La scelta dell’amministratore non si esaurisce nel nome del candidato. Prima del voto occorre verificare requisiti, maggioranza, durata, attività comprese, costi aggiuntivi e documenti consegnati, perché la legge richiede un compenso analitico all’accettazione e a ogni rinnovo.
Aggiornamento: 26 ottobre 2026
La nomina dell’amministratore è una decisione organizzativa e un incarico con effetti economici. Un verbale che indica soltanto il nome e una cifra complessiva rende difficile capire che cosa sia compreso, quali attività comportino un costo ulteriore e se la persona scelta possieda i requisiti richiesti. Il controllo utile comincia quindi prima della votazione, confrontando proposta, documenti e testo della delibera.
Quando i condòmini sono più di otto, la nomina è obbligatoria. Se l’assemblea non provvede, uno o più condòmini oppure l’amministratore dimissionario possono chiedere la nomina all’autorità giudiziaria. Nei condomìni fino a otto partecipanti la nomina non è obbligatoria, ma l’assemblea può comunque scegliere un amministratore; l’assenza dell’obbligo non elimina le regole applicabili all’incarico una volta conferito. Fonte 1
La nomina e la revoca richiedono sempre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè almeno 500 millesimi. La maggioranza personale e quella millesimale devono coesistere; in seconda convocazione non basta la soglia ordinaria di un terzo prevista per altre decisioni. Fonte 2
Il verbale dovrebbe riportare candidato, risultato per persone e millesimi, decorrenza dell’incarico, documenti economici richiamati e dichiarazione di accettazione o modalità con cui sarà raccolta. Se viene votata un’offerta allegata, occorre identificarla con data o versione: una generica menzione del «preventivo dell’amministratore» non consente di sapere quale documento sia entrato nella decisione.
L’articolo 71-bis disp. att. c.c. richiede requisiti di onorabilità e capacità: godimento dei diritti civili, assenza delle condanne e delle misure di prevenzione indicate dalla norma, assenza di interdizione o inabilitazione e mancata iscrizione nell’elenco dei protesti cambiari. Per l’amministratore professionale sono richiesti anche diploma di scuola secondaria di secondo grado, formazione iniziale e aggiornamento periodico. Diploma e formazione non sono necessari quando l’amministratore è scelto tra i condòmini dello stabile; restano invece necessari gli altri requisiti. Fonte 3
Il decreto ministeriale n. 140/2014 prevede almeno 72 ore per il corso iniziale, per un terzo dedicate a esercitazioni pratiche, e almeno 15 ore annuali per l’aggiornamento. La verifica non dovrebbe fermarsi al nome di un’associazione: è più utile chiedere attestati riferiti alla persona e all’annualità rilevante. Fonte 4
L’incarico può essere assunto anche da una società. In questo caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori della società e dai dipendenti incaricati di amministrare i condomìni serviti. È quindi opportuno identificare sia la società sia la persona che opererà concretamente per l’edificio. Fonte 3
La sentenza n. 28195/2024 ha qualificato come nulla la delibera che nomina un soggetto privo dei requisiti di professionalità e onorabilità dell’articolo 71-bis, perché si tratta di requisiti posti a tutela di interessi generali. È un’applicazione giudiziaria che rende concreta l’utilità del controllo documentale prima del voto. Fonte 5
L’incarico dura un anno e l’articolo 1129 prevede il rinnovo per eguale durata. La Cassazione, con la sentenza n. 28196/2024, ha precisato che il rinnovo non può produrre effetti se la nomina originaria è nulla per mancanza dei requisiti dell’articolo 71-bis. Fonte 1 Fonte 5
Per evitare dubbi, conviene indicare nel verbale la data iniziale, la scadenza, il titolo della decisione e il compenso riferito al nuovo periodo. Non è prudente trattare il silenzio come un incarico indefinito o riutilizzare automaticamente un preventivo remoto: la legge collega specifici adempimenti anche a ogni rinnovo.
Contestualmente all’accettazione e a ogni rinnovo l’amministratore deve comunicare dati anagrafici e professionali, codice fiscale, eventuali dati della società, luogo di conservazione dei registri e giorni e ore per la loro consultazione. Sono informazioni da acquisire e conservare insieme alla delibera, non semplici recapiti informali. Fonte 1
All’accettazione della nomina e al rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo dovuto per l’attività svolta; la norma prevede la nullità della nomina in caso di inosservanza. Non esiste una tariffa legale che sostituisca automaticamente questa indicazione. Fonte 1
Una proposta economica controllabile separa almeno:
| Voce | Dato da chiarire prima del voto |
|---|---|
| Compenso ordinario | importo annuale e attività comprese |
| Assemblee | quante riunioni sono incluse e costo delle ulteriori |
| Contabilità e recupero crediti | attività comprese, solleciti ed eventuali costi ulteriori |
| Lavori straordinari | importo, percentuale o criterio di calcolo e base sulla quale si applica |
| Pratiche assicurative, fiscali o tecniche | attività incluse e prestazioni escluse |
| Spese vive | quali sono rimborsate a documento e quali sono forfettarie |
| Imposte e contributi | se gli importi sono netti o comprensivi degli oneri applicabili |
| Collaboratori e sostituzioni | soggetti coinvolti e costi eventualmente separati |
Una percentuale per lavori straordinari dovrebbe indicare se si calcola sull’importo deliberato, contrattuale, fatturato o effettivamente pagato, e come tratta varianti e opere escluse. Scrivere soltanto «compenso lavori secondo uso» o rinviare a condizioni non allegate espone a contestazioni. Se una voce non è prevista, non va presunto che sia gratuita o dovuta: occorre verificare incarico, delibera e attività effettivamente richiesta.
