazione con eventuali validi divieti di destinazione. Il fatto che la condotta materiale sia del conduttore non rende irrilevante il rapporto con il proprietario. La Cassazione n. 15222/2023 ha inquadrato l'azione fondata sul divieto di destinazione come deduzione di una servitù lesiva del godimento locativo, con conseguenze anche sulla posizione processuale del conduttore. Fonte 3
Chi compra non dovrebbe accontentarsi del regolamento consegnato dall'amministratore. Prima del rogito occorre confrontare regolamento, modifiche, verbali richiamati, atto di provenienza e note di trascrizione, soprattutto se l'uso progettato dell'immobile è essenziale. Il controllo è importante anche quando l'agente o il venditore affermano che «nel palazzo si è sempre fatto così».
Il regolamento predisposto dal costruttore contiene due articoli. Il primo disciplina orari e modalità d'uso dell'androne; il secondo vieta espressamente «scuole di musica, sale da ballo e attività sanitarie con ricovero». Un proprietario vuole aprire uno studio di consulenza su appuntamento.
Il primo articolo è organizzativo e può essere aggiornato a maggioranza senza comprimere l'accesso. Il secondo incide sulle destinazioni esclusive e va verificato come clausola convenzionale, con atto, accettazione e opponibilità. Il testo non vieta ogni studio professionale: l'assemblea non può aggiungerlo per analogia soltanto perché teme più visitatori. Può invece far rispettare regole valide sull'androne e intervenire su rumori, pericoli o usi comuni concretamente provati.
La conclusione pratica è questa: prima di applicare o modificare un regolamento, classificare la singola clausola e ricostruirne il titolo. Maggioranza, unanimità, forma e trascrizione non dipendono dall'etichetta del fascicolo, ma dall'effetto giuridico che quella previsione produce.
Cortili, parcheggi, facciate, impianti e rumori richiedono di distinguere proprietà, destinazione, modalità d’uso e conseguenze concrete. Questa sezione aiuta a documentare il problema prima di chiedere un divieto o una modifica.
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