Nelle assemblee condominiali devono essere convocati solo i condomini, cioe' i veri proprietari e non coloro che si comportano come tali senza esserlo

Nelle assemblee condominiali devono essere convocati solo i condomini, cioe' i veri proprietari e non coloro che si comportano come tali senza esserlo. D'altra parte, ed in generale, la tutela dell'apparenza del diritto non puo' essere invocata da parte del soggetto che abbia trascurato di accertare l'effettiva realta' sui pubblici registri, contro ogni regola di prudenza. Del resto, il regime giuridico di pubblicita' rappresenta un limite invalicabile all'operativita' del principio dell'apparenza: pubblicita' ed apparenza sono, infatti, istituti che si completano l'un l'altro, rispondenti alle medesime finalita' di tutela dei terzi di buona fede; ma proprio per cio' stesso alternativi. La tutela dell'apparenza non puo' tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia colpevolmente trascurato di accertarsi della realta' delle cose, pur avendone la concreta possibilita'.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 aprile 2015, n. 8824



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BUCCIANTE Ettore - Presidente

Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere

Dott. PICARONI Elisa - Consigliere

Dott. SCALISI Antonino - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23330/2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) - (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3729/2008 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 24/09/2008; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/02/2015 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;

udito l'Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) con ricorso ex articolo 1137 c.c., ritualmente notificato conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Roma il Condominio di Via (OMISSIS), per sentire dichiarare la nullita' della Delib. condominiale 27 marzo 1998 e Delib. condominiale 23 aprile 1999, perche', pur essendo con domina del predetto condominio non era stata convocata e in via subordinata il criterio legale di riparto delle spese.

Si costituiva il Condominio eccependo che la (OMISSIS) non aveva mai notificato la sua qualita', risultando al Condominio che i locali interrati erano di proprieta' di (OMISSIS) marito della (OMISSIS) che era stato sempre convocato. In merito al riparto delle spese deduceva che erano state ripartite in conformita' al Regolamento condominiale e concludeva chiedendo il rigetto della domanda.

Il Tribunale di Roma con sentenza n. 25436 del 2002 rigettava la domanda dell'attrice e condannava la stessa al pagamento delle spese di lite.

Avverso tale sentenza proponeva appello la (OMISSIS) per un motivo.

Si costituiva anche in questa fase il Condominio chiedendo il rigetto dell'appello perche' infondato.

La Corte di appello di Roma con sentenza n. 3729 del 2008 rigettava l'appello e condannava la stessa al pagamento delle spese del grado. Secondo la corte capitolina dalla documentazione acquista agli atti del processo risultava che alla riunione condominiale aveva sempre partecipato il marito dell'appellante, comportandosi come titolare del diritto di proprieta' dei locali posti nel condominio, e la (OMISSIS) non aveva mai comunicato di essere lei l'effettiva proprietaria ingenerando con il suo comportamento il ragionevole convincimento negli organi condominiali che il di lei marito fosse l'effettivo proprietario dei locali di cui si dice.

La cassazione di questa sentenza e' stata chiesta da (OMISSIS) con ricorso affidato ad un motivo, illustrato con memoria. Il Condominio di Via (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- E pregiudiziale l'esame della eccezione di inammissibilita' proposta dal controricorrente per tardivita' della notifica del ricorso.

1.1.- L'eccezione e' infondata.

Va qui premesso che il ricorso e' stato notificato a mezzo del servizio postale dallo stesso procuratore della ricorrente (avv. (OMISSIS)), il quale, essendone autorizzato dal Consiglio dell'Ordine, si e' avvalso della facolta' concessagli dalla Legge 21 gennaio 1994, n. 53. La notifica e' stata effettuata a mezzo del servizio postale per cui, ai sensi dell'articolo 3, comma 3 della citata legge, per il perfezionamento della stessa sono applicabili le disposizioni di cui alla Legge 20 novembre 1982, n. 890. Ovviamente, anche il difensore che effettui personalmente la notifica a mezzo del servizio postale deve spedire al destinatario copia dell'atto a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento (Legge n. 53 del 1994, articolo 3, comma 1, lettera a) non diversamente da quanto e' prescritto se la notifica e' effettuata dall'Ufficiale Giudiziario (Legge n. 890 del 1982, articolo 3 e segg.).

Ora, secondo la giurisprudenza costante di questa Corte, la notifica a mezzo del servizio postale non si esaurisce con la spedizione dell'atto, ma si perfeziona con la consegna del relativo plico al destinatario da parte dell'agente postale e l'avviso di ricevimento prescritto dall'articolo 149 c.p.c. e' il solo documento che fa piena prova dell'avvenuta notificazione. Tuttavia, la data in cui la notificazione stessa deve ritenersi compiuta, ai fini della verifica del rispetto del termine di impugnazione, va individuata, in applicazione di quanto e' stato deciso dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 477/2002, in quella della consegna del plico all'ufficio postale, anche nel caso di notificazione compiuta direttamente dall'avvocato (v. cass. n. 15234/14), e poiche' nella specie tale consegna e' avvenuta il 5 novembre 2009 (meno di un anno e 46 giorni dopo la pubblicazione della sentenza di appello, risalente al 24 settembre 2008) si deve concludere nel senso che il ricorso e' stato proposto tempestivamente.

2.- Con l'unico motivo del ricorso la sig.ra (OMISSIS) lamenta la violazione dell'articolo 1136 c.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3). Secondo la ricorrente, nel nostro ordinamento non assume rilievo giuridico la figura del cosiddetto condomino apparente in quanto manca tra amministratore e singoli condomini quel rapporto di alterita' che consente di far prevalere l'apparenza sulla realta' a tutela dei terzi di buona fede. Pertanto, la Corte di appello, sempre secondo la ricorrente, sarebbe incorsa in errore per quanto abbia affermato l'applicabilita' del principio dell'apparentia iuris in spregio del costante orientamento della Suprema Corte di Cassazione espresso in piu' occasioni e, per altro, anche dalla Sezioni unite della stessa Corte con la sentenza n. 5035 del 2002. L'acclarata illegittimita' della convocazione della (OMISSIS) delle assemblea del 27 marzo 1998 e del 23 aprile 1999 determinerebbe ipso iure la conseguente annullabilita' delle predette adunanze Pertanto, conclude la ricorrente, dica la Corte di cassazione se sia o meno applicabile il principio dell'apparenza del diritto in materia condominiale e, cosi', se vi sia stata nella fattispecie in esame violazione o falsa applicazione dell'articolo 1136 c.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, per avere la Corte d'appello di Roma nell'impugnata sentenza ritenuta legittima la costituzione dell'assemblea condominiale e cosi' valide le delibere adottate a seguito di convocazione del solo condomino apparente e, non anche, del vero proprietario della porzione immobiliare, facente parte del condominio.

2.1.- Il motivo e' fondato.

Come e' stato affermato in piu' occasioni da questa Corte (sent. n. 7849 del 2001, n. 2616 del 2005, in coerenza con il principio enunciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 5032 del 2002) nelle assemblee condominiali devono essere convocati solo i condomini, cioe' i veri proprietari e non coloro che si comportano come tali senza esserlo. Nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso, infatti, mancano le condizioni per l'operativita' del principio dell'apparenza del diritto volto, essenzialmente, alla tutela dei terzi di buona fede; e terzi, rispetto al condominio non possono essere ritenuti i condomini. D'altra parte, ed in generale, la tutela dell'apparenza del diritto non puo' essere invocata da parte del soggetto (nel nostro caso dal Condominio) che abbia trascurato di accertare l'effettiva realta' sui pubblici registri, contro ogni regola di prudenza. Del resto, il regime giuridico di pubblicita' rappresenta un limite invalicabile all'operativita' del principio dell'apparenza: pubblicita' ed apparenza sono, infatti, istituti che si completano l'un l'altro, rispondenti alle medesime finalita' di tutela dei terzi di buona fede; ma proprio per cio' stesso alternativi. La tutela dell'apparenza non puo' tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia colpevolmente trascurato di accertarsi della realta' delle cose, pur avendone la concreta possibilita'.

In definitiva, il ricorso va accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa ad altro giudice (non ricorrendo le condizioni perche' la causa possa essere decisa nel merito in questa sede), che si designa in una diversa sezione della Corte d'appello di Roma, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Roma, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

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