La Cassazione qualifica il rapporto tra amministratore e condominio come mandato, per quanto non disciplinato specificamente dall’articolo 1129. Le controversie sul compenso appartengono al giudice ordinario. Questa qualificazione non elimina la regola speciale della specificazione analitica, che viene prima e serve proprio a prevenire una successiva determinazione contenziosa. Fonte 7
L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile. Se durante l’incarico vengono deliberati lavori straordinari, l’articolo 1129 disciplina l’adeguamento del massimale; una polizza professionale generale deve essere integrata, per lo specifico condominio, dalla dichiarazione dell’impresa prevista dalla norma. Fonte 1
La polizza non va descritta come obbligatoria per qualsiasi nomina: diventa condizione quando l’assemblea la richiede. Se richiesta, è utile indicare compagnia, numero, scadenza, massimale, franchigie e prova dell’estensione al condominio.
Nel condominio con più di otto partecipanti, il ricorso al giudice serve a superare l’inerzia dell’assemblea. La Cassazione ha chiarito che l’amministratore nominato dal tribunale non è un ausiliario del giudice: il suo ufficio risponde alla necessità di colmare la mancata nomina e può cessare prima dell’anno se viene meno quella ragione, per esempio perché l’assemblea sceglie un amministratore. La determinazione del suo compenso segue, nel caso esaminato, l’articolo 1709 c.c. Fonte 6
L’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo con la maggioranza prevista per la nomina. La revoca senza giusta causa prima della scadenza può però comportare, secondo l’ordinanza n. 8765/2021, oltre al pagamento degli eventuali crediti, una pretesa risarcitoria dell’amministratore. La presenza di una giusta causa va valutata concretamente; M04 approfondisce revoca e passaggio delle consegne. Fonte 8
Dopo la cessazione, la legge impone la consegna della documentazione e le sole attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza ulteriori compensi. L’ordinanza n. 7247/2026 ha escluso una prosecuzione generale dei poteri e del compenso in regime di proroga, lasciando soltanto le attività urgenti e indifferibili previste dall’articolo 1129, ottavo comma. Fonte 9
La conclusione pratica è questa: non votare soltanto un nome e un totale. Una nomina solida identifica il soggetto, prova i requisiti, raggiunge la doppia maggioranza e incorpora un’offerta economica abbastanza analitica da poter essere controllata durante l’incarico.
L’amministratore esegue le deliberazioni, cura la gestione ordinaria e conserva documenti e registri. Per valutarne l’attività bisogna distinguere nomina e compenso, singoli obblighi, richieste documentali, inerzie e cessazione dell’incarico.
Leggi il testo completo →Puoi chiedere di vedere i documenti della gestione e ottenerne copia senza aspettare il rendiconto annuale. Una richiesta precisa permette di ricostruire la spesa o la decisione che vuoi controllare e lascia una prova utile se l’accesso non viene consentito.
Leggi il testo completo →Una segnalazione senza risposta non produce sempre lo stesso rimedio. Prima bisogna identificare il problema, capire che cosa l’amministratore può fare da solo e che cosa richiede una decisione assembleare, documentare l’urgenza e costruire una richiesta con un esito verificabile.
Leggi il testo completo →Cambiare amministratore non significa soltanto votare una revoca. Serve una decisione valida, la nomina del successore e un passaggio verificabile di documenti, denaro, credenziali, contratti e scadenze, senza confondere la consegna con l’approvazione dei conti.
Leggi il testo completo →Un modello modulare per chiedere registri, giustificativi, estratti del conto o un’attestazione senza formule generiche. I campi guidano nell’individuazione dei documenti, della modalità di accesso e della prova da conservare.
Leggi il testo completo →Una delibera non è approvata soltanto perché i favorevoli hanno più millesimi. Occorre controllare la delega, le persone presenti, il valore rappresentato, il tipo di decisione e gli eventuali ingressi o allontanamenti prima di ciascun voto.
Leggi il testo completo →Se vuoi contestare una delibera, controlla subito da quando decorrono i trenta giorni e che cosa occorre fare per proteggerli. Il difetto della decisione va individuato, ma una protesta all’amministratore o una richiesta di sospensione non sostituiscono da sole l’impugnazione.
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