E' legittimo il mancato rilascio dell’immobile se il locatore non paga l’indennità di avviamento dovuta

In tema di locazioni commerciali, è legittimo il mancato rilascio dell’immobile, anche a seguito di intimazione per sfratto per finita locazione, se il locatore non paga l’indennità di avviamento dovuta. Il conduttore, infatti, ha un diritto di ritenzione sull'immobile, anche in pendenza di una controversia, sino al pagamento dell’indennità. Ad affermarlo è la Cassazione che, accogliendo il ricorso del conduttore, chiarisce che fin quando tale corresponsione non avvenga, anche solo nella forma dell’offerta reale non accettata, «la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore avviene “de iure” e rappresenta la causa di giustificazione impeditiva dell’obbligo di consegna».

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Ordinanza 16 ottobre 2017, n. 24285



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita - Presidente

Dott. ARMANO Uliana - rel. Consigliere

Dott. SESTINI Danilo - Consigliere

Dott. OLIVIERI Stefano - Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna - Consigliere

ha pronunciato la seguente:
 

ORDINANZA

sul ricorso 21711-2015 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 550/2015 della CORTE D'APPELLO di L'AQUILA, depositata il 06/05/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/03/2017 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO.

FATTI DEL PROCESSO

(OMISSIS), con ricorso del 25 settembre 2003, ha convenuto in giudizio il conduttore (OMISSIS) per ottenere,per quello che qui ancora interessa, il risarcimento del danno dovuto alla condotta inadempiente del convenuto che non aveva rilasciato l'immobile nonostante la disdetta inviata per la scadenza del 31-1-98, omettendo di restituire l'immobile fino alla data del 30 giugno 2003, all'esito di un lungo giudizio. Il danno veniva individuato nel maggior canone cui il (OMISSIS) avrebbe potuto locare il bene rispetto a quello effettivamente versato dal conduttore.

Il conduttore si e' difeso, tra l'altro, rilevando la legittimita' della permanenza dell'immobile fino alla corresponsione dell'indennita' di avviamento.

Il tribunale ha accolto parzialmente la domanda nella misura di Euro 32.747,88,somma gia' rivalutata alla data della decisione, sul rilievo che vi era stata tolleranza del locatore, per sua stessa ammissione, fino all'invio della intimazione di sfratto per finita locazione,e che quindi la misura del risarcimento del danno da ritardata restituzione andava calcolata dalla data di intimazione della licenza di sfratto inviata il 30-10-2000, all'effettivo rilascio avvenuto il 30-10-2003.

La Corte d'appello di L'Aquila, con sentenza della 6 maggio 2015, ha confermato la decisione di primo grado.

Propone ricorso (OMISSIS) con un motivo.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

Entrambe le parti hanno presentato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con l'unico motivo si denunzia erronea applicazione dell'art.1591 c.c. e della L. n. 392 del 1978, articolo 34 e articolo 2697 c.c..

Sostiene il ricorrente che la Corte d'appello ha erroneamente ritenuto infondato il motivo di appello con cui era stato dedotto che non poteva ritenersi ingiustificato il mancato rilascio dell'immobile, sul rilievo che il locatore non aveva corrisposto l'indennita' di avviamento dovuta.

2. Il motivo e' fondato.

Secondo la giurisprudenza costante di questa Corte nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, in cui l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile e' condizionata all'avvenuto versamento della indennita' per l'avviamento commerciale, L. n. 392 del 1978, ex articolo 34, comma 3, e articolo 69, comma 8, fin quando tale corresponsione non avvenga, anche solo nella forma dell'offerta reale non accettata, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore avviene "de iure" e rappresenta la causa di giustificazione impeditiva dell'adempimento della scadenza dell'obbligo di consegna, con la conseguenza che non insorgono la mora nella riconsegna ed il conseguente obbligo di risarcimento ai sensi dell'articolo 1591 c.c. Cass. Sentenza n. 19634 del 03/10/2016. Cass. N. 5579 del 1988, N. 1260 del 1990, N. 5016 del 1993, N. 8134 del 1993, N. 12737 del 1993, N. 696 del 21/01/1995.

3.Di conseguenza in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo la disposizione secondo la quale l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile e' condizionato all'avvenuta corresponsione dell'indennita' per l'avviamento commerciale (L. n. 392 del 1978, articolo 34, comma 3, e articolo 69, comma 8) attribuisce al conduttore un diritto di ritenzione sull'immobile, anche in pendenza della relativa controversia, sino al pagamento dell'indennita'.

Pertanto il diritto del locatore al risarcimento del danno ex articolo 1591 c.c. per la ritardata consegna dell'immobile locato, ancorche' sia stata pronunciata sentenza di rilascio, va riconosciuto soltanto per il periodo successivo alla corresponsione dell'indennita' di avviamento da parte del locatore, che costituisce condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio (Cass. n. 1260-90). E cio' sulla considerazione che se il provvedimento non e' realizzabile nella fase esecutiva, in attesa della corresponsione dell'indennita', in tale spazio di tempo non puo' esserci detenzione illegittima da parte del conduttore e, quindi, neppure il diritto al risarcimento a favore del locatore.

In conclusione, siccome la ritenzione avviene de iure, essa costituisce una causa di giustificazione impeditiva dalla scadenza dell'obbligo di riconsegna, che cosi' non puo' degenerare in mora (se non dal momento del pagamento dell'indennita' o della sua offerta reale e - o secondo gli usi - non accettata).

4.Si osserva che anche la sentenza n.415/2003, con cui la Corte di Appello di l'Aquila aveva dichiarato l'estinzione del contratto, aveva condannato il conduttore al rilascio, condizionando I' obbligo al pagamento dell'indennita', avvenuto in sede esecutiva contestualmente al rilascio (30 giugno 2003) e questo assunto A) trova conforto nella sentenza impugnata (pag. 3).

La sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di appello di L'Aquila in diversa composizione che applichera' i principi sopra enunciati e provvedera' anche alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'appello di L'Aquila in diversa composizione che provvedera' anche alle spese del giudizio di cassazione.

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