L’amministratore esegue le deliberazioni, cura la gestione ordinaria e conserva documenti e registri. Per valutarne l’attività bisogna distinguere nomina e compenso, singoli obblighi, richieste documentali, inerzie e cessazione dell’incarico.
Aggiornamento: 26 ottobre 2026
L’amministratore è il punto operativo della gestione condominiale, ma non decide tutto da solo e non sostituisce l’assemblea. Per capire se una richiesta deve essere rivolta a lui, se occorre una delibera o se esiste una responsabilità specifica bisogna individuare l’attività concreta, la fonte dell’obbligo e il documento che ne dimostra l’esecuzione.
Gli articoli 1129–1131 del Codice civile disciplinano nomina, revoca, attribuzioni e rappresentanza dell’amministratore. Tra i compiti indicati dalla legge rientrano l’esecuzione delle deliberazioni, la disciplina dell’uso delle cose comuni, la riscossione dei contributi, il pagamento delle spese, la tenuta dei registri e la conservazione della documentazione. Fonte 1 La legge n. 220 del 2012 ha ridefinito molti obblighi informativi e gestionali. Fonte 2 I requisiti per lo svolgimento dell’incarico sono completati dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione. Fonte 3
M01 — Nomina e compenso chiarisce durata dell’incarico, deliberazione, accettazione, indicazione analitica del compenso e rinnovo.
M02 — Accesso ai documenti distingue registri, giustificativi, estratti e modalità pratiche per chiedere visione o copia.
M03 — Mancati interventi aiuta a verificare se l’amministratore potesse agire direttamente, dovesse convocare l’assemblea o fosse necessario un accertamento tecnico.
M04 — Sostituzione, revoca e passaggio delle consegne riguarda cessazione dell’incarico, consegna di denaro e documenti e continuità della gestione.
M05 — Modello di richiesta documenti propone una comunicazione precisa, circoscritta e verificabile.
Dire che l’amministratore «non fa nulla» è raramente sufficiente. Conviene separare:
Una perdita attiva, il mancato invio di un documento e il ritardo nell’eseguire una delibera non sono lo stesso problema. Anche il rimedio cambia: sollecito, richiesta di convocazione, delibera, azione urgente o valutazione della revoca.
Il diritto di informazione deve essere esercitato in modo utile. Indicare esercizio, voce, documento e formato della copia facilita il riscontro e riduce il rischio di richieste indefinite. Per la stessa ragione, chi contesta dovrebbe conservare email, PEC, ricevute, risposte e verbali nei quali la questione è stata discussa.
La cessazione dell’incarico non cancella le urgenze né autorizza a trattenere la documentazione. Nel passaggio delle consegne è essenziale inventariare conti, contratti, registri, chiavi, credenziali e pratiche pendenti, distinguendo ciò che è stato consegnato da ciò che resta da acquisire.
Questa sezione porta quindi dalla figura astratta dell’amministratore a cinque controlli concreti: incarico, compenso, attività dovuta, documenti e continuità della gestione.
La scelta dell’amministratore non si esaurisce nel nome del candidato. Prima del voto occorre verificare requisiti, maggioranza, durata, attività comprese, costi aggiuntivi e documenti consegnati, perché la legge richiede un compenso analitico all’accettazione e a ogni rinnovo.
Leggi il testo completo →Puoi chiedere di vedere i documenti della gestione e ottenerne copia senza aspettare il rendiconto annuale. Una richiesta precisa permette di ricostruire la spesa o la decisione che vuoi controllare e lascia una prova utile se l’accesso non viene consentito.
Leggi il testo completo →Una segnalazione senza risposta non produce sempre lo stesso rimedio. Prima bisogna identificare il problema, capire che cosa l’amministratore può fare da solo e che cosa richiede una decisione assembleare, documentare l’urgenza e costruire una richiesta con un esito verificabile.
Leggi il testo completo →Cambiare amministratore non significa soltanto votare una revoca. Serve una decisione valida, la nomina del successore e un passaggio verificabile di documenti, denaro, credenziali, contratti e scadenze, senza confondere la consegna con l’approvazione dei conti.
Leggi il testo completo →Un modello modulare per chiedere registri, giustificativi, estratti del conto o un’attestazione senza formule generiche. I campi guidano nell’individuazione dei documenti, della modalità di accesso e della prova da conservare.
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