Spese condominiali e conguagli nell'affitto

Arriva una richiesta di 1.180 euro con la sola causale «conguaglio condominio». L'inquilino ricorda di avere già pagato acconti mensili; il proprietario risponde che il rendiconto è stato approvato. Nessuno dei due elementi, da solo, chiude il conto. Prima di pagare o contestare occorre ricostruire il periodo, separare le voci, applicare il contratto e sottrarre quanto già versato.

Due rapporti da non confondere

Il condominio ripartisce le spese tra i proprietari secondo le regole condominiali. Il contratto di locazione stabilisce invece quali costi il proprietario può chiedere all'inquilino come oneri accessori. L'inquilino non diventa condomino perché usa l'ascensore o versa somme per il riscaldamento: il rimborso resta un rapporto interno con il locatore. La Cassazione, nell'ordinanza n. 5704 del 2024, ha confermato in una controversia condominiale che, quando l'unità locata viene trasferita, l'acquirente subentra nella posizione del locatore anche rispetto all'obbligo di pagare le quote condominiali. È un'applicazione giudiziaria sul soggetto obbligato verso il condominio, non una regola di riparto tra locatore e conduttore.

Per questo una richiesta dell'amministratore al proprietario e una richiesta del proprietario all'inquilino non sono lo stesso documento. Un eventuale pagamento diretto all'amministratore va identificato e ricevuto, poi riconciliato con il proprietario, per evitare che la stessa somma ricompaia nel conguaglio.

La regola legale di partenza

L'articolo 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese per pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell'ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento, spurgo di pozzi neri e latrine e altri servizi comuni. Il servizio di portineria è a suo carico nella misura del novanta per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Non basta quindi etichettare una voce come «condominiale»: bisogna capire quale servizio o intervento remunera.

Il contratto può disciplinare il riparto. Nei modelli collegati al decreto ministeriale 16 gennaio 2017, l'articolo dedicato agli oneri accessori rinvia alla tabella dell'Allegato D e riconosce al conduttore il diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di visionare i documenti giustificativi. Quella tabella distingue numerose voci tra locatore e conduttore, ma non va trasformata in una legge universale per qualsiasi contratto: bisogna verificare se il contratto concreto la richiama o rientra nel modello cui essa è allegata.

Che cosa deve rendere verificabile la richiesta

L'articolo 9 prevede che il pagamento sia effettuato entro due mesi dalla richiesta. Prima del pagamento il conduttore ha diritto a ottenere l'indicazione specifica delle spese, con i criteri di ripartizione, e a prendere visione dei documenti giustificativi. La richiesta documentale deve essere concreta: esercizio, voce, importo e documento mancante. Non è necessario chiedere indistintamente l'intero archivio del condominio. Nei modelli ministeriali la visione può avvenire presso il locatore, il suo amministratore o l'amministratore condominiale.

Acconto e conguaglio sono momenti diversi

L'acconto è un'anticipazione calcolata prima che tutte le spese siano definitive; il conguaglio confronta costi effettivi e somme già versate. Nei modelli del decreto del 2017 l'acconto non può superare la quota risultante dal consuntivo dell'anno precedente e resta soggetto a conguaglio. La richiesta finale deve quindi mostrare sia il totale attribuito all'inquilino sia ogni anticipo incassato.

Esempio: le voci imputabili all'inquilino per l'anno ammontano a 1.440 euro. Sono stati pagati dodici acconti da 100 euro: il saldo è 240 euro. Nello stesso rendiconto compare la sostituzione integrale della copertura per 6.000 euro riferita all'unità. Non entra automaticamente nel conguaglio dell'inquilino solo perché appare nello stesso prospetto: va qualificata e confrontata con il contratto. Allo stesso modo, una fattura dell'ascensore può contenere manutenzione periodica e sostituzione di un componente importante, da esaminare separatamente.

Come rispondere senza aggravare il problema

• Confronta la richiesta con contratto, rendiconto, riparto dell'unità e ricevute degli acconti.
• Segnala per iscritto le sole voci non riconciliate e chiedi il documento o il criterio preciso che manca.
• Conserva prova di invio e ricezione; se paghi una parte non contestata, indica periodo e voci nella causale.
• Non sospendere unilateralmente il canone per compensare un conguaglio contestato: canone e oneri devono restare tracciati separatamente.
• Se hai pagato direttamente l'amministratore, invia al proprietario ricevuta, data e causale e chiedi conferma dell'imputazione.

La contestazione non rende automaticamente irrilevante la scadenza. L'articolo 5 della legge n. 392 del 1978 prevede che il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato supera due mensilità di canone e sia decorso il termine, possa fondare la risoluzione secondo la disciplina richiamata dalla norma: non è uno sfratto automatico, ma è una conseguenza da non sottovalutare. Il passo pratico è rendere il conto replicabile: totale, quota dell'alloggio, voce imputabile, acconti e saldo. Solo allora si decide che cosa pagare, quale documento chiedere e quale importo contestare.