Muffa, infiltrazioni e difetti della casa

Dopo alcune settimane di pioggia compare una macchia nera dietro l’armadio. Il proprietario parla di scarsa aerazione; l’inquilino sospetta un’infiltrazione dalla facciata. Le fotografie dimostrano che la macchia esiste, ma non spiegano da dove venga. Prima di attribuire colpe o trattenere somme dal canone occorre separare tre domande: qual è la causa, chi deve intervenire e quali conseguenze sono state realmente provate.

Prima la causa, poi la responsabilità

Condensa, ponte termico, perdita di una tubazione, guasto della copertura, umidità di risalita e cattivo uso dei locali possono produrre segni simili. Anche più cause possono concorrere. Un sopralluogo utile non si limita a scrivere «presenza di muffa»: descrive posizione ed estensione, condizioni dell’ambiente, andamento nel tempo, possibili sorgenti e accertamenti eseguiti. Misure di umidità, termografia o prove sugli impianti possono essere utili, ma vanno scelte dal tecnico in rapporto al caso.

Il locatore deve consegnare la casa in buono stato, mantenerla idonea all’uso pattuito e garantire il pacifico godimento; deve inoltre eseguire le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore. Queste regole degli articoli 1575 e 1576 del codice civile non trasformano però ogni macchia in responsabilità automatica del proprietario. Se la causa è una parte comune, una tubazione privata, un difetto originario o una condotta dell’occupante, cambiano i soggetti coinvolti e le prove necessarie.

Segnalare presto e rendere possibile il controllo

L’articolo 1577 impone al conduttore di avvisare il locatore quando occorrono riparazioni non a suo carico. La comunicazione dovrebbe indicare data di comparsa, stanze interessate, andamento dopo piogge o uso degli impianti, odori, distacchi, beni danneggiati e misure provvisorie adottate. Vanno allegate immagini datate e proposta una disponibilità concreta per l’accesso. Occorre conservare invio, ricezione, risposta e appuntamenti: impedire o rinviare senza ragione il sopralluogo può aggravare il problema probatorio.

• Fotografa la zona da vicino e nel contesto, senza coprire o ridipingere prima dell’accertamento salvo esigenze di sicurezza.
• Annota piogge, perdite, aerazione, riscaldamento e progressione della macchia, evitando conclusioni tecniche non ancora verificate.
• Chiedi una relazione che distingua sintomo, causa probabile, verifiche mancanti, urgenza e intervento consigliato.
• Documenta mobili, indumenti e altre cose danneggiate con prova di proprietà, valore e possibilità di recupero.
• Se vi sono disturbi di salute, conserva la documentazione sanitaria: una fotografia della muffa non dimostra da sola il nesso con una specifica patologia.

Difetto della casa e rimedi

Se un difetto esistente alla consegna riduce in modo apprezzabile l’idoneità all’uso, l’articolo 1578 consente al conduttore di chiedere la risoluzione oppure una riduzione del corrispettivo, salvo che il difetto fosse conosciuto o facilmente riconoscibile. Il risarcimento richiede inoltre i presupposti indicati dalla norma. Le regole sui vizi si applicano, per quanto compatibili, anche a quelli sopravvenuti durante il rapporto in base all’articolo 1581. Non ogni imperfezione, quindi, giustifica lo stesso rimedio: contano gravità, causa, incidenza sull’abitabilità e comportamento delle parti.

Le clausole che limitano la responsabilità per i vizi non valgono se il locatore li ha taciuti in mala fede o se rendono impossibile il godimento. Se il difetto espone a serio pericolo la salute del conduttore, dei familiari o dei dipendenti, l’articolo 1580 consente la risoluzione anche quando il pericolo era noto o vi era stata rinuncia. «Serio pericolo» non coincide con qualunque alone: occorrono elementi tecnici e, quando rilevanti, sanitari riferiti alla situazione concreta.

Urgenza, canone e danni

Per una riparazione urgente l’inquilino può intervenire direttamente e chiedere il rimborso, purché dia contemporaneamente avviso al proprietario. L’urgenza va documentata e l’opera deve restare proporzionata alla necessità di evitare un danno maggiore; una ristrutturazione scelta unilateralmente segue un problema diverso. Se la fonte è una parte condominiale, il conduttore informa il locatore, mentre proprietario, amministratore e condominio gestiranno anche i rapporti interni che non cancellano il contratto di locazione.

Non è prudente sospendere o ridurre da soli il canone. La Cassazione, nella sentenza n. 20322 del 2019, ha ammesso che l’eccezione d’inadempimento possa operare anche quando il godimento non è del tutto impossibile, ma soltanto se la reazione è oggettivamente proporzionata e conforme a buona fede. Era una locazione commerciale con più inadempimenti, infiltrazioni comprese: è un’applicazione giudiziaria, non un’autorizzazione generale all’autoriduzione nelle abitazioni. Prima di agire servono una valutazione specifica e un fascicolo completo.

Per i danni subiti dal conduttore a causa della cosa locata, l’ordinanza n. 4578 del 2024 ha ricondotto la pretesa agli articoli 1578 e 1581, non alla responsabilità da custodia dell’articolo 2051. Anche quel caso riguardava un immobile non abitativo e infiltrazioni dal tetto: il principio è utile per inquadrare la fonte contrattuale, ma non decide da solo causa e importo. Vanno provati difetto, nesso causale e singole conseguenze economiche o personali.

Un percorso pratico

Nel caso della macchia dietro l’armadio, la sequenza corretta è: segnalazione scritta, accesso, diagnosi tecnica, misura provvisoria per limitare il danno, intervento sulla causa e soltanto dopo ripristino delle superfici. Se il tecnico individua una perdita dalla copertura, si documentano il rapporto con il locatore e quello eventuale con il condominio; se rileva condensa dovuta a fattori strutturali e d’uso, si descrive il contributo di ciascuno senza slogan. Il fascicolo finale contiene cronologia, messaggi, fotografie, relazione, preventivi, fatture e prova dei danni. È su questa base, non sul colore della macchia, che si valutano riparazione, riduzione del canone, risoluzione o risarcimento